Responsabilità del Condominio per infiltrazioni dai tubi di scarico

A cura di Maurizio Tarantino

LA VICENDA
Infiltrazioni causate dalle lesioni presenti alla tubazione di scarico dei reflui
Nel 2019 si erano manifestati fenomeni infiltrativi con formazione di macchie e umidità nella parte bassa di una delle pareti del locale commerciale di Tizia e facente parte del Condominio. In particolare, le infiltrazