Locazione commerciale: recesso del conduttore per gravi motivi di natura economica

L’istituto del recesso previsto dalla L. 27/07/1978, n. 392 ha lo scopo di evitare il rischio che il conduttore si trovi costretto ad onorare un contratto che, senza propria colpa, sia divenuto per lui oneroso. In quanto finalizzato a rimediare ad un vizio sopravvenuto del sinallagma contrattuale, il recesso ha effetto immediato e provoca lo scioglimento del contratto alla scadenza del semestre di legge. Tuttavia, ai fini della legittimità dello stesso, occorre valutare la sussistenza dei motivi che legittimano lo scioglimento anticipato del contratto.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

ANALISI NORMATIVA - Il Legislatore (art. 27, L. 392/1978) ha previsto che è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Tuttavia, come precisato dall’ultimo comma della disposizione in commento, indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Detto diritto di recesso opera ex lege, dunque anche in assenza di specifica previsione contrattuale.
Anche se non viene prevista nel contratto, questa particolare fattispecie di recesso è sempre invocabile ed esperibile dal conduttore, proprio perché si tratta di una facoltà che la legge gli riconosce a prescindere dagli accordi assunti col locatore: se ricorrono determinati presupposti che non gli consentano l’ulteriore prosecuzione della locazione (i c.d. “gravi motivi”), il conduttore può svincolarsi dal contratto.

LA COMUNICAZIONE DEI GRAVI MOTIVI - Anche se tale onere di specificazione non è espressamente previsto dalla norma, deve ritenersi insito nella previsione della facoltà di recesso la specificazione dei motivi. In particolare, la comunicazione inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso, assolvendo a una funzione di garanzia e tutela in favore della parte locatrice, poiché consente a quest’ultima di poter puntualmente e tempestivamente contestare i relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso.
Di conseguenza, i gravi motivi devono essere compiutamente esplicitati nella comunicazione di recesso che il conduttore deve inviare al locatore nel termine di preavviso di sei mesi, non essendo ammissibile una loro indicazione successiva o addirittura una loro modifica in una diversa comunicazione: in simili ipotesi, la comunicazione di recesso non assume alcuna valenza e deve considerarsi come neppure inviata.
Premesso ciò, in un precedente giurisprudenziale, il Tribunale ha accolto il ricorso del locatore contro il recesso anticipato, in quanto la lettera del conduttore, recapitata dopo pochi mesi dalla stipula del contratto, non specificava i motivi del recesso (Trib. Vicenza 25/10/2018, n. 2563).

LA DESCRIZIONE DEI GRAVI MOTIVI  OGGETTIVI - I gravi motivi legittimanti il recesso anticipato, in particolare, devono consistere in avvenimenti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che ne rendano oltremodo gravosa la prosecuzione, in una prospettiva rigorosamente oggettiva, non potendo risolversi simili motivi nella unilaterale valutazione effettuata dal medesimo conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo (Trib. Cosenza 28/02/2022, n. 381).
Pertanto, la gravosità della prosecuzione dev’essere non solo tale da eccedere l’àmbito della normale alea contrattuale, ma anche consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull’andamento dell’azienda globalmente considerata (C. Cass. civ. 09/09/2022, n. 26618: nella specie, secondo i giudici di legittimità, la comunicazione del conduttore costituiva una mera dichiarazione di volontà di cessare l’attività commerciale in quei locali, riconducibile ad una libera scelta della conduttrice e non ad un fatto estraneo alla sua volontà, come tale non idonea ad integrare i “gravi motivi” di cui all’art. 27, L. 392/1978, ultimo comma, posto che, in difetto di specificazione dei motivi sottesi alla volontà di non proseguire l’attività, essa non può che essere ricondotta ad una soggettiva valutazione imprenditoriale non conseguente a fattori obiettivi).

SITUAZIONI ECONOMICHE SFAVOREVOLI AL CONDUTTORE - I “gravi motivi” di recesso possono essere rappresentati anche da sfavorevoli situazioni economiche sopravvenute al contratto ed indipendenti dalla volontà del conduttore (C. Cass. civ. 03/04/2015, n. 6820). In particolare, può integrare grave motivo di recesso un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’attività dell’impresa), sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile, che, imponendo l’ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo (C. Cass. civ. 07/03/2023, n. 6731; C. Cass. civ. 21/04/2010, n. 9443; C. Cass. civ. 08/08/2007, n. 17416; C. Cass. civ. 30/04/2005, n. 9023).
Anche, l’impossibilità di adeguare l’immobile locato alle nuove prescrizioni dettate dalla legge in tema di sicurezza nei luoghi di lavoro costituisce grave motivo che legittima il recesso anticipato del conduttore, qualora quest’ultimo sia tenuto all’osservanza di tali prescrizioni (C. Cass. civ. 13/06/2017, n. 14623).

IL PAGAMENTO DEI CANONI - Nel caso di recesso del conduttore ex art. 27, L. 392/1978, ultimo comma, l’effetto risolutivo della locazione si produce al momento del compimento del periodo di preavviso, sicché i canoni devono essere corrisposti sino alla scadenza del termine semestrale indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell’immobile (C. Cass. civ. 12/05/2017, n. 11778; Trib. Bari 27/02/2020).
L’esercizio della facoltà di recesso da parte del conduttore produce cioè effetti giuridici, con la cessazione del rapporto locatizio, alla scadenza del termine semestrale del preavviso previsto, con la conseguenza che egli rimane anzitutto obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione “de iure” del preavviso e cioè per sei mesi a decorrere dalla data del preavviso (Trib. Santa Maria Capua Vetere 19/07/2022, n. 2902).