Edifici crollati o demoliti, ristrutturazione edilizia e piano casa

FATTISPECIE - Nel caso di specie si trattava di un fabbricato integralmente demolito per motivi di tutela dell’incolumità pubblica; l’area era stata successivamente recintata, pavimentata e adibita a parcheggio all’aperto.
Il ricorrente aveva chiesto al Comune di poter ricostruire il fabbricato per civile abitazione, volendo beneficiare delle disposizioni derogatorie introdotte dall’art. 7, comma 8-bis, L.R. Campania 19/2009 (Legge sul piano casa - Intervento di recupero edilizio di edifici diruti e di ruderi).
Il Comune negava l’autorizzazione, evidenziando la insussistenza dei presupposti per l’applicazione della norma regionale, stante l’inesistenza di un edificio diruto (dell’edificio originario non restava alcuna traccia), nonché in considerazione del fatto che l’intervento ricadeva in zona B1 “residenziale/vecchio centro storico” del PRG, assimilabile alle zone territoriali omogenee di cui alla lett. A dell’art. 2 del D.M. 02/04/1968, n. 1444.

RIFERIMENTI NORMATIVI - L’art. 7, comma 8-bis, della L.R. Campania 19/2009 consente, a determinate condizioni, il recupero edilizio in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, mediante intervento di ricostruzione in sito, di edifici diruti e ruderi, purché ne sia comprovata la preesistenza, nonché la consistenza e l'autonomia funzionale, con obbligo di destinazione del manufatto ad edilizia residenziale.
L’art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d), nel disciplinare gli interventi di ristrutturazione edilizia, dispone che costituiscono ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

LA TESI DEL RICORRENTE - Secondo il ricorrente, non potrebbe considerarsi ostativo alla assentibilità dell’intervento edilizio il fatto che la parte istante non sia in grado di comprovare la preesistente consistenza, l’autonomia funzionale nonché la destinazione urbanistica dell'immobile crollato o demolito. A suo giudizio inoltre la norma richiamata, nel consentire la ristrutturazione di un corpo di fabbrica non più esistente, non pone alcuna prescrizione circa la sopravvenienza di parti o tracce del fabbricato originario.

CONSIDERAZIONI DEL CONSIGLIO DI STATO - C. Stato 28/06/2023, n. 6331 ha ritenuto che, non residuando nulla del fabbricato preesistente, ai fini della ricostruzione, la parte ricorrente aveva l’onere di comprovare la consistenza dell’immobile abbattuto (e quindi non solo la volumetria, ma anche la tipologia e le dimensioni) e l’autonomia funzionale.
In proposito i giudici hanno spiegato che l’attività di ristrutturazione edilizia presuppone, in ciò consistendo il discrimen normativo rispetto alle attività di nuova edificazione (cfr. art. 3, D.P.R. 380/2001), che sia dimostrata non solo la preesistenza di un manufatto, ma anche la relativa consistenza, ossia il complessivo ingombro plani-volumetrico (altezza, sagoma, prospetto, estensione).
La difficoltà di fornire per l'edificio totalmente inesistente, la prova degli elementi indicati dal legislatore non legittima il proprietario ad usufruire del potere edificatorio attribuito dalle disposizioni normative regionali (in deroga rispetto alla strumentazione urbanistica), in difetto della dimostrazione della sussistenza dei presupposti ivi indicati.
Né può ritenersi che detti elementi debbano essere acquisiti dal giudice, attraverso l’esercizio dei poteri istruttori di cui agli artt. 65 e ss. del D. Leg.vo 104/2010, in quanto il relativo onere probatorio grava sul ricorrente secondo l’ordinario criterio della vicinanza o riferibilità della prova.

In conclusione, poiché l’area su cui insisteva il fabbricato era stata recintata e pavimentata per essere adibita a parcheggio, non erano ravvisabili i presupposti per l’applicazione della disposizione normativa indicata dal piano casa, la cui ratio è quella di consentire il “recupero edilizio” di edifici diruti e di ruderi.

Sul tema si veda anche Ricostruzione di edifici crollati, ristrutturazione edilizia e piano casa con riferimento alle norme sul piano casa del Lazio.