Apertura varco nel muro perimetrale del condominio

In tema di condominio negli edifici, la cosa comune può essere utilizzata dal condomino anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso se ciò non alteri l’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze dell’ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari. Si pensi al condomino che per ragioni di praticità desideri aprire sul muro perimetrale un varco che gli permetta il passaggio diretto, ad esempio, dal suo giardino al cortile comune destinato ad autorimessa o da una sua proprietà ad un’altra situata in un edificio condominiale adiacente.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre valutare la legittimità dell’iniziativa presa dai singoli condomini e, quindi, analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

I MURI PERIMETRALI - Fra i beni dichiarati comuni dall’art. 1117 del Codice civile rientrano espressamente i muri maestri e, in particolare, i muri perimetrali. Mentre i muri maestri hanno la funzione essenziale di sorreggere l’edificio e alla sua destinazione possono essere collegati usi accessori, i muri perimetrali hanno, invece, la funzione di recingere l’edificio delimitandone il perimetro e la disponibilità.
In particolare, come precisato dai giudici, i muri perimetrali dell’edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all’art. 1117 del Codice civile, in quanto determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitando la superficie coperta e delineando la sagoma architettonica dell’edificio stesso. Pertanto, nell’àmbito dei muri comuni dell’edificio rientrano anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell’immobile (C. Cass. civ. 11/06/1986, n. 3867; App. Roma 26/06/2002, n. 2502).
Nella definizione di muro perimetrale rientra anche quella di muro di confine, espressione con cui si fa riferimento a quello che ha la funzione di delimitare una determinata proprietà.
Alla luce di quanto esposto, poiché i muri perimetrali sono parti comuni dell’edificio, l’uso che i condomini possano farne deve rispondere al criterio fissato dall’art. 1102 del Codice civile.

L’USO DELLE PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO - L’art. 1102, comma 1, del Codice civile prescrive che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; a tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Dunque, il singolo partecipante può servirsi della stessa, sempre con i due limiti oggettivi e soggettivi di cui sopra, anche modificando la cosa comune, per il miglior godimento della stessa, fino a sostituirla con altra che offra maggiore funzionalità.
Ne consegue il divieto per i condomini di utilizzare arbitrariamente le cose comuni a danno degli altri condomini, oppure in modo tale da rendere non più utile quella cosa agli interessi di tutti. Invero, l’esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti indicati dall’art. 1102 del Codice civile, deve esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa medesima. In tal caso, siffatto esercizio non può essere esteso, per il vantaggio di altre e diverse proprietà del medesimo condomino, venendosi altrimenti ad imporre una servitù sulla cosa comune, per la cui costituzione è necessario il consenso di tutti i condomini.
Pertanto, le modificazioni di un bene condominiale per iniziativa del singolo condomino sono lecite nelle sole ipotesi in cui esse, oltre a non comprometterne la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico, ed a non alterare la destinazione del bene, non siano lesive dei diritti degli altri condomini relativi al godimento sia delle parti comuni interessate alla modificazione, sia delle parti di loro proprietà.

VALUTAZIONE DELLE INIZIATIVE CONSENTITE - L’utilizzazione da parte del singolo condomino della cosa comune, tra cui rientra anche il muro maestro perimetrale, può avvenire tanto secondo il suo normale uso, quanto in modo particolare e diverso, sempre che ciò non comporti alterazione dell’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini, conseguentemente, pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti degli altri comproprietari (App. Roma 03/11/2023, n. 7088).
Quindi, il principio della comproprietà dell’intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare a esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (C. Cass. civ. 25/02/2020, n. 5060; Trib. Roma 19/05/2023, n. 7949).
In materia condominiale non si verifica alcuna lesione del possesso dei condomini, per effetto dell’ampliamento dell’apertura del muro perimetrale attraverso la quale si passa dalla corte comune alla proprietà privata del singolo condomino (Trib. Bologna 09/07/2012).
L’accertamento del superamento dei limiti imposti dall’art. 1102 del Codice civile al condomino, che si assuma abbia alterato, nell’uso della cosa comune, la destinazione della stessa, ricollegandosi all’entità ed alla qualità dell’incidenza del nuovo uso, è comunque riservato al giudice di merito (C. Cass. civ. 22/11/2023, n. 32432).

LE INIZIATIVE NON CONSENTITE - È illegittima l’apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell’edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà, ma estraneo al condominio.
Infatti, tale opera comporta la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini (C. Cass. civ. 29/09/2020, n. 20543: principio applicabile anche in presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti e autonomi condominii).
In tal caso, i muri perimetrali non possono essere utilizzati, senza il consenso di tutti i condomini, per l’utilità di altro immobile di sua esclusiva proprietà non facente parte del condominio, in quanto ciò implicherebbe la costituzione di una servitù in favore di un bene estraneo al condominio (C. Cass. civ. 19/01/2022, n. 1619).