Sent. C. Cass. S.U. civ. 16/09/2015, n. 18135

Con atto di citazione notificato il 18 gennaio 1997 la sig.ra Ru.

N. conveniva dinanzi al Tribunale di Roma la sig.ra R. L. e, premesso di aver stipulato con quest'ultima un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il proprio immobile sito in (OMISSIS), comprensivo delle pertinenze della cantina e del posto auto, edificato su area concessa in diritto di superficie dal Comune di Roma, da lei acquistato dall'impresa di costruzione Nuova Organizzazione Tecnologica s.r.l. nell'ambito di programmi di edilizia residenziale pubblica agevolata e convenzionata, e di aver inutilmente sollecitato la promissaria acquirente alla stipulazione dell'atto pubblico, chiedeva la risoluzione del contratto con ritenzione della caparra versata.

Costituitasi ritualmente, la sig.ra R. eccepiva che l'appartamento, pur essendo alienabile in virtù dell'autorizzazione concessa dalla regione Lazio, era soggetto a vincolo di determinazione del prezzo: che non era libero, bensì legato agli specifici parametri richiamati nella convenzione tra il Comune di Roma e l'impresa costruttrice N.or.tecno.

Chiedeva, a sua volta, in via riconvenzionale, la costituzione in forma specifica del contratto, ex art. 2932 c.c., previa riduzione del prezzo d'acquisto; o in subordine, la risoluzione per inadempimento della promittente venditrice, con restituzione della caparra e risarcimento del danno; o ancora in via gradata, l'annullamento del contratto preliminare per errore su qualità essenziali del bene.

Appare prioritaria, in ordine logico, la trattazione del ricorso incidentale della sig.ra Ru., volto a sostenere la libera commerciabilità a prezzo di mercato dell'alloggio popolare, una volta autorizzatane la vendita dalla Regione.

In particolare, con il primo e secondo motivo, da trattare congiuntamente per affinità di contenuto, si deduce, in sostanza, la connessione tra il divieto di alienazione e la caducazione degli altri vincoli relativi alla determinazione del prezzo (simul stabunt, simul cadent) nei rapporti privati tra successivi contraenti.

Le censure sono infondate.

Il problema della vendita degli alloggi di edilizia convenzionata soggetti al vincolo sulla determinazione del prezzo è stato oggetto, nel tempo, di un'interpretazione ondivaga, che ha risentito della successione anche ad intervalli di tempo molto brevi, di emendamenti della disciplina legale.

Un primo indirizzo ha valorizzato soprattutto l'autonomia negoziale delle parti, quale principio informatore generale in materia;

pervenendo alla conclusione che sia i divieti di alienazione, che i criteri normativi di determinazione del prezzo (o del canone di locazione) fossero applicabili, soggettivamente, solo al primo avente causa; e cioè, al costruttore, titolare della concessione rilasciata a contributo ridotto e parte della convenzione-tipo stipulata con il Comune: senza alcun riflesso sui successivi subacquirenti (Cass., Sez. 2, 4 aprile 2011 n. 7630; Cass., sez. 2, 2 ottobre 2000 n. 13006).

Si contrappone ad esso l'opposta tesi secondo cui la disciplina vincolistica promana da norme imperative, anche se per il medio di convenzioni tra il Comune e il concessionario (a contenuto, peraltro, predeterminato dalla legge ed inderogabile): con la conseguenza che l'eventuale violazione dei parametri legali sul prezzo di cessione sarebbero affetti da nullità ex art. 1418 cod. civ. e sostituiti mediante inserzione automatica del corrispettivo imposto dalla legge (art. 1339 c.c. e art. 1419 c.c., comma 2).

A questa seconda opzione ermeneutica, fatta propria dalla corte territoriale nella sentenza impugnata, sembra inclinare anche il collegio remittente della presente questione di massima di particolare importanza, richiamando principi ispiratori della legislazione in subiecta materia enunciati in un non più recente precedente di legittimità (Cass., sez. 1, 2 settembre 1995 n. 9266).

La ricostruzione ermeneutica dell

- Accoglie il primo motivo del ricorso principale, assorbito il secondo, e rigetta il ric