Riduzione canone di locazione per lavori eseguiti dal conduttore

Qualora l’immobile concesso in locazione necessiti di riparazioni che non siano di piccola manutenzione, il costo dell’esecuzione dei correlativi interventi grava, durante tutta la durata della locazione, sul locatore. In alcuni casi può accadere che il conduttore, dopo aver anticipato le spese, decida autonomamente di compensare con il canone di locazione. A questo proposito si pone il dubbio della legittimità della compensazione.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

LE OPERE DI MANUTENZIONE NEL LOCALE COMMERCIALE - Sull’affittuario dell’azienda grava l’obbligo di conservarla, in tutte le sue componenti, nello stato in cui viene affittata e, perciò, di sostenere tutte le spese necessarie a tale scopo. Ne consegue, ai fini della distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, che - a differenza di quanto avviene per il contratto di locazione di beni non produttivi (nel quale il conduttore non fa proprio il reddito derivante dalla cosa) - i lavori di manutenzione ordinaria vanno individuati "in negativo" e, cioè, escludendo quelle opere che sono da reputarsi straordinarie perché non finalizzate alla conservazione della originaria destinazione economica del bene e al ripristino della sua attitudine produttiva, eventualmente adoperando, in via orientativa e in assenza di un criterio discretivo certo, l’elenco esemplificativo delle riparazioni straordinarie di cui all’art. 1005 del Codice civile, norma applicabile anche a istituti diversi dall’usufrutto (C. Cass. civ. 27/05/2022, n. 17226).

LE RIPARAZIONI NELL’IMMOBILE LOCATO - Il Legislatore, con la norma ex art. 1577 del Codice civile, ha previsto che quando la cosa locata necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Tuttavia, se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. La norma è applicazione del principio di buona fede: il locatore non ha la detenzione del bene e, quindi, nemmeno la vigilanza dello stesso, ciò che invece ha il conduttore.
In definitiva, il conduttore potrà richiedere il rimborso della spesa al locatore solo se non si tratti di spesa posta a suo carico, sia indifferibile e ne abbia dato tempestivo avviso al locatore (elementi che devono essere provati dallo stesso conduttore).

LA COMUNICAZIONE AL LOCATORE - Il locatore, non avendo il possesso dell’immobile, non può essere al corrente delle riparazioni necessarie. Quindi, se non è informato della necessità delle opere, potrebbe chiedere il risarcimento dei danni arrecati alla cosa locata dalla omissione delle riparazioni dovuta non a propria negligenza, ma a colpa del conduttore.
L’avviso al locatore ex art. 1577 del Codice civile non ha natura negoziale, ma di atto giuridico in senso stretto, sicché nell’interpretazione del suo contenuto non si applicano le regole di cui agli artt. 1362 e ss. del Codice civile, dovendo darsi rilievo, per converso, agli elementi obiettivi di riconoscibilità del significato dell’atto (C. Cass. civ. 11/07/2023, n. 19626).
All’uopo, si precisa che nessuna responsabilità è configurabile a carico del locatore per inadempimento dell’obbligo di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere la res in buono stato locativo, se il medesimo non abbia avuto conoscenza di tale necessità, né comunicazione da parte del conduttore (Trib. Palermo 21/09/2016, n. 4586).

RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE - Il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 del Codice civile non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede.
Tale riduzione costituisce specifica applicazione di un principio generale che presiede la disciplina delle locazioni, quello della sinallagmaticità fra godimento e corrispettivo, per cui ove quel godimento non è attuabile secondo le previsioni contrattuali, il conduttore è abilitato a pretendere una riduzione del relativo corrispettivo e finanche legittimato alla risoluzione del rapporto.

AUTORIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE - L’autoriduzione costituisce fatto arbitrario e illegittimo del conduttore che, provocando il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del contratto, deve essere valutato dal giudice nella sua gravità risolutoria del rapporto.
Tale principio vale anche in tutte le ipotesi in cui l’autoriduzione del canone venga giustificata dal conduttore, ex art. 1578 del Codice civile, per l’affermata presenza nella cosa locata di vizi tali da diminuirne apprezzabilmente l’idoneità all’uso pattuito. Anche in tale ipotesi, infatti, il conduttore non ha facoltà di procedere alla unilaterale riduzione del canone, ma soltanto di domandare al giudice la riduzione del corrispettivo ovvero, in esito alla valutazione di importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti, la risoluzione del contratto (C. Cass. civ. 18/05/2015, n. 10141).

ECCEZIONE DI COMPENSAZIONE DEI CANONI - Le parti, nell’àmbito del contratto di locazione, possono convenire particolare modalità di pagamento del canone, come la compensazione tra il diritto di credito del locatore e quello del conduttore alla restituzione delle somme anticipate per la ristrutturazione del locale; dovendosi ritenere tale situazione giuridica un’attività gestoria posta in essere dal conduttore, il quale agisce nella qualità di mandatario, anticipando le spese ed i mezzi necessari per l’esecuzione dell’incarico (Trib. Cerignola 22/04/2002).
Tuttavia, l’eccezione di compensazione dei canoni di locazione dovuti e degli oneri intimati con le spese eseguite per lavori di migliorie ex art. 1592 del Codice civile, non può trovare accoglimento ove difetti la prova che detti lavori siano stati eseguiti dal conduttore a causa della inerzia del locatore, avvisato della necessità della relativa esecuzione. Il locatore è, invero, tenuto ad effettuare le opere di manutenzione di cui sia informato da parte del conduttore, con conseguente esclusione di qualsiasi responsabilità a suo carico nell’ipotesi in cui non abbia avuto conoscenza di tale necessità, né comunicazione da parte del conduttore, tenutovi a norma dell’art. 1577 del Codice civile (Trib. Roma 09/04/2019, n. 7910).