Il contratto preliminare immobiliare: contenuti, modo di stipula, trascrizione e registrazione

FINALITÀ E CONTENUTI DEL PRELIMINARE IMMOBILIARE
Il contratto preliminare immobiliare (usualmente denominato anche “compromesso”) precede di regola la stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile (usualmente denominato anche “rogito notarile”), ed è il contratto con il quale le parti si obbligano a concludere il contratto di compravendita e dettagliano le condizioni di vendita e contrattuali (queste ultime, nella maggior parte dei casi, già genericamente stabilite nella proposta di acquisto).
Il contratto preliminare di compravendita presenta inoltre usualmente i seguenti contenuti:
- i dati identificativi delle parti e dell’immobile (risultanze catastali, vani, pertinenze);
- il prezzo dell’immobile, le modalità ed i termini di pagamento;
- l’indicazione della regolarità dell’immobile rispetto alle norme edilizie e dell’esistenza di eventuali vincoli (quali ad esempio ipoteche, servitù), che spesso assumono il valore di con-dizione risolutiva dell’impegno del compratore di procedere all’effettivo acquisto;
- il titolo del possesso con la data in cui esso inizia a decorrere e le eventuali limitazioni;
- il versamento dell’acconto e/o della caparra confirmatoria;
- la eventuale fissazione di penali;
- la data entro la quale dovrà essere stipulato il contatto definitivo;
- l’eventuale clausola d’arbitrato.
Contenuti specifici sono previsti dall'art. 6 del D. Leg.vo 122/2005, alla cui lettura si rinvia, per i contratti preliminari relativi a immobili da costruire (ai sensi dell'art. 1 del D. Leg.vo 122/2005, sono gli "immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità").
Vedi in proposito Tutela degli acquirenti di immobili da costruire .

PRELIMINARE CON ATTO NOTARILE O CON SCRITTURA PRIVATA
Il contratto preliminare può essere indifferentemente stipulato davanti a un notaio, nella forma quindi dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, oppure con una semplice scrittura privata, con l’assistenza del mediatore immobiliare.
Fanno eccezione i contratti per immobili da costruire . Per questi ultimi, l'art. 6 del D. Leg.vo 122/2005 (modificato dall'art. 388 del D. Leg.vo 14/2019 e vigente dal 16/03/2019 ai sensi dell'art. 389 del D. Leg.vo 14/2019) dispone che il contratto preliminare, ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire, devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
Vedi in proposito Tutela degli acquirenti di immobili da costruire .

PRELIMINARE DAL NOTAIO, TRASCRIZIONE ED EFFETTI
Il preliminare di compravendita stipulato davanti a un notaio va trascritto nei pubblici registri immobiliari (“Conservatoria”), ex art. 2645-bis del Codice civile.
La stipula del preliminare dal notaio e la relativa trascrizione non è obbligatoria, ma è certamente opportuna, soprattutto in un’ottica di tutela per l’acquirente di un immobile. Questi, infatti, con la trascrizione:
- si garantisce i diritti scaturenti dall’atto stesso;
- ottiene il privilegio rispetto ai diritti altrui;
- non permette al venditore di alienare nuovamente l’immobile stesso, di iscrivere ipoteche o sottoporre il bene a pignoramento.
Essa è dunque finalizzata a tutelare il promissario acquirente dal pericolo di formalità pregiudizievoli (come la cessione dell’immobile promesso a terzi o la costituzione di diritti reali sullo stesso come pignoramenti, sequestri o ipoteche), che potrebbero essere trascritte o iscritte contro il promittente venditore nel periodo tra la sottoscrizione del preliminare e la stipula del definitivo di compravendita.
Gli effetti della trascrizione decadono se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la stipula del contratto definitivo (ad esempio il rogito notarile) o entro tre anni dalla trascrizione, non viene stipulato il contratto definitivo.
Qualora non si voglia sottoscrivere il preliminare davanti a un notaio, usualmente per evitare le maggiori spese che ne conseguono in termini di onorario del notaio stesso e di spese vive per la trascrizione, è possibile procedere con una semplice scrittura privata, con l’assistenza del mediatore immobiliare.

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
La registrazione del contratto preliminare immobiliare adempie a finalità diverse dalla trascrizione, essendo una formalità obbligatoria ai soli fini fiscali; in pratica, la registrazione non attribuisce al promissario acquirente alcuna tutela sostanziale, ma è una formalità finalizzata al pagamento delle relative imposte.
Essa deve avvenire presso l’Agenzia delle entrate, nel termine di 20 giorni dalla firma (30 giorni nel caso in cui il contratto è stipulato con atto notarile).
Le imposte da versare sono:
- Imposta di registro fissa nella misura di 200 Euro;
- Imposta di registro proporzionale pari allo 0,50% della caparra confirmatoria versata;
- Imposta di registro proporzionale del 3% sugli acconti versati, solo se la vendita è soggetta a imposta di registro;
- Marca da bollo ogni 4 facciate o 100 righe di contratto (16 Euro - se invece il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è complessivamente pari a 155 Euro), nonché per ciascun allegato (2 euro per allegati quali planimetrie o visure catastali, 16 Euro per l’Attestato di prestazione energetica).
Quanto versato per quanto attiene la caparra nonché gli eventuali acconti corrisposti, saranno portate in deduzione dall’Imposta di registro dovuta al momento della stipula del rogito, a meno che la vendita non sia soggetta ad IVA.

Differenza tra caparra e acconto. Sia la caparra (o più precisamente in questi casi “caparra confirmatoria”) che l’acconto sono somme versate a titolo di anticipo di una parte del totale prezzo dovuto, tuttavia la caparra (a differenza dell’acconto che esaurisce qui le sue funzioni) ha anche una funzione di garanzia risarcitoria degli interessi di entrambe le parti, acquirente e venditore.
Se il compratore rifiuta di concludere la compravendita del bene, il venditore avrà il diritto di trattenere la caparra versata a titolo di risarcimento danni.
Viceversa, se è il venditore rifiutarsi di concludere la compravendita, il compratore potrà richiedere un importo pari al doppio della caparra versata.
Gli importi versati all’atto del preliminare (ma anche all’atto della c.d. “proposta irrevocabile d’acquisto”) possono qualificarsi come “caparra” unicamente se ciò sia esplicitamente indicato. In assenza di tale indicazione pertanto gli importi saranno da considerare come semplici acconti.
Più raro, ma possibile, che venga prevista una caparra "penitenziale", che rappresenta - a differenza della "confirmatoria" - una penale prestabilita tra le parti per l'esercizio del diritto di recesso.

Chi paga le spese del contratto preliminare. Le spese del contratto preliminare sono, salvo diverso accordo che è sempre possibile, a carico della parte acquirente, ai sensi dell’art. 1475 del Codice civile (seppure secondo altra interpretazione - invero poco applicata - si dovrebbe fare riferimento all’art. 10 del D.P.R. 131/1986 secondo il quale obbligate a richiedere la registrazione sono entrambe le parti).