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Ultimo aggiornamento
08/07/2024

Le obbligazioni del conduttore derivanti dal contratto di locazione commerciale

A cura di:
  • Maurizio Tarantino
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LE OBBLIGAZIONI DEL CONDUTTORE

In base all’art. 1587 del Codice civile, le principali obbligazioni del conduttore fanno riscontro alle obbligazioni principali del locatore indicate nell’art. 1575 del Codice civile. Dunque:

* all’obbligo del locatore di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, corrisponde quello del conduttore di prendere in consegna la cosa;

* all’obbligo di

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L’OBBLIGO DI PRENDERE IN CONSEGNA IL BENE

La presente obbligazione è speculare al corrispondente obbligo del locatore di consegnare il bene ex art. 1575 del Codice civile, n. 1). Difatti, come sottolineato in dottrina N2, la stessa condotta rappresenta per le parti sia un diritto che un obbligo: all’obbligo del locatore di consegnare il bene fa riscontro il diritto del conduttore di ricevere il bene ai fini dell’immissione nel godimento e nella detenzione del bene; all’obbligo del conduttore di prendere in consegna il bene corrisponde il diritto del locatore a liberarsi del bene, proprio perché, a seguito del trasferimento della detenzione, è il conduttore custode del bene, con i conseguenti obblighi di tutela degli interessi del locatore (accollo

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L’OBBLIGO DI DILIGENZA NELL’USO DEL BENE LOCATO

L’art. 1587 del Codice civile, n. 1) impone al conduttore, quale ulteriore obbligo, di osservare la diligenza del buon padre di famiglia, nel servirsi del bene in base alla destinazione contrattualmente pattuita o a quella che può presumersi altrimenti dalle circostanze.

La diligenza si intende riferita al modo di uso e di godimento del bene, ne consegue che l’obbligo di diligenza può essere esteso a tutti quei comportamenti del conduttore che in qualche modo si pongono in contrasto con il normale diritto di godimento della cosa e che si concretano sostanzialmente in un abuso.

Pertanto, sussiste inadempimento del conduttore:

* in tutti i casi nei quali il conduttore abusi della cosa, destinandola tout court ad un uso diverso da quello contrattualmente pattuito;

* quando il locatario, pur utilizzando il bene secondo le previsioni contrattuali, non osservi la prescritta diligenza.

Ad ogni modo, la diligenza del buon padre di famiglia non può dirsi che venga meno unicamente perché colui che ha assunto l’obbligazione non si premunisca contro un evento non previsto che poi sopraggiunga a rendere impossibile la prestazione. La comune diligenza del buon padre di famiglia non obbliga a preve

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IL RISPETTO DELL’USO CONVENUTO

Nel contratto di locazione, l’uso convenuto rappresenta l’accordo tra locatore e conduttore riguardo alla destinazione dell’immobile affittato.

L’obbligazione del conduttore di rispettare la destinazione convenuta, nonostante la configurazione in chiave apparentemente positiva della norma di cui all’art. 1587 del Codice civile, n. 1), è una vera e propria obbligazione a contenuto negativo, nel senso che il conduttore assume un obbligo di non facere, consistente nel suo dovere di non usare la cosa in modo diverso da quello determinato nel contratto o altrimenti determinabile in base alle concrete circostanze; se, da un lato, il conduttore non è obbligato ad usare il bene, costituendo ciò una sua facoltà, dall’altro, deve servirsene secondo l’uso pattuito.

Nella locazione commerciale rileva la sola dimensione materiale e non giuridica o produttiva dell’immobile. Il locatore è tenuto soltanto a garantire che l’immobile sia strutturalmente idoneo all’uso pattuito ma non che tale uso sarà sempre possibile e proficuo per il conduttore.

In materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l’obbligo normalmente gravante a carico a locatore, di mantenere il bene in condizioni tali da potere servire all’uso convenuto non è previsto da norme imperative; ne consegue che le parti possono contrattualmente stabilire che siano a carico del conduttore tutti gli oneri relativi all’utilizzabilità del bene, esonerando il locatore da ogni responsabilità.

La distinzione particolare dell’immo

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L’OBBLIGO DI CUSTODIA

Con la consegna dell’immobile locato, il conduttore assume gli obblighi di custodia dello stesso.

Come precisato dall’art. 1588 del Codice civile, il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. Secondo la norma in commento, il conduttore è pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa.

Ebbene, dall’interpretazione della citata legge, si evince che la ratio della norma va ravvisata nella circostanza per cui è il conduttore ad avere la custodia ed il potere di vigilanza del bene. Al riguardo, occorre considerare anche l’

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Danni cagionati da un terzo ammesso al godimento della cosa

Sussiste la responsabilità del conduttore per la perdita o deterioramento della cosa locata per fatto del terzo, ai sensi dell’

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Danni da incendio

Ricade sul conduttore la responsabilità per l’incendio della cosa locata anche se causato da persone che egli abbia ammesso, anche temporaneamente,

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Danni riscontrati nell’immobile locato

La violazione da parte del conduttore dell’obbligo di custodire la cosa locata, per impedirne la perdita o deterioramento, comporta responsabilità del medesimo ai sensi del combinato disposto degli artt. 1590 e 1177 del Co

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Danni da allagamento dell’immobile

Nella specie, la Corte di cassazione ha cassato la sentenza di merito che, in un caso di allagamento di un immobile, aveva ritenuto integrata la prova liberatoria da parte del condutt

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Danni alle parti comuni

Nel caso di deterioramento di bene locato, il danno risarcibile - conseguente alla configurazione della responsabilità disciplinata dall’

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Ipotesi residuali di responsabilità da custodia ex art. 2051 del Codice civile

In relazione al contratto di locazione, si verifica, in linea di principio, il trasferimento al conduttore, della disponibilità della res locata e delle sue pertinenze, con il conseguente obbligo di custodia, da cui discende, altresì, quello di impedire che la res locata stessa arrechi danni a terzi.

Ai fini della configurabilità della re

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L’OBBLIGO DI DARE AVVISO AL LOCATORE PER LE RIPARAZIONI

L’art. 1577 del Codice civile, comma 1, prevede che quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Inoltre, se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. In sintesi, l’avviso al locatore è previsto:

* nel caso in cui l’immobile richiede riparazioni che sono a carico del locatore;

* nel caso di effettuazione di riparazioni urgenti.

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L’importanza temporale

L’urgenza dell’intervento attribuisce al conduttore - allo scopo di tutelarlo - la facoltà di provvedervi dir

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L’importanza della comunicazione

In base all’art. 1577 del Codice civile, il conduttore deve dare avviso al locatore degli interventi da fare e, nel caso si tratti di riparazioni urgenti, può eseguirle direttame

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L’inadempimento del locatore

Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l’obbligo del locatore di provvedere alle

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La sicurezza dell’immobile

Dal momento che, ai sensi dell’art. 1577 del Codice civile,

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L’impossibilità sopravvenuta della prestazione

L`obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all`uso convenuto e di eseguire le riparazioni che non sono a carico del condutt

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I danni causati ai terzi

L’obbligo di avviso produce i suoi effetti nell’àmbito dei rapporti interni tra locatore e conduttore sicché il locatore non può opporre ai dann

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IL VERSAMENTO DEL DEPOSITO CAUZIONALE

Il deposito cauzionale rappresenta una somma di denaro rilasciata dal conduttore a garanzia delle obbligazioni a suo carico, fino al termine del rapporto ed alla riconsegna dei locali. Il deposito cauzionale, di cui è cenno nell’art. 1608 del Codice civile con l’espressione “garanzie idonee”, è stato istituzionalizzato dall’art. 11 della L. 392/1978.

Dalla correlazione tra il disposto dell’art. 1608 del C

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La funzione del deposito cauzionale

L’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole

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Successiva cessione dell’azienda esercitata nell’immobile locato.

Il soggetto cedente l’azienda commerciale esercitata in un immobile condotto in locazione non è legittimato a pretendere, nei confronti del locatore

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Interessi sul deposito cauzionale

La regola dettata dall’art. 11 della L. 392/1978 non prevede af

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Attribuzione della somma

In tema di locazione, il locatore può sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito cauzionale a condizione che proponga domanda giudiziale per l’attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specif

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Recesso anticipato del conduttore

In caso di recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione, lo stesso può legittimamente esigere la restituzione del deposito cauzionale ove abbia adempiuto alle proprie obbli

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Divieto di buona entrata

È fatto divieto al locatore di pretendere dal conduttore il pagamento di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a fondo perduto o a titolo di “buona entrata”, prive di

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L’EVENTUALE ULTERIORE GARANZIA

Nel contratto di locazione, in alcuni casi, le parti possono decidere di inserire ulteriori garanzie. In tal caso, la fideiussione indica il diritto personale di garanzia costituito dal fideiussore in favore del creditore come previsto dall’art. 1936 del Codice civile, secondo cui, appunto, oggetto della fideiussione è la garanzia di un debito altrui.

L’obbligazione fideiussoria è, pertanto, un’obbligazione accessoria che sussiste fin tanto che sussiste l’obbligazione principale operando per la sua durata seppur con le dovute eccezioni.

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L’OBBLIGO DI CORRISPONDERE IL CORRISPETTIVO PATTUITO

L’art. 1587 del Codice civile, n. 2), individua quale obbligo principale autonomo quello “

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