Permesso di costruire, verifica sulla legittimazione del locatario

Il Consiglio di Stato, con la sentenza 15/03/2022, n. 1827, ha riepilogato alcuni principi giurisprudenziali sulla legittimazione a richiedere il permesso di costruire, fornendo precisazioni per il caso in cui l'istanza sia presentata da un soggetto diverso dal proprietario dell’immobile (es. contratto di locazione).

SOGGETTI LEGITTIMATI - I giudici hanno ricordato che ai sensi dall’art. 11, comma 1, D.P.R. 380/2001, il permesso di costruire può essere rilasciato non solo al proprietario dell’immobile, ma a chiunque abbia titolo per richiederlo. La giurisprudenza amministrativa è concorde nel ritenere che tale ultima espressione va intesa nel senso più ampio di una legittima disponibilità dell’area, in base ad una relazione qualificata con il bene, sia essa di natura reale, o anche solo obbligatoria, purché, in questo caso, con il consenso del proprietario.

ONERE DI VERIFICA DEL COMUNE - Si è precisato inoltre che il Comune, prima di rilasciare il titolo, ha sempre l’onere di verificare la legittimazione del richiedente, accertando che questi sia il proprietario dell’immobile oggetto dell’intervento costruttivo o che, comunque, ne abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l’attività edificatoria.
Quanto ora esposto (ed il concetto di “sufficienza” riferito al titolo, elaborato dalla giurisprudenza) comporta, in generale, che:
- per un verso, chi richiede il titolo autorizzatorio edilizio deve comprovare la propria legittimazione all’istanza;
- per altro verso, è onere del Comune ricercare la sussistenza di un titolo (di proprietà, di altri diritti reali, ecc.) che fonda una relazione giuridicamente qualificata tra soggetto e bene oggetto dell’intervento, e che dunque possa renderlo destinatario di un provvedimento amministrativo autorizzatorio.
Tale verifica, tuttavia, deve compiersi secondo un criterio di ragionevolezza e secondo dati di comune esperienza, ma non comporta anche che l’Amministrazione debba comprovare prima del rilascio (ciò mediante oneri di ulteriore allegazione posti al richiedente o attraverso propri approfondimenti istruttori), la “pienezza” (nel senso di assenza di limitazioni) del titolo medesimo.
Ed infatti, ciò comporterebbe, in sostanza, l’attribuzione all’Amministrazione di un potere di accertamento della sussistenza (o meno) di diritti reali e del loro “contenuto” non ad essa attribuito dall’ordinamento.
In tal senso, laddove ricorrano limitazioni negoziali al diritto di costruire, l’Amministrazione, quando venga a conoscenza dell’esistenza di contestazioni sul diritto di richiedere il titolo abilitativo, deve compiere le necessarie indagini istruttorie per verificare la fondatezza delle contestazioni, ma senza assumere valutazioni di tipo civilistico, appartenenti alla giurisdizione del giudice ordinario.

RICHIESTA DEL LOCATARIO - Tuttavia, ha precisato il Consiglio, l’onere di verifica del Comune sulla legittimazione a richiedere il permesso di costruire, di cui all’art. 11, D.P.R. 380/2001, assume connotati differenti a seconda che la detta legittimazione si fondi sulla titolarità di un diritto reale, ovvero attenga ad una disponibilità del bene a titolo diverso. In tale ultimo caso (ad esempio, bene detenuto per effetto di contratto di locazione), l’Amministrazione è tenuta ad accertare la sussistenza del consenso del proprietario, con la conseguenza che, laddove questo difetti, non potrà procedere al rilascio del permesso di costruire.

Per approfondimenti sul tema si veda anche Titoli abilitativi, soggetti legittimati a richiederli e controlli della P.A..