Limiti di altezza degli edifici e calcolo delle distanze

ALTEZZA DEGLI EDIFICI, CONCETTO DI EDIFICI CIRCOSTANTI - Per gli edifici siti in zona omogenea B, l’art. 8, D.M. 1444/1968 prevede che l’altezza massima dei nuovi edifici non può superare l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti, con la eccezione di edifici che formano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, sempre che rispettino i limiti stabiliti dal medesimo D.M. di densità fondiaria.
In proposito C. Stato 27/03/2023, n. 3115 ha spiegato che per la definizione del concetto di “circostante o limitrofo” rileva la costante giurisprudenza secondo cui, in applicazione del criterio letterale, la locuzione edifici circostanti indica gli edifici che si trovano intorno all’area oggetto del permesso, senza a tali fini poter estendere l’area di interesse ad ulteriori concetti come zona o fasce territoriale o comparto.
Ciò nonostante, l’intento di restringere l’area di confronto non può essere portata all’estremo di poter ritenere rilevanti ai fini del calcolo dell’altezza ammissibile i soli edifici confinanti, trattandosi di locuzione di distinto significato oggettivamente riferibile ad un ambito più circoscritto.

In sostanza, secondo i giudici, allorquando la disciplina edilizia di riferimento individui l’altezza massima delle nuove costruzioni in relazione a quella degli edifici circostanti, deve aversi riguardo non solo ai manufatti preesistenti confinanti ma anche alle edificazioni che si trovano in un rapporto di ragionevole prossimità con il sedime oggetto del titolo edilizio, con il limite che il giudizio di comparazione non può estendersi all’intera zona o fascia territoriale o comparto nel cui ambito il sedime è ubicato.

Nel caso di specie i giudici hanno ritenuto idonee a fungere da parametro alcune costruzioni che, sebbene non confinanti con il terreno interessato dal nuovo edificio, insistevano nell’area circostante, comunque circoscritta e non eccessivamente estesa, a circa 200 metri dalla palazzina oggetto di contestazione.

MODALITÀ DI CALCOLO DELLE DISTANZE TRA COSTRUZIONI - Con riferimento ai limiti di distanza tra costruzione di cui all’art. 9, D.M. 1444/1968 - che prescrive, per i nuovi edifici, la distanza minima assoluta di dieci metri tra le pareti finestrate e pareti di edifici antistanti - è stato ricordato che, per costante giurisprudenza, la funzione della norma è quella di assicurare che fra edifici frontistanti non si creino intercapedini dannose per la salubrità, in quanto tali da non permettere un adeguato afflusso di aria e di luce, essendo quindi volta alla salvaguardia delle imprescindibili esigenze igienico sanitarie.
Sul punto il Consiglio ha spiegato che le distanze tra fabbricati non si misurano in modo radiale, come avviene per le distanze rispetto alle vedute, ma in modo lineare, perpendicolare ed ortogonale, in quanto, come detto, lo scopo perseguito dal legislatore è quello di evitare le intercapedini dannose.