Tende e vetrate a chiusura del balcone, chiarimenti del Consiglio di Stato

FATTISPECIE - Nel caso di specie il ricorrente aveva installato alcune vetrate sulla parte esterna del balcone e due tende motorizzate sulle parti laterali dello stesso in grado di raggiungere il pavimento. Secondo il TAR l’intervento aveva determinato la trasformazione dell’organismo edilizio preesistente, integrando gli estremi della ristrutturazione edilizia con conseguente necessità del previo rilascio del titolo edilizio. Il ricorrente invece sosteneva che si trattasse di attività edilizia libera, rientrante nelle opere di finitura di spazi esterni ex art. 6, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. e-ter).

ATTIVITÀ EDILIZIA SUI BALCONI - In proposito C. Stato 09/08/2022, n. 7024 ha precisato che, ai fini della corretta qualificazione dell’attività edilizia incidente sui balconi, occorre distinguere, a seconda che l’intervento concretamente eseguito:
a) si sia tradotto in opere di mero arredo di spazi aperti, deputate a realizzare sole esigenze di miglior godimento dell'immobile senza incidere significativamente su di esso, in tale modo lasciandone inalterate le caratteristiche tipologiche (in specie, architettoniche e funzionali, suscettibili di consentire la qualificazione dell’organismo in base alle tipologie edilizie), formali (tali da contraddistinguere il manufatto, configurandone l’immagine caratteristica) e strutturali (concernenti la composizione della struttura dell’organismo edilizio), in specie attraverso la conservazione del preesistente utilizzo esterno del balcone, che continua ad essere caratterizzato dall’apertura su almeno due lati; oppure
b) abbia determinato la trasformazione dell’organismo edilizio, consentendo la chiusura integrale del balcone o di una sua parte, al fine di soddisfare esigenze non temporanee, a prescindere dai materiali impiegati o dalla loro facile amovibilità.
In tale ultima ipotesi, l’intervento edilizio, anziché migliorare la fruizione temporanea di uno spazio che rimane esterno rispetto all'unità a cui accede, dà vita ad una variazione planovolumetrica ed architettonica dell'immobile nel quale viene eseguito. Ciò, a prescindere dalla natura dei materiali utilizzati, realizzandosi, comunque, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie.

TRASFORMAZIONE DI BALCONE IN VERANDA - Nel caso di specie l’azione combinata delle vetrate e delle tende motorizzate avevano mutato la natura dell’elemento edilizio, transitato da balcone a veranda, non trattandosi più di un elemento aperto nei lati e, dunque servente rispetto alla destinazione della costruzione, bensì di un elemento chiuso, configurante un nuovo vano idoneo sia a generare maggiore superficie lorda e volumetria, sia ad alterare la sagoma dell’edificio e il suo prospetto.
Né assumeva rilievo la diversità dei materiali utilizzati in quanto, come affermato dalla giurisprudenza formatasi in materia di installazione di tende e pergotende:
- è irrilevante il materiale concretamente impiegato (vetro, metallo, laminati di plastica, plastica, legno o altro materiale), rilevando soltanto l’idoneità dell’opera a comportare la trasformazione del tessuto urbanistico ed edilizio, apprezzabile (per quanto di maggiore interesse nel caso in esame) come di trasformazione di un balcone in veranda;
- le tende e le pergotende sono sottratte al rilascio del previo titolo edilizio soltanto quando costituiscano un elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, configurando un arredo funzionale alla migliore fruizione temporanea dello spazio esterno all'unità a cui accedono, potendo in siffatte ipotesi essere effettivamente ricondotte agli interventi manutentivi liberi ai sensi dell'art. 6, comma 1, del D.P.R. 380/2001.
Tuttavia, nel caso di specie, le tende motorizzate:
- da un lato, non svolgevano soltanto una funzione di riparo dal sole o dagli agenti atmosferici, ma, essendo installate sul solaio del balcone e consentendo di raggiungere il pavimento, permettevano di chiudere, per l’intera altezza, la porzione di balcone compresa tra i pilastri e il muro;
- dall’altro, svolgevano una funzione combinata con la vetrata, assicurando in tale modo, attraverso l’utilizzo integrato della vetrata e della tenda, la possibilità di chiudere, in ogni lato, il balcone.

A corredo di tali affermazioni, il Consiglio di Stato ha riepilogato i principali orientamenti giurisprudenziali in tema di verande, tende, pergotende e opere precarie per i quali si rinvia al testo della sentenza.

DIVERSITÀ DEI VALORI TERMICI, ENERGETICI O DI ISOLAMENTO ACUSTICO - Infine i giudici hanno ritenuto irrilevante l’inidoneità della vetrata a garantire lo stesso valore termico dei serramenti. Sul punto è stato precisato che ciò che contraddistingue la veranda e consente la sua sussumibilità sotto la categoria degli interventi di ristrutturazione edilizia - richiedenti il previo rilascio del permesso di costruire - è la realizzazione di un ambiente (anziché identico) assimilabile a quello interno all’abitazione, in ragione della trasformazione di un elemento accessorio aperto in uno spazio chiuso; ciò, prescindendo dall’eventuale diversità dei valori termici, energetici o di isolamento acustico, che, anche ove non coincidenti con quelli degli ambienti ab origine residenziali, non impedirebbero di configurare, comunque, un ambiente chiuso e, dunque, abitabile per la conformazione tecnica dell’opera e il risultato prodotto dalla sua installazione (chiusura del balcone), pure ove ciò sia stimato possa avvenire soltanto in corrispondenza di alcuni periodi dell’anno (v. C. Stato, 24/01/2022, n. 469; e la relativa Nota: Chiusura di logge o balconi con utilizzo stagionale: titolo edilizio necessario).

VETRATE PANORAMICHE AMOVIBILI - NUOVE DISPOSIZIONI IN ARRIVO - Sul tema si evidenzia che la Legge di conversione del D.L. 115/2022 (Decreto Aiuti-bis), ha previsto una nuova normativa che - a determinate condizioni - classifica in edilizia libera gli interventi di installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere funzioni temporanee. Per maggiori dettagli sulla nuova disciplina si veda Semplificazione in materia di installazione di vetrate panoramiche amovibili.