L’importo del canone di affitto per locali commerciali non è soggetto a limiti di legge ed è, per questo, lasciato all’autonomia contrattuale di conduttore e locatario. Quest’ultimo ha infatti piena facoltà nel chiedere un canone corrispondente al valore di mercato dell’immobile al momento della stipulazione. Se il conduttore accetta la proposta, viene raggiunto un accordo sul canone iniziale.
Dunque, vige il principio della libera determinazione del canone di affitto dei locali commerciali. In virtù di tale principio, sono legittimi tanto il contratto tramite cui le parti predeterminano il canone, quanto il patto successivo con il quale i contraenti provvedono a stabilire un importo del canone diverso da quello inizialmente pattuito.
Perci
Contenuto riservato
Per ottenere l'accesso ai contenuti riservati puoi
Abbonarti
oppure attivare una
Prova gratuita.
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
1116623011166265
AGGIORNAMENTO DEL CANONE
Contenuto riservato
Per ottenere l'accesso ai contenuti riservati puoi
Abbonarti
oppure attivare una
Prova gratuita.
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
1116623011166266
Aggiornamento in base
all’Indice ISTAT
In tema di locazioni a uso commerciale, a differenza di quanto previsto per il contratto a uso di abitazione, manca una prescrizione imperativa sulla determinazione del canone. L’unica disposizione relativa al canone è infatti dettata dall’art. 32 della L. 392/1978 che, sul piano testuale, prevede soltanto l’eventuale aggiornamento del corrispettivo dovuto dal conduttore.
La legge ammette infatti che le parti possano stabilire di adeguare il corrispettivo periodico così da mantenere costante nel tempo il valore del canone, suscettibile - come ogni obbligazione pecuniaria - di subire gli effetti del fenomeno inflattivo.
Per comprendere la ratio della disposizione occorre considerare che la durata molto lunga delle locazioni commerciali giustifica l’esigenza del locatore di prevedere un incremento periodico del canone. Sebbene, infatti, per tale tipologia di locazioni la legge non abbia mai fissato limiti alle parti nella determinazione del canone, la mancanza della possibilità di prevedere un aggiornamento finirebbe per penalizzare il locatore che, alla fine del rapporto, si troverebbe con un corrispettivo inferiore, in termini reali, a quello originariamente pattuito.
Contenuto riservato
Per ottenere l'accesso ai contenuti riservati puoi
Abbonarti
oppure attivare una
Prova gratuita.
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
1116623011166267
Legittimità
o meno del c.d. “canone a scaletta”
Molto spesso le locazioni di immobili commerciali sono caratterizzate da accordi in base ai quali il canone di locazione viene stabilito in modo variabile. In alcuni casi l’importo del canone varia in funzione di uno o più elementi preventivamente individuati e concordati dalle parti contrattuali. In tali ipotesi, si è in presenza del c.d. “canone di locazione a scaletta”, in cui il canone è sottoposto ad aumenti o diminuzioni, in base alle variabili pattuite.
In questo caso, è necessario distinguere tra:
Contenuto riservato
Per ottenere l'accesso ai contenuti riservati puoi
Abbonarti
oppure attivare una
Prova gratuita.
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
1116623011166268
Poteri
delle parti nella determinazione del canone in misura crescente
Secondo Cass. civ. 26/09/2019, n. 23986, alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati a uso non abitativi, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni nell’arco del rapporto.
A tal fine, a parere dei giudici:
* deve escludersi la necessità di dimostrare, con rilievo condizionante, il collegamento del previsto aumento nel tempo del canone a elementi oggettivi e predeterminati, diversi dalla svalutazione monetaria, idonei a incidere sul sinallagma contrattuale. L’ancoramento a tali elementi costituisce infatti attraverso cui può operarsi detta predeterminazione del canone a scaletta, in alternativa alla quale questa può altrettanto legittimamente operarsi sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo, sia mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in
Contenuto riservato
Per ottenere l'accesso ai contenuti riservati puoi
Abbonarti
oppure attivare una
Prova gratuita.
