Certificato di destinazione urbanistica, chiarimenti del Consiglio di Stato

CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA - Ai sensi dell’art. 30, D.P.R. 380/2001, gli atti tra vivi successivi al 17/03/1985, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata (certificato di destinazione urbanistica). Il certificato è rilasciato dal competente Ufficio comunale entro il termine perentorio di 30 giorni dalla presentazione della relativa domanda e ha validità per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.
In caso di mancato rilascio del suddetto certificato nel termine previsto, esso può essere sostituito da una dichiarazione dell’alienante o di uno dei condividenti attestante l’avvenuta presentazione della domanda. Tale dichiarazione deve inoltre attestare:
- o la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati;
- o l'inesistenza di questi;
- o la prescrizione, da parte dello strumento urbanistico generale approvato, di strumenti attuativi (sul tema si veda C. Cass. civ. 15/10/2013, n. 23339, secondo cui, per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di stipulare un contratto definitivo di compravendita di terreno, è necessaria l'allegazione del certificato di destinazione urbanistica).
L’onere di cui sopra non sussiste quando i terreni costituiscono pertinenze di immobili censiti nel catasto urbano, purché la superficie complessiva dell'area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati (art. 30, comma 2, D.P.R. 380/2001; vedi anche C. Cass. civ. 11/02/2020, n. 3316).

POSSIBILITÀ DI SUCCESSIVA REGOLARIZZAZIONE - Gli atti ai quali non siano stati allegati certificati di destinazione urbanistica possono essere confermati o integrati anche da una sola delle parti o dai suoi aventi causa, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui è stato stipulato l'atto da confermare o contenente la dichiarazione omessa (art. 30, D.P.R. 380/2001, comma 4-bis).

CARATTERE DICHIARATIVO - In tale contesto, il Consiglio di Stato, con la sentenza 27/02/2025, n. 1710, ha ribadito che il certificato si configura come una certificazione redatta da un pubblico ufficiale, avente natura ed effetti meramente dichiarativi e non costitutivi di posizioni giuridiche, le quali discendono invece da altri provvedimenti, che hanno a loro volta determinato la situazione giuridica acclarata dal certificato stesso.
Pertanto, in quanto privo di efficacia provvedimentale, non ha alcuna concreta lesività, il che rende impossibile la sua autonoma impugnazione. Gli eventuali errori contenuti in esso potranno essere corretti dalla stessa amministrazione, su istanza del privato, oppure quest’ultimo potrà impugnare davanti al giudice amministrativo gli eventuali successivi provvedimenti concretamente lesivi, adottati in base all’erroneo certificato di destinazione urbanistica (vedi anche TAR Campania-Napoli 28/01/2022, n. 605; TAR Veneto 09/07/2021, n. 913).

Sul tema si segnala inoltre che, secondo la giurisprudenza, il carattere meramente dichiarativo non consente di ipotizzare la sussistenza di un vizio di contraddittorietà con altri atti, il quale può ricorrere unicamente, fra atti di natura provvedimentale.
In altri termini, il carattere meramente dichiarativo e non costitutivo dell’atto comporta che l’eventuale erroneità del certificato in discorso non può incidere sulla legittimità dei provvedimenti successivamente emanati dall’amministrazione sulla base di una corretta ricognizione dei presupposti di fatto e di diritto (vedi C. Stato 03/02/2023, n. 1182; TAR Liguria 30/03/2021, n. 277).