Determinazione compenso del mediatore immobiliare | Bollettino di Legislazione Tecnica
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30/01/2025

Determinazione compenso del mediatore immobiliare

Quali sono i criteri di determinazione della provvigione a seguito della conclusione dell’affare? Analisi e risposta a cura dell’Avv. Maurizio Tarantino.

MEDIATORE IMMOBILIARE COMPENSO PROVVIGIONE - Il diritto alla provvigione di un agente immobiliare rappresenta il compenso per il lavoro di mediazione condotto tra due o più parti per la conclusione dell’affare. La normativa non prevede una percentuale precisa, ma questa va concordata tra il professionista e i clienti al momento dell’incarico che preferibilmente va messo per iscritto e controfirmato. Tuttavia, possono sorgere incomprensioni in mancanza di pattuizioni scritte, sicché occorre valutare il giusto parametro di valutazione del compenso.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

L’ATTIVITÀ DEL MEDIATORE - In tema di mediazione, l’attività volta a mettere due o più parti in relazione al fine di concludere un affare, pur potendo assumere in concreto le forme più eterogenee, non può che ridursi a due attività principali: individuare la persona con cui contrattare oppure l’oggetto della contrattazione.
La prima, a sua volta, può teoricamente avvenire con due modalità diverse:
* il reperimento, allorché il mediatore favorisca la conoscenza di due persone che in precedenza erano ignote l’una all’altra e
* l’avvicinamento, laddove il mediatore appiani le divergenze esistenti tra due soggetti che già si conoscevano, in ragione del fatto che dette divergenze avevano fino ad allora impedito la conclusione dell’affare (Cass. civ. 16/02/2023, n. 4921).
Quanto alla normativa, il Legislatore (art. 1754, comma 1 del Codice civile) ha previsto che il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. In forza di mandato, il professionista assiste le parti nell’acquisto di beni immobili.
Pertanto, ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene (Cass. civ. 14/05/2018, n. 11656).

DIRITTO ALLA PROVVIGIONE - Come previsto dall’art. 1755, comma 1 del Codice civile, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
Secondo i giudici, nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all’art. 1755 del Codice civile sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso (Cass. civ. 22/06/2022, n. 20132).
Per meglio dire, al fine del sorgere del diritto alla provvigione, è necessario che tra l’intervento del mediatore e la conclusione dell’affare vi sia un nesso di causalità adeguata, senza che l’aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all’intervento il carattere dell’adeguatezza e senza che l’intervento di un secondo mediatore sia in sé idoneo a recidere il nesso di causalità tra l’operato del primo mediatore e la conclusione dell’affare.
L’esistenza del nesso di causalità tra l’intervento del mediatore e la conclusione dell’affare è soggetta a verifica in sede di legittimità (Cass. civ. 02/02/2023, n. 3165).

IPOTESI DI ESCLUSIONE DELLA PROVVIGIONE - In tema, la giurisprudenza è spesso oscillante.
Secondo un orientamento, non sussiste il diritto alla provvigione, quando una prima fase delle trattative avviate con l’intervento del mediatore non dia risultato positivo e la conclusione dell’affare, cui le parti siano successivamente pervenute, sia indipendente dall’intervento del mediatore che le aveva poste originariamente in contatto (Cass. civ. 16/10/2020, n. 22426).
Inoltre, secondo altra giurisprudenza, nel contratto di mediazione, la circostanza della conclusione dell’affare (che costituisce il presupposto essenziale per il sorgere del diritto alla provvigione), deve essere esclusa non solo qualora l’immobile oggetto del preliminare non sia condonato al momento della stipula dello stesso - o non sia neppure condonabile alla luce delle numerose e gravi irregolarità sostanziali della domanda di condono già presentata -, ma in tutti i casi in cui sia configurabile una situazione difforme rispetto a quella rappresentata alla parte al momento della sottoscrizione della proposta d’acquisto o neppure regolarizzabile a mezzo di un intervento successivo (Trib. Ivrea 29/02/2012, n. 133: nel caso di specie, la difformità tra la classificazione catastale dell’immobile e la situazione di fatto concretamente riscontrata può senz’altro indurre a ritenere che l’affare per il quale si è adoperato il mediatore non si è in realtà concluso, con ciò venendo meno il presupposto del diritto alla provvigione).
Infine, in caso di nullità di un preliminare di preliminare di vendita, non è consentito al mediatore di pretendere la provvigione in virtù dell’ipotizzato tipo di contratto, non riconducibile alla previsione, ex art. 1757 del Codice civile, di negozio annullabile o rescindibile del quale non conoscesse la causa di invalidità (App. Napoli 01/10/2003).
Trattasi di situazioni da valutare caso per caso.

CRITERI LEGALI DI DETERMINAZIONE DEL COMPENSO - Come indicato dall’art. 1755, comma 2 del Codice civile, la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Dal testo della norma si ricava in primo luogo che non è previsto che la provvigione debba gravare su entrambe le parti contraenti nella medesima percentuale o misura, posto che assume rilievo predominante la volontà delle parti, ovvero la disciplina degli usi locali (in tal senso rileva il richiamo all’espressione “la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti”, che sottende evidentemente che la proporzione possa anche essere differente.
A sostegno di ciò, la S.C. ha confermato che la misura del compenso dovuto al mediatore e la proporzione in cui questo deve gravare su ciascuna delle parti può essere definita in misura diversa (Cass. civ. 29/10/2024, n. 27901). Nel caso di specie, l’acquirente contestava il compenso determinato dalla provvigione in misura pari al 3% del prezzo di vendita dell’immobile, osservando che detto importo non era mai stato accettato dalla ricorrente in occasione dell’incontro tenuto presso lo studio del mediatore. Inoltre, secondo la ricorrente, dalla lettura dell’incarico di vendita conferito dalla proprietaria dell’appartamento si ricavava che la provvigione, in quel caso, era stata pattuita nella misura inferiore dell’1,5%. Nonostante tale precisazione, la Corte Suprema di cassazione ha rigettato il ricorso, sostenendo che assume rilievo la volontà delle parti, ovvero la disciplina degli usi locali.

SOLUZIONE AL QUESITO
Alla luce delle considerazioni esposte, al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore, l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione tra loro si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione del contratto.
Pertanto, come precisato in giurisprudenza:
* è riconosciuto il diritto alla provvigione qualora un contratto preliminare di compravendita si considera atto conclusivo dell’affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita (Cass. civ. 24/01/2024, n. 2359);
* va, invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso del “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 del Codice civile in caso di inadempimento (Cass. civ. 19/11/2019, n. 30083).
In relazione alla “quantificazione”:
* la misura della provvigione per l’attività svolta nella conclusione dell’affare - anche se ciò non sia specificamente previsto in patti, tariffe professionali od usi, e tanto più in quanto si utilizza il criterio di commisurarla ad una percentuale di un dato montante - deve tenere conto del reale valore dell’affare (nella specie, una compravendita), che è cosa diversa dal prezzo che le parti indicano nel contratto, anche se può coincidere con questo (Cass. civ. 25/05/2007, n. 12236);
* atteso il carattere sussidiario dei criteri previsti in ordine successivo dall’art. 1755 del Codice civile, comma 2, questa è determinata dal giudice secondo equità solo se le parti non ne abbiano stabilito la misura o se non esistono tariffe professionali o usi (Cass. civ. 06/04/2022, n. 11127; Cass. civ. 29/04/2004, n. 8216).

 

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