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
1116623011166269
Ulteriori princìpi
elaborati dalla giurisprudenza
Ad integrazione di quanto esposto, si evidenziano gli ulteriori princìpi elaborati dalla giurisprudenza di merito successiva agli orientamenti del 2019. In particolare, i giudici di merito hanno sottolineato che:
* nell
Contenuto riservato
Per ottenere l'accesso ai contenuti riservati puoi
Abbonarti
oppure attivare una
Prova gratuita.
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
1116623011166270
Liberalizzazione
del mercato delle grandi locazioni commerciali
Nella convinzione che il contesto socioeconomico italiano risulta oggi ben diverso rispetto all’epoca in cui è stata promulgata la legge sull’equo canone (1978), con il decreto-legge cd. “Sblocca Ital
Contenuto riservato
Per ottenere l'accesso ai contenuti riservati puoi
Abbonarti
oppure attivare una
Prova gratuita.
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
1116623011166271
INTERVENTI MANUTENTIVI IN CONTO
CANONE
Le parti possono accordarsi affinché il conduttore esegua a sue spese lavori di ristrutturazione dell’immobile a fronte di una riduzione del canone originariamente pattuito.
Tale accordo deve qualificarsi, a fini fiscali, quale operazione permutativa, con la conseguenza che il locatore è tenuto a fatturare l’intero canone originariamente pattuito applicando il regime IVA previsto per i canoni di locazione, mentre il conduttore è tenuto a fatturare il vantaggio recato al locatore per i lavori di ristrutturazione eseguiti applicando il regime IVA previsto per tale tipologia di lavori N13.
Con la risposta a Interpello n. 424 del 12/02/2022Visualizza PDF, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in tema di spese di ristrutturazione su immobile commerciale in locazione e canoni a “scaletta”.
Contenuto riservato
Per ottenere l'accesso ai contenuti riservati puoi
Abbonarti
oppure attivare una
Prova gratuita.
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
1116623011166272
RIDUZIONE DEL CANONE
Contenuto riservato
Per ottenere l'accesso ai contenuti riservati puoi
Abbonarti
oppure attivare una
Prova gratuita.
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
1116623011166273
Principio generale del divieto
di autoriduzione del canone
Al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La modifica unilaterale dell’entità del canone di locazione costituisce grave inadempimento: per meglio dire, il conduttore può conseguire la riduzione del canone di locazione solamente dopo aver intrapreso
Contenuto riservato
Per ottenere l'accesso ai contenuti riservati puoi
Abbonarti
oppure attivare una
Prova gratuita.
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
1116623011166274
Godimento dell’immobile
in presenza di vizi
Il conduttore che abbia continuato a godere dell’immobile nonostante i vizi, non può sospendere del tutto il pagamento del canone di locazio
Contenuto riservato
Per ottenere l'accesso ai contenuti riservati puoi
Abbonarti
oppure attivare una
Prova gratuita.
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
1116623011166275
Mancanza di concessione
amministrativa/commerciale
La mancanza della concessione amministrativa, necessaria per la legale destinazione all’uso pattuito dell’immobile locato (nella specie, mancanza di concessione commerciale per essere il bene adibito a destinazione artigiana) rientra tra i vizi che, diminuendo in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso
Contenuto riservato
Per ottenere l'accesso ai contenuti riservati puoi
Abbonarti
oppure attivare una
Prova gratuita.
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
1116623011166276
Limitazione dell’uso
dell’immobile per causa riconducibile al locatore
Nell’ipotesi nella quale il conduttore di un bene immobile si trovi costretto, per causa imputabile al locatore, a un utilizzo limitato del bene del quale continui comunque a godere, egli può chiedere una riduzione del corrispettivo economico previsto nel contratto di locazione ma non può sospendere totalmente il pagamento del canone.
Contenuto riservato
Per ottenere l'accesso ai contenuti riservati puoi
Abbonarti
oppure attivare una
Prova gratuita.
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
1116623011166277
Periodo emergenziale Covid-19
Contenuto riservato
Per ottenere l'accesso ai contenuti riservati puoi
Abbonarti
oppure attivare una
Prova gratuita.
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
1116623011166278
Dovere di cooperazione delle
parti contrattuali
Nessuna norma, neppure emergenziale, consente al conduttore di ridurre unilateralmente il canone di locazione, sia pure per un tempo limitato, dovendosi considerare che fra le misure previste a livello statale per ridurre l’impatto finanziario della pandemia nelle attività produttive, in particolare nel
Contenuto riservato
Per ottenere l'accesso ai contenuti riservati puoi
Abbonarti
oppure attivare una
Prova gratuita.
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
1116623011166279
Diritto del conduttore alla
riduzione del canone
Durante l’emergenza pandemica, non potendo il locatore garantire la destinazione d’uso dell’immobile locato, data l’impossibilità di svolgervi l’attività esercitata all’interno, per il divieto legislativo disposto dalla normativa emergenziale dal legislatore per arginare la diffusione del contagio del Coronavirus, l’impossibilità della prestazione da temporanea diventa pa
Contenuto riservato
Per ottenere l'accesso ai contenuti riservati puoi
Abbonarti
oppure attivare una
Prova gratuita.
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
1116623011166280
Escluso il diritto del
conduttore alla riduzione del canone
È da escludere che la grave situazione epidemiologica nonché i provvedimenti limitativi della libertà di iniziativa economica emanati per effetto della diffusione del Covid-19 configurino un caso di impossibilità sopravvenuta e ciò sia con riferimento all’obbligazione di pagamento del canone del conduttore, sia con riferime
Contenuto riservato
Per ottenere l'accesso ai contenuti riservati puoi
Abbonarti
oppure attivare una
Prova gratuita.
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
1116623011166281
Aspetti fiscali sulla riduzione
del canone
Ai fini delle imposte sui redditi relative ai canoni di un contratto di locazione, la riduzione del corrispettivo contrattuale ha effetto, nei confronti dell’Amministrazione finanziaria, dal momento in cui l’accordo tra le parti acquista data certa ai sensi dell’art. 2704 del Codice civileN29.
In tema, inoltre, come suggerito dagli esperti in materia N30, in merito alla descritta problematica, è opportuno richiamare anche la Risoluzione 28/06/2010, n. 60/E, con la quale l’Amministrazione finanziaria ha fornito importanti chiarimenti in merito agli accordi di riduzione del canone di un contratto di locazione. In particolare, con il citato documento di prassi, si è precisato che:
Per assistenza contatta il Servizio Clienti di Legislazione Tecnica
al numero verde 800.55.45.77 o inviando una email a
servizio.clienti@legislazionetecnica.it
Analisi sistematica della complessa normativa, richiami giurisprudenziali, prassi e orientamenti finalizzati a garantire la completa operatività delle società partecipate alla luce delle criticità più ricorrenti. Aggiornamento di carattere avanzato indirizzato a professionisto già operanti nel settore.
Analisi degli interventi edilizi di manutenzione o ristrutturazione dai quali discende l’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto e aggiornamento della rendita
Analisi sistematica della complessa normativa, richiami giurisprudenziali, prassi e orientamenti finalizzati a garantire la completa operatività delle società partecipate alla luce delle criticità più ricorrenti. Aggiornamento di carattere avanzato indirizzato a professionisto già operanti nel settore.
Analisi degli interventi edilizi di manutenzione o ristrutturazione dai quali discende l’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto e aggiornamento della rendita
ISBN: 9791255860273
D.Lgs. 25/11/2024, n. 190
Mercato e produzione - Testo commentato articolo per articolo - Sintesi delle novità e degli elementi rilevanti - Diagramma di flusso dei procedimenti - Decreto aree idonee e relativo commento - Normativa di riferimento aggiornata
ISBN: 9791255860266
AGGIORNATO ALLA L. 25/11/2024, N. 177
Con:
Commento puntuale delle modifiche introdotte - Tabella delle violazioni e delle sanzioni - Tabella delle violazioni con decurtazione di punti
Codice civile e di procedura civile e leggi complementari + Codice penale e di procedura penale e leggi complementari
Offerta risparmio
84.00
75.60
PONI UN QUESITO
ATTENZIONE: non sarà possibile inviare poiché ha esaurito il plafond di richieste di consulenza
Scrivi qui il tuo quesito.
Back to top
Benvenuto! La informiamo che questo sito fa utilizzo di cookies, anche attraverso servizi web di terze parti per migliorarne l´accessibilità e la navigazione
Il proseguimento della navigazione equivale comunque ad un Suo consenso all’utilizzo.