Immobili da costruire, la tutela degli acquirenti

In ipotesi di immobili da costruire, il rilascio della fideiussione non costituisce una mera obbligazione ex lege a carico dell’alienante, la cui violazione comporta semplicemente una responsabilità risarcitoria dello stesso, ma un vero e proprio requisito di validità del contratto avente ad oggetto l’acquisto di un diritto reale su di un immobile da costruire. In tal caso, occorre interrogarsi sulla tutela dell’acquirente in caso di assenza di fideiussione.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

IMMOBILI DA COSTRUIRE - In base all’art. 1, D. Leg.vo 122/2005, lett. d), per “immobili da costruire” si intendono gli immobili per i quali è stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata, versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.
In base alla definizione offerta dal Legislatore, possono ritenersi immobili da costruire tutti quegli immobili che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti temporali della fase progettuale-edificatoria:
* dal lato iniziale, dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire o l’avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività;
* dal lato finale, prima del completamento delle finiture e della conseguente richiesta del certificato di agibilità.
In particolare, il D. Leg.vo 122/2005 detta una disciplina di tutela dell’acquirente o del promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell’elevato rischio di inadempienze della parte alienante ovvero del pericolo di sottoposizione del costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale.

DIFFERENZA TRA IMMOBILI DA COSTRUIRE E IMMOBILI “SULLA CARTA” - Gli immobili da costruire vanno tenuti distinti da quelli esistenti soltanto sulla carta, vale a dire gli immobili per i quali, al momento della stipulazione del contratto, non è stato ancora richiesto il permesso di costruire o altro titolo edilizio.
La distinzione tra immobili “da costruire” e immobili “sulla carta” è nota alla giurisprudenza di legittimità. Difatti, i contratti preliminari di compravendita di immobili esistenti soltanto sulla carta, ossia per i quali sussista un progetto, ma non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente, si collocano fuori dell’àmbito applicativo della speciale disciplina recata dal citato D. Leg.vo 122/2005 e la chiara lettera della legge non consente di pervenire ad una interpretazione adeguatrice che ne permetta invece l’applicazione (Cass. civ. 10/03/2011, n. 5749).
La tutela apprestata dal Legislatore a favore dell’acquirente di immobili sulla carta è inferiore rispetto a quella apprestata a favore dell’acquirente di immobile da costruire.
Nel caso di immobili da costruire, l’acquirente ripone affidamento sull’avvenuto rilascio del permesso di costruire e il Legislatore lo tutela con l’obbligo della garanzia fideiussoria in capo al costruttore; viceversa, nel caso di immobili sulla carta, l’operazione è economicamente più rischiosa e la tutela di cui gode l’acquirente è soltanto quella codicistica (art. 1472, comma 2, del Codice civile) (Trib. Bergamo 07/11/2024, n. 2058).

L’OBBLIGO DELLA FIDEIUSSIONE - L’art. 2, comma 1, del D. Leg.vo 122/2005 prevede che all’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’art. 1938 del Codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
L’art. 3, comma 1, del D. Leg.vo 122/2005 prevede che la fideiussione è rilasciata da una banca o da un’impresa esercente le assicurazioni. Essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi o, nel caso di inadempimento all’obbligo assicurativo, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.
Il comma 7 dell’art. 3 cit. prevede che l’efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti copia dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione, il quale contenga la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità alla legge.

LA TUTELE DEGLI ACQUIRENTI - In base all’art. 1, D. Leg.vo 122/2005, lett. a), per “acquirente” si intende la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire; ovvero, colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.
A tal proposito, si osserva che l’art. 6 del D. Leg.vo 122/2005 prevede che il contratto preliminare diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata; tra i vari contenuti, il contratto deve indicare gli estremi della fideiussione e l’attestazione della sua conformità al modello contenuto nel decreto in oggetto.
La mancata prestazione di tale formale garanzia comporta, secondo la norma citata, la nullità del contratto, nullità che può essere fatta valere dal solo acquirente.