Abusi edilizi, distinzione varianti e variazioni essenziali

FATTISPECIE - Nel caso di specie il ricorrente era stato ritenuto responsabile del reato di cui all'art. 44, D.P.R. 380/2001, lett. a), per aver realizzato lavori in parziale difformità dal permesso di costruire. Secondo il ricorrente si trattava di interventi di manutenzione straordinaria in quanto le difformità rilevate costituivano delle varianti leggere o minori, le quali, in base all'art. 22, D.P.R. n. 380/2001, possono essere realizzate con SCIA.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA - In proposito, C. Cass. pen. 29/11/2023, n. 47680 ha ricordato che la manutenzione straordinaria non può comportare aumento della superficie utile o del numero delle unità immobiliari, né modifica della sagoma o mutamento della destinazione d'uso, in quanto l'art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. b), ricomprende in tale nozione le opere e le modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso.
La legge pone, dunque, un duplice limite:
- uno, di ordine funzionale, costituito dalla necessità che i lavori siano rivolti alla mera sostituzione o al puro rinnovo di parti dell'edificio,
- e l'altro, di ordine strutturale, consistente nel divieto di alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari o di mutare la loro destinazione.

DISTINZIONE TRA VARIANTI E VARIAZIONI ESSENZIALI - La Corte ha inoltre ha spiegato la differenza tra varianti in senso proprio, variazioni essenziali e varianti leggere.
In particolare, secondo la Corte:
- le "varianti in senso proprio" - ovvero le modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione - sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio rispetto a quello originario,
- mentre le "variazioni essenziali" - ovvero quelle caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio iniziale rispetto ai parametri indicati dall'art. 32 del D.P.R. 380/2001 - necessitano del rilascio di un nuovo permesso a costruire, del tutto autonomo rispetto a quello precedente, per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variazione.

Caratteri peculiari presentano, poi, le c.d. "varianti leggere o minori in corso d'opera", tali, cioè, da non incidere sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificative della destinazione d'uso e della categoria edilizia e tali da non alterare la sagoma dell'edificio oltre che rispettose delle prescrizioni eventualmente contenute nel permesso a costruire. Le c.d. "varianti leggere o minori" sono assoggettate alla mera denuncia di inizio dell'attività (ora SCIA) da presentarsi prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori; l'art. 22, comma 2 del D.P.R. 380/2001 prevede, infatti, che sono sottoposte a SCIA le varianti a permessi di costruire che:
- non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie;
- non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia;
- non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo;
- non violano le prescrizioni eventualmente contenute nel permesso di costruire.

CONCLUSIONI - Nella specie, è stata esclusa la c.d. variante "leggera" in considerazione degli abusi accertati (intervento comportante un aumento della volumetria dell'immobile ed un mutamento della destinazione d'uso della porzione da adibire ad area parcheggio convertita in area residenziale), posto che non rientrano nella disposizione normativa le difformità che incidono sulle volumetrie e modificano la destinazione d'uso. Queste ultime richiedono il permesso di costruire sicché il mancato previo rilascio del titolo in variante prima della esecuzione delle opere integra certamente gli estremi di reato contestato.
Sul punto è stata richiamata la sentenza C. Cass. pen. 24/11/2010, n. 41752 secondo cui il permesso di costruire è necessario in caso di varianti in corso d'opera che comportino modifiche volumetriche tanto in aumento quanto in diminuzione, non essendo queste ultime assentibili, al pari delle prime, in base a mera denuncia di inizio attività (ora SCIA) ai sensi dell'art. 22, comma 2, D.P.R. 380/2001.