Impianto fotovoltaico in condominio

Il Legislatore consente l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare e su ogni altra idonea superficie comune. È previsto anche l’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale al fine di consentire, ove necessario, la progettazione e l’esecuzione delle citate opere. Pur riconoscendosi un diritto ai singoli condomini, tuttavia, possono sorgere dubbi sulla modalità dell’installazione e sull’impatto dell’impianto sull’intero edificio.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

UTILIZZO DEL LASTRICO SOLARE CONDOMINIALE - L’art. 1117, comma 1, del Codice civile precisa al punto 1) che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come (ad esempio) i tetti e i lastrici solari.
Il Codice civile consente a tutti i condomini di utilizzare le parti comuni dell’edificio, e pertanto anche il lastrico solare, a condizione che:
- se ne faccia un uso conforme alla destinazione del bene;
- non si impedisca agli altri condomini di farne pari uso.
In tal caso, il Codice civile non si riferisce all’utilizzo identico e contemporaneo da parte di tutti i condomini, ma legittima il singolo condomino a trarre dalla cosa comune qualsiasi altro miglior uso: ad esempio, non si può, quindi, trasformare un lastrico solare in una serra, né lo si può occupare interamente tanto da impedire l’accesso agli altri condomini.

IMPIANTO FOTOVOLTAICO INSTALLATO SULLA PROPRIETÀ INDIVIDUALE - L’art. 1122-bis, comma 2, del Codice civile prevede che è consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
La ratio dell’art. 1122-bis del Codice civile è quella di liberalizzare al massimo l’installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili all’interno delle proprietà esclusive, inquadrando tale attività quale ipotesi speciale di uso più intenso consentito delle parti comuni ex art. 1102 del Codice civile e sottraendola dalla disciplina, più rigorosa, delle innovazioni.
Premesso ciò, nel caso previsto di installazioni su parti di proprietà individuale dell’interessato (comma 2), deve escludersi che per la mera installazione di pannelli fotovoltaici sul lastrico solare in uso esclusivo del condomino sia necessaria un’autorizzazione condominiale. Tuttavia, occorre comunque valutare l’impatto dell’installazione nel condominio. Difatti, come precisato in giurisprudenza, la struttura di sostegno dei pannelli del fotovoltaico sul lastrico esclusivo non deve pregiudicare il decoro estetico del condominio (Trib. Milano 09/02/2021, n. 1259: il giudice ha condannato il condomino alla rimozione del suddetto manufatto).

IMPIANTO FOTOVOLTAICO INSTALLATO SULLE PARTI COMUNI - L’art. 1122-bis, comma 3, del Codice civile, in caso di installazione dell’impianto su parti condominiali, prevede che qualora si rendano necessarie “modificazioni delle parti comuni”, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
In tale contesto, l’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 5, del Codice civile (maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio), adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.
Inoltre, la citata disposizione prevede che ai fini dell’installazione degli impianti, l’assemblea provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
Infine, l’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

LA COMUNICAZIONE DELL’INTERESSATO - Quindi, in caso di modifica delle parti comuni, l’interessato alla realizzazione degli impianti deve darne comunicazione all’amministratore, il quale convoca l’assemblea di condominio per le necessarie determinazioni. Nella comunicazione, il condomino dovrà precisare i termini concreti dell’intervento, quindi, allegare una relazione tecnica che evidenzi quanto prescritto dalla norma.
Se non presenta il progetto all’assemblea, è legittima la delibera con la quale il condominio nega l’autorizzazione per l’installazione di un impianto fotovoltaico ad uso personale da collocarsi su una porzione del lastrico o tetto dell’edificio (C. Cass. civ. 29/11/2017, n. 28628).

I POTERI DELL’ASSEMBLEA - In caso di modifica delle parti comuni, l’amministratore deve convocare un’assemblea al fine di informare gli altri partecipanti del condominio. Difatti, come osservato precedentemente, la realizzazione dell’impianto da parte del singolo non deve recare pregiudizio al fabbricato (stabilità, sicurezza e decoro).
Qualora l’iniziativa in oggetto non comporti modificazioni alle parti comuni, l’intervento è liberamente eseguibile. In tema, in giurisprudenza di merito, è stato osservato che in caso di volontà di un condomino di voler utilizzare parti comuni del condominio - nella specie, una falda del tetto - al fine dell’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità immobiliari, non è consentito al consesso assembleare denegare l’autorizzazione all’esecuzione dell’impianto, salva piuttosto la possibilità dell’esercizio di un controllo, peraltro limitato alle attività di cui al comma 3 dell’art. 1122-bis, nel caso in cui l’installazione comporti modificazioni delle parti comuni (Trib. Milano 07/10/2014 n. 11707; Trib. Trapani 21/03/2018, n. 337).
Inoltre, come osservato in dottrina, l’eventuale inerzia o silenzio degli organi gestori abiliterà il singolo condomino al massimo sfruttamento delle parti comuni dell’edificio.

I DIRITTI DEI SINGOLI CONDOMINI - Come sottolineato anche dai giudici di legittimità, il proprietario può installare sulle parti comuni dell’edificio i pannelli fotovoltaici senza l’autorizzazione dell’assemblea, a patto che l’intervento non renda necessaria la modifica della superficie e che l’impianto garantisca la stabilità, la sicurezza e il decoro del fabbricato.
Il parere contrario espresso dall’assemblea, dunque, non può generare alcun pregiudizio concreto al singolo condomino esclusivo che vuole passare alle fonti rinnovabili, il quale non ha interesse a impugnare la delibera ex art. 1137 del Codice civile (C. Cass. civ. 17/01/2023, n. 1337).
Quindi, l’uso delle parti comuni deve rimanere contenuto nei limiti corrispondenti al diritto di ciascuno dei partecipanti, con la conseguenza che il diritto di posizionare impianti fotovoltaici sul lastrico solare non assurge a diritto assoluto ed esclusivo, dovendo essere sempre contemperato con l’interesse degli altri condomini ad un uso più intenso della cosa comune, con possibilità per l’assemblea di ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni (Trib. Roma 24/08/2021, n. 13773).