Responsabilità del venditore costruttore per rovina e difetti dell'edificio

ROVINA E DIFETTI DI COSE IMMOBILI - L’art. 1669 c.c. stabilisce che quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

RESPONSABILITÀ DEL VENDITORE/COSTRUTTORE - C. Cass. civ. 28/06/2024, n. 17955 ha rilevato che testualmente l’art. 1669 c.c. si riferisce alla responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente o dei suoi aventi causa. L’azione risarcitoria può peraltro essere esercitata anche nei confronti del venditore che sia, al tempo stesso, costruttore (venditore-costruttore) del bene e non solo nei confronti dell’appaltatore, essendo la responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c. sancita per una finalità di interesse generale, quale quella della stabilità, sicurezza e funzionalità degli edifici e della incolumità personale dei cittadini.
Ne discende che la norma è applicabile nei confronti del venditore quando questi abbia provveduto alla costruzione dell’immobile con propria gestione diretta o comunque sotto la propria responsabilità.
La norma trova applicazione anche nell’ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l’opera di soggetti professionalmente qualificati - come l’appaltatore, il progettista e il direttore dei lavori - l’alienante abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell’altrui attività, sicché, pur avendo utilizzato l’opera di soggetti estranei, la costruzione sia, comunque, a lui riferibile, in tutto o in parte, per avere ad essa partecipato in posizione di autonomia decisionale, sempre che la rovina o i difetti dell’opera siano riconducibili all’attività che questi si è riservato o, comunque, lo stesso risulti fornito della competenza tecnica che gli consenta di poter dare indicazioni specifiche all’esecutore dell’opera.
Pertanto, l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 c.c., può essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore esecutore dell’opera, gravando sul medesimo venditore l’onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di addebitabilità dell’evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva.
Viceversa, l’azione non può essere spiegata verso il venditore che non sia un costruttore professionale o che non abbia costruito egli stesso l’immobile con propria gestione diretta, demandandone, invece, la costruzione ad un appaltatore, verso cui non abbia conservato alcun potere di direzione o sorveglianza, rimanendone completamente estraneo.

APPALTO E SUBAPPALTO - Ove il materiale esecutore delle opere non sia legato direttamente da contratto di appalto con il venditore, ma indirettamente attraverso una catena di uno o più subappalti (o contratti di altra tipologia), trova applicazione il principio per cui il danneggiato acquirente può agire sia contro l’appaltatore (e gli altri appaltatori) sia contro il venditore, quando l’opera sia a quest’ultimo riferibile sulla base di un accertamento di fatto relativo all’esistenza di un suo potere direttivo e di controllo sull’appaltatore che non può essere escluso negli appalti a cascata. Con la conseguenza che non è dirimente la circostanza che l’appalto per l’esecuzione materiale delle opere murarie dell’edificio sia stato conferito da società diversa dalla venditrice, potendo appunto sussistere una concatenazione di appalti che hanno portato alla realizzazione dell’opera finale.

ONERE DELLA PROVA - Pertanto, l’esistenza di un contratto di appalto tra società terze non esclude a priori che, a fronte dell’esecuzione materiale dell’opera da parte di soggetti terzi, il venditore, quale proprietario dei terreni e titolare dei permessi di costruire, abbia mantenuto la competenza tecnica idonea a permettergli di impartire direttive sull’attuazione dell’opera, ingerendosi nella fase esecutiva. Rispetto a tale potere di nomina del direttore dei lavori, con funzione di controllo sull’esecuzione degli interventi demandati a terzi, ricade sull’alienante l’onere di provare di non aver avuto alcun concreto potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, essendo questi tenuto a superare la presunzione di addebitabilità dell’evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva.