Esonero dal contributo di costruzione, qualificazione di edificio unifamiliare

Ai sensi dell’art. 17, D.P.R. 06/06/2001, n. 380, comma 3, lett. b), il contributo di costruzione non è dovuto per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari.

Nel caso di specie si trattava dei lavori di ristrutturazione di un immobile di tre piani (piano terra, primo piano e sottotetto) che complessivamente sviluppava una volumetria di 1.240 mc. I ricorrenti contestavano la richiesta del contributo di costruzione del Comune sostenendo di essere esonerati ai sensi del suddetto art. 17, in quanto l’immobile, essendo di proprietà esclusiva e destinato ad abitazione del nucleo familiare, avrebbe dovuto essere qualificato come unifamiliare, indipendentemente dalle dimensioni e dall’aumento di superficie residenziale verificatosi in esito ai lavori.

Il TAR Brescia 02/05/2022, n. 423 (di contrario avviso) ha affermato che ai fini dell'esonero dal versamento del contributo di costruzione, per attribuire la qualificazione di edificio unifamiliare si deve tenere conto delle indicazioni implicite nell’art. 17, D.P.R. 380/2001, comma 3, lett. b), o desumibili dal contesto in cui tale norma si colloca. È quindi possibile fissare i seguenti criteri:
1) eccezionalità del regime di gratuità;
2) autonomia della costruzione;
3) collegamento con la vita familiare.

REGIME SPECIALE DI GRATUITÀ - Per quanto riguarda il primo criterio, il TAR ha evidenziato che l’esonero dal contributo di costruzione è un beneficio speciale, di stretta interpretazione. La perdita di gettito per le finanze pubbliche è trasferibile alla fiscalità generale solo se collegata a situazioni oggettive, esattamente verificabili e controllabili.

AUTONOMIA DELLA COSTRUZIONE - Con riferimento all’autonomia della costruzione, un edificio è unifamiliare se non costituisce parte di un complesso più ampio e coordinato, come ad esempio un condominio, un residence o una casa a schiera. Anche se vi sono accessi separati, l’elemento che rileva è il coordinamento tra le varie abitazioni all’interno di un progetto unitario. L’esistenza di un simile collegamento impone di considerare il risultato complessivo, e non i singoli moduli abitativi, benché fruibili autonomamente. Secondo il TAR una diversa interpretazione comporterebbe il risultato irragionevole di estendere la gratuità del titolo edilizio a interventi di grande impatto urbanistico.

Non impediscono invece la qualificazione come edificio unifamiliare i collegamenti materiali, anche strutturali, con altri fabbricati, purché non dipendenti da una progettazione unitaria. Pertanto risulta irrilevante:
- la presenza di muri perimetrali comuni, quando sia chiaro che gli edifici confinanti si sono sviluppati nel tempo in modo del tutto indipendente;
- il fatto che vi sia un percorso di accesso condiviso o collocato su terreno di terzi.

In proposito i giudici hanno sottolineato che, una volta costruita come parte di un progetto unitario, la singola abitazione non diventa unifamiliare al momento della ristrutturazione. Eventuali specifiche norme riferite ad altri ambiti (vedi ad esempio il Superbonus di cui all’art. 119 del D.L. 19/05/2020, n. 34 che, a certe condizioni, equipara agli edifici unifamiliari situazioni quali porzioni di bifamiliari o villette a schiera) non sono da prendere in considerazione ai fini di cui trattasi.

COLLEGAMENTO ALLA VITA FAMILIARE - Un edificio per poter essere qualificato come unifamiliare deve essere idoneo esclusivamente allo svolgimento della vita di una famiglia. Sul punto è stato precisato che:
- non sono ammissibili utilizzazioni miste, ma anche quando l’unica destinazione sia quella residenziale è necessario applicare una nozione oggettiva di utilizzazione familiare;
- non è sufficiente che i proprietari compongano una famiglia e dichiarino di utilizzare da soli tutti gli spazi come un’unica abitazione, ma occorre stabilire se tali spazi corrispondano a quelli che una famiglia media ha a disposizione nell’attuale situazione del mercato immobiliare.
Se vi è sproporzione, in quanto la volumetria eccede chiaramente i bisogni di una famiglia media, il Comune non può accettare il rischio che l’edificio diventi di fatto plurifamiliare attraverso successive modifiche interne. L’amministrazione infatti può conservare il controllo sull’impatto urbanistico solo quando le dimensioni dell’edificio siano tali da rendere oggettivamente impossibile, o molto difficile, l’insediamento di altri nuclei familiari.
In mancanza di un limite dimensionale fissato direttamente nel regolamento edilizio, possono essere utilizzati i parametri che costituiscono principi della materia, come la volumetria per abitante teorico stabilita dall’art. 3 comma 3 del D.M. 1444/1968 ai fini del dimensionamento degli standard urbanistici. Sono comunque utilizzabili anche altri dati, più vicini alla situazione locale.

Nel caso specifico, prendendo in considerazione il rapporto di 100 mc/abitante stabilito ai sensi del citato art. 3, il TAR ha ritenuto che l’edificio dei ricorrenti (1.240 mc) non potesse essere considerato unifamiliare, con conseguente obbligo di versamento del contributo di costruzione.

Sul tema si veda anche TAR Piemonte 26/05/2020, n. 322 secondo cui l’esenzione è applicabile solo nel caso di opere di adeguamento di “piccola proprietà immobiliare” (Contributo di costruzione: esonero per interventi su edifici unifamiliari) e TAR Piemonte 02/05/2022, n. 412 secondo cui, ai fini dell'esonero, la destinazione ad esclusiva residenza abitativa di un solo nucleo familiare deve preesistere rispetto all'intervento di ristrutturazione. Pertanto l'esonero non opera quando l'immobile non presenti, già prima dell'intervento, le caratteristiche dell’abitazione servente le esigenze di un unico nucleo familiare, con mutamento successivo della destinazione d'uso.

Si ricorda infine che ai sensi del Regolamento edilizio comunale “tipo” approvato dalla Conferenza unificata con Intesa 20/10/2016, n. 125/CU, per “edificio unifamiliare” (definizione n. 33) si intende quello riferito a un’unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Pertanto, affinché si configuri un edificio unifamiliare, è richiesto:
- che l’edificio (o meglio l’unica unità immobiliare costituente l’edificio) abbia destinazione residenziale;
- che vi sia proprietà esclusiva, cioè l’intero edificio deve essere di proprietà esclusiva di un nucleo familiare.