Responsabilità dell’esperto stimatore nelle procedure esecutive

Nota a cura di:
Avv. Umberto Grella - www.umbertogrella.it

Il Tribunale Civile di Monza, con la sentenza n. 2377/2023 (https://www.legislazionetecnica.it/system/files/prd_allegati/_/23-11/107...), ha considerato non fondata la pretesa attorea di vedere riconoscere responsabilità in capo al perito del Tribunale per aver agito con negligenza, imprudenza ed imperizia nella redazione della perizia nell’ambito di una procedura esecutiva, fornendo a tal proposito utili spunti interpretativi.

LA FATTISPECIE - Il caso trattato è riferito alla vendita di un compendio immobiliare con destinazione abitativa, pervenuto a parte attrice tramite decreto di trasferimento emesso in seno ad una procedura esecutiva e che la stessa considera gravato da abuso edilizio frutto di interventi illegittimi realizzati senza l’ottenimento dei necessari titoli autorizzativi.
Nello specifico, parte attrice deduceva l’errata descrizione contenuta nella relazione di stima del perito dell’unità immobiliare, poiché lo stesso non avrebbe tenuto conto, nella stima del fabbricato, della mancanza di pratiche edilizie relative al cambio di destinazione d’uso da cantina a civile abitazione.

RESPONSABILITÀ DELL’ESPERTO STIMATORE - Il Tribunale, ispirandosi all’insegnamento della Corte di Cassazione (cfr.: Cass. 18/09/2015, n. 18313; Cass. 06/05/2020, n. 8496), ha anzitutto chiarito che la responsabilità del consulente tecnico d’ufficio nominato ai sensi dell’art. 595 del Codice di procedura civile è regolata dall’art. 64 del Codice di procedura civile, atteso che il consulente è un ausiliario del giudice ed opera in funzione dell’accertamento che il giudice gli ha demandato, escludendo così qualsiasi rapporto diretto con l’aggiudicatario del bene ovvero non rinvenendosi alcuna responsabilità contrattuale in capo allo stesso.
Di conseguenza, il perito risponde dei danni eventualmente lamentati dall’acquirente in virtù dell’errata valutazione del bene a titolo di responsabilità extracontrattuale, ossia qualora ne sia accertato il comportamento doloso e colposo nello svolgimento dell’incarico.
E ciò purché detto comportamento abbia determinato una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea a incidere casualmente nella determinazione del consenso dell’acquirente (cfr.: Cass. 06/05/2020, n. 8496; Cass. 23/06/2016, n. 13010).
Ferma la connotazione aquiliana dell’illecito, al danneggiato compete, così, la prova, oltre che del danno, anche del nesso di causalità tra esso e la condotta del consulente e la caratterizzazione della colpa in capo a costui in termini di gravità ex art. 64 del Codice di procedura civile.

LA DILIGENZA QUALIFICATA DEL CTU - Quanto al CTU, lo stesso è tenuto ad osservare la diligenza qualificata ai sensi dell’art. 1176 del Codice civile, comma 2, ossia quel modello astratto di condotta da estrinsecarsi nell’adeguato sforzo tecnico, con impiego delle energie e dei mezzi normalmente ed obbiettivamente necessari od utili, in relazione alla natura dell’attività esercitata, con l’uso degli strumenti comunemente impiegati in relazione all’assunta obbligazione (cfr.: Cass. 15/06/2018, n. 15732; Cass. 31/05/2006, n. 12995).
Nel caso di specie, parte attrice non ha provato l’elemento soggettivo della colpa grave in capo al perito, in quanto, anzitutto, l’originaria destinazione d’uso non era individuabile all’esito di un semplice esame visivo, vista la suddivisione interna dell’immobile con locali tipici di un appartamento. Inoltre, dal confronto con lo stato dei luoghi e le risultanze documentali, emergeva la conformità catastale dell’immobile, in quanto dalla scheda catastale utilizzata per le verifiche di legge, risultava la destinazione abitativa dichiarata conforme allo stato di fatto dell’immobile residenziale, come sopra descritto.
Altresì, la documentazione citata nella perizia di stima e relativa ai trasferimenti che hanno interessato l’unità in questione, indicava la regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile compravenduto.

PROVA DEL PREGIUDIZIO PATRIMONIALE - Quanto, infine, all’eventuale pregiudizio patrimoniale, questo deve essere dimostrato dall’acquirente, ossia deve emergere, nel caso concreto, il nesso di causalità tra l’errata perizia (o perlomeno ritenuta tale) in termini di valutazione del bene e la diversa quantificazione del prezzo da porsi quale base d’asta rispetto al valore effettivo dell’immobile a prescindere dalla destinazione e dalla funzione indicata.
Nello specifico, parte attrice avrebbe dovuto dedurre in ordine al diverso (ed inferiore) prezzo che sarebbe stato pagato se non fosse intervenuto il colposo elemento perturbatore che ne abbia provocato l’alterazione ed anche in ordine al mancato guadagno, insito nella minore differenza tra il prezzo di acquisto e quello di rivendita.