Commerciabilità ridotta dell’immobile privo di abitabilità

Il mercato immobiliare presenta quotidianamente delle insidie, in particolare sugli standard dell’immobile. Alla luce delle recenti risposte della giurisprudenza, in mancanza del certificato di agibilità (o abitabilità), l’immobile non è commerciabile. Tuttavia, ciò non significa che l’atto di vendita sia da considerare nullo. Difatti l’acquirente può decidere di procedere per vie legali contro il venditore, a causa della grave inadempienza da parte di quest’ultimo.
In tale contesto, tra le varie tutele, occorre considerare l’aspetto legato al deprezzamento dell’immobile.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

L’ABITABILITÀ DELL’IMMOBILE - L’agibilità (o abitabilità) rappresenta una qualità essenziale del bene immobile, tale da connaturarlo e identificarlo, alla luce della funzione economico-sociale che gli è propria, all’interno del panorama giuridico. L’assenza dei requisiti di abitabilità è quindi tanto incidente sulla natura stessa del bene da impedirne la qualificazione come “abitazione”. È interesse, se non vero e proprio onere, del venditore, fornire la certificazione di agibilità della quale sia eventualmente in possesso.
Premesso ciò, il certificato di agibilità dell’immobile oggetto di compravendita configura un elemento essenziale e caratterizzante il contratto, perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene stesso (Trib. Venezia 28/05/2021, n. 106).
Difatti, nelle vendite immobiliari, il certificato di abitabilità o di agibilità costituiscono requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché valgono ad incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità e, quindi, a soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto l’acquirente ad effettuare l’acquisto (Trib. Spoleto 20/01/2023, n. 50).

ORIENTAMENTO DELL’IPOTESI DI ALIUD PRO ALIO - È noto che per aliud pro alio, nella compravendita, si intende quando viene consegnato un bene completamente diverso da quello pattuito. Sul mancato rilascio del certificato di abitabilità in tema di vendita di immobile destinato ad abitazione, secondo questa posizione giurisprudenziale, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente:
- l’ipotesi di vendita di aliud pro alio qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili;
- l’ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili;
- l’ipotesi dell’inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (C. Cass. civ. 02/08/2023, n. 23604).
L’orientamento in commento ritiene il certificato di abitabilità requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

ORIENTAMENTO DI ESCLUSIONE DELL’IPOTESI DI ALIUD PRO ALIO - Secondo l’impostazione meno rigorosa, ai fini risolutori, si valorizza l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene in relazione alla risoluzione (C. Cass. civ. 31/05/2010, n. 13231).
Quindi, nell’ipotesi di successivo rilascio del certificato di abitabilità va infatti escluso che la vendita dell’immobile, che al momento del contratto ne fosse privo,possa essere configurata come una ipotesi di vendita di aliud pro alio, nonché l’esistenza di danni risarcibili (Trib. Monza 1854/2023: la mancanza del certificato non inficia in sé il contratto, né incide sull’equilibrio delle reciproche prestazioni, ben potendo il certificato essere rilasciato in un momento successivo, il che esclude che la vendita possa essere configurata come una ipotesi di vendita di aliud pro alio).
In sostanza, ciò che rileva non è la mancanza del certificato, ma la sussistenza di impedimenti al suo rilascio (C. Cass. civ. 18/03/2010, n. 6548).

IL DEPREZZAMENTO DELL’IMMOBILE - Per deprezzamento di un immobile s’intende la valutazione della complessiva perdita di valore delle caratteristiche estimative che lo costituiscono. Quando la svalutazione è:
- di carattere funzionale, significa che il deprezzamento avviene a causa di uno scadimento della funzionalità (di qualsiasi tipo) complessiva dell’edifico;
- di carattere economico, significa che il deprezzamento avviene a causa di uno scadimento economico di una delle caratteristiche che contribuiscono alla formazione del valore immobiliare.
Premesso ciò, come sottolineato dai giudici, qualora si proceda alla compravendita di un immobile realizzato in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa. In tale ipotesi, non si tratta di anomalie strutturali del bene, trovando, invero, applicazione l’art. 1489 del Codice civile in relazione ad oneri e diritti altrui gravanti sulla res medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto, dovendo, altresì, persistere il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile.
Il compratore, dunque, che abbia ignorato che il bene acquistato era difforme dal progetto e dalla relativa licenza, può esperire l’azione di riduzione del prezzo, dato che il bene già di per sé è deprezzato rispetto al valore stabilito dai contraenti (Trib. Trieste 26/08/2019, n. 514).
Nel concorso delle condizioni anzidette deve, pertanto, riconoscersi all’acquirente la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, in applicazione della previsione di cui all’art. 1480 del Codice civile, fatto salvo il risarcimento del danno sul presupposto, secondo i principi generali, della colpa del venditore.
Ai fini della riduzione del prezzo, pertanto, è del tutto irrilevante lo stato soggettivo, che si assume di buona fede, della venditrice al momento del trasferimento, rilevando la effettiva sussistenza di colpa, comunque, presunta solo al fine della ulteriore pretesa risarcitoria (Trib. Bologna 04/04/2012, n. 978).

DEPREZZAMENTO DA MANCATA CONSEGNA DEL CERTIFICATO DI ABITABILITÀ - In tema di compravendita di immobili, la mancanza del certificato di agibilità dell’unità immobiliare venduta è causa di deprezzamento del bene ed il risarcimento del danno è commisurabile alle spese necessarie sostenute dall’acquirente per il compimento degli adempimenti sufficienti e necessari ad ottenere la licenza di abitabilità (Trib. Ancona 24/08/2020, n. 1058).
Invero, l’abitabilità legale dell’appartamento venduto, nascente dal rilascio della licenza comunale di abitabilità, è un requisito che, salvo patto contrario, deve ritenersi implicitamente richiesto e la cui mancanza, con riguardo alla non rispondenza degli immobili alle prescrizioni dettate dalle norme edilizie, essendo causa di deprezzamento della cosa venduta, può essere dedotta dal compratore a fondamento di un’azione di risarcimento dal danno (C. Cass. civ. 06/12/1991, n. 13158).