Rimozione in sanatoria vincoli sul prezzo di vendita degli alloggi di edilizia convenzionata

RIMOZIONE DEI VINCOLI SU PREZZO E CANONE DI LOCAZIONE FINO AL 18/12/2018
La facoltà di rimozione dei vincoli sul prezzo e/o sul canone di locazione per gli alloggi realizzati nell’ambito dell’edilizia convenzionata è stata per la prima volta introdotta dall’art. 5 del D.L. 70/2011, comma 3-bis, che ha inserito il nuovo comma 49-bis nell’art. 31 della L. 448/1998, ed è esercitabile a condizione che siano trascorsi almeno 5 anni dalla data del primo trasferimento delle singole unità abitative e loro pertinenze, dietro pagamento di un corrispettivo.
Fino alla introduzione delle nuove norme di cui all’art. 25-undecies del D.L. 119/2018 (e quindi fino al 18/12/2018), la rimozione dei vincoli era esercitabile in base ai seguenti ulteriori presupposti:
- per le convenzioni PEEP in diritto di proprietà, solo se stipulate precedentemente all’entrata in vigore della L. 179/1992, e dunque al 15/03/1992;
- per le convenzioni c.d. “PEEP” (regolamentate dall’art. 35 della L. 865/1971) in diritto di superficie, in qualsiasi data stipulate;
- ai sensi del comma 49-ter dell’art. 31 della L. 448/1998, anche per le convenzioni c.d. “Bucalossi” (regolamentate in origine dagli artt. 7 e 8 della L. 10/1977, poi confluiti nell’art. 18 del D.P.R. 380/2001);
- su richiesta esclusivamente del proprietario dell’alloggio.
Secondo Cass. S.U. 16/09/2015, n. 18135 - dato che la possibilità di rimuovere i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione nonché del canone massimo di locazione è subordinata al decorso di almeno 5 anni dalla data del primo trasferimento, alla richiesta del singolo proprietario ed alla determinazione del corrispettivo - il vincolo del prezzo non è soppresso automaticamente a seguito della caduta del divieto di alienare (col decorso del quinquennio), ed anzi, in assenza della convenzione di rimozione, segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita (fatta salva la possibilità di rimozione “postuma”, introdotta dall’art. 25-undecies del D.L. 119/2018, di cui si dirà più avanti).

RIMOZIONE DEI VINCOLI SU PREZZO E CANONE DI LOCAZIONE A PARTIRE DAL 19/12/2018
A partire dal 19/12/2018, il nuovo testo del comma 49-bis dell’art. 31 della L. 448/1998, introdotto dall’art. 25-undecies del D.L. 119/2018, prevede quanto segue:
- è consentito effettuare la rimozione dei vincoli anche per le convenzioni PEEP in diritto di proprietà stipulate dal 15/03/1992, consentendo di fatto tale possibilità per tutte le convenzioni, di qualsiasi tipo e in qualsiasi data stipulate;
- l’operazione può essere effettuata, su richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile (in precedenza, come detto, era a richiesta del singolo proprietario);
- i vincoli al prezzo massimo di cessione possono essere rimossi con atto pubblico o scrittura privata autenticata (in precedenza si prevedeva una “convenzione in forma pubblica”) soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari;
- le nuove modalità per la rimozione - anche “postuma” - dei vincoli sul prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative nonché sul canone massimo di locazione, si applicano inoltre anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima del 19/12/2018 (data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. 119/2018), come previsto dal comma 2 dell’art. 25-undecies del D.L. 119/2018 medesimo.
In pratica, la possibilità che la richiesta venga avanzata dall’interessato anche se non più titolare dell’immobile, unitamente all’applicabilità anche per i contratti antecedenti alle nuove disposizioni, consente di accedere a una sorta di “sanatoria”, che attraverso il pagamento del corrispettivo di affrancazione risolve tutti i contenziosi esistenti o potenziali per le cessioni o le locazioni stipulate in violazione dei vincoli.
Le disposizioni sulla rimozione dei vincoli non si applicano viceversa agli immobili in regime di locazione ai sensi degli artt. 8-10 della L. 11/02/1992, n. 179, ricadenti nei piani di zona convenzionati.

Procedimento per la rimozione dei vincoli
Spetta al singolo interessato (in precedenza, come visto, solo al singolo proprietario) assumere l’iniziativa per la rimozione dei vincoli, richiedendo al Comune la stipula dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata (in precedenza dell’apposita convenzione in forma pubblica).
La richiesta può essere avanzata anche dal singolo condomino per la sola unità di sua spettanza e relative pertinenze. In presenza di un condominio, in altri termini, la rimozione non deve necessariamente riguardare l’intero stabile e non necessita dunque la delibera dell’assemblea condominiale. In pratica ogni condomino è libero di agire come meglio crede.

Corrispettivo di affrancazione
Per la rimozione dei vincoli di prezzo è richiesto il pagamento di un corrispettivo di affrancazione proporzionale alla quota millesimale dell’alloggio interessati, determinato (sia per le unità immobiliari in diritto di proprietà che per quelle in diritto di superficie) in misura pari ad una percentuale sulla somma risultante dall’applicazione del comma 48 dell’art. 31 della L. 448/1998.
Detta percentuale è da stabilirsi, anche con eventuali riduzioni in funzione della residua durata del vincolo, con decreto ministeriale, da emanarsi previa intesa in Conferenza unificata. I Comuni possono concedere dilazioni di pagamento di tale corrispettivo secondo modalità e criteri fissati con il medesimo decreto ministeriale.

Effetti degli atti di trasferimento in pendenza della rimozione dei vincoli
È previsto (comma 49-quater dell’art. 31 della L. 448/1998) che, in pendenza della rimozione dei vincoli:
- il contratto di trasferimento dell’immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato;
- l’eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità previste;
- la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva.
È stata sostanzialmente introdotta in via legislativa l’interpretazione già proposta dalla già citata pronuncia Cass. S.U. 18135/2015.