Ristrutturazione edilizia e urbanistica, distinzione e costo di costruzione

FATTISPECIE - Nel caso di specie il ricorrente chiedeva l’annullamento del provvedimento con il quale il Comune aveva quantificato gli importi dovuti come contributo di costruzione. In particolare si trattava di un permesso di costruire per un intervento di ristrutturazione urbanistica, consistente nella demolizione dei fabbricati esistenti e nella ricostruzione con ampliamento ai sensi della L.R. Veneto 14/2009 (Piano casa). Il ricorrente sosteneva che l’amministrazione avesse erroneamente applicato l’art. 16, comma 9, D.P.R. 380/2001 che disciplina il costo di costruzione per i nuovi edifici, mentre, a suo avviso, avrebbe dovuto applicare il comma 10 del medesimo articolo riguardante gli interventi su edifici esistenti. In sostanza contestava l’interpretazione dell’art. 16 secondo cui gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono assoggettati al medesimo regime contributivo previsto per le nuove costruzioni, mentre sarebbero assimilabili a quelle di ristrutturazione edilizia con conseguente assoggettamento alla corrispondente disciplina contributiva.

Il TAR Veneto 02/05/2022, n. 660 non ha condiviso tale impostazione sulla base delle seguenti considerazioni.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA E URBANISTICA, DISTINZIONE - La lett. f) del comma 1 dell'art. 3, D.P.R. 380/2001 qualifica come “interventi di ristrutturazione urbanistica” quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale. Si tratta quindi di interventi ben più pregnanti di quelli di mera ristrutturazione edilizia, come definiti dalla lett. d) dell’art. 3 del medesimo D.P.R., in quanto riguardanti non già un unico immobile, ma un’intera area degradata, alla quale viene conferita una conformazione del tutto nuova attraverso un “insieme sistematico” di interventi sull’edificato, sulla conformazione dei lotti e sull’intera viabilità.
Pertanto, in disparte l’utilizzo comune del termine “ristrutturazione”, la nozione di ristrutturazione urbanistica, a differenza di quella di ristrutturazione edilizia, non può considerarsi antitetica rispetto alla tipologia di intervento costituita dalla “nuova costruzione”. Quest’ultima può anch’essa derivare da un intervento di demolizione e ricostruzione purché abbia caratteristiche che per destinazione, tipologia, volume, sedime o altri connotati essenziali si ponga in relazione di discontinuità rispetto ai volumi demoliti.

QUANTIFICAZIONE DEL COSTO DI COSTRUZIONE - Nel caso di specie si trattava di un intervento interamente sostitutivo dell’edificato preesistente, che ne modificava superficie, volumetria, collocazione sul sedime, destinazione, e che prevedeva una nuova urbanizzazione, attraverso un innovativo disegno dell’intera zona; la ristrutturazione edilizia invece, quale intervento sul preesistente, non può fare a meno di una certa continuità con l’edificato pregresso.
La consistenza dell’intervento giustificava quindi pienamente l’applicazione del regime contributivo previsto per i nuovi edifici.

I giudici hanno aggiunto che non era neanche possibile applicare la richiesta riduzione del costo di costruzione in ragione delle spese di demolizione e smaltimento materiali, atteso che le precedenti edificazioni demolite risultavano, come detto, del tutto diverse dagli edifici costruiti ex novo, non sussistendo alcuna continuità con l’edificazione pregressa. Inoltre, l’art. 16, comma 9, D.P.R. 380/2001 prevede che il costo di costruzione sia commisurato solo al costo standard per i nuovi edifici, sicché una diversa modalità non è supportata da alcun fondamento normativo. Peraltro, proprio la tipologia di intervento prescelta aveva consentito alla proprietà di beneficiare delle misure volumetriche premiali in misura massima, con un surplus di volume che consentiva di ammortizzare il costo di costruzione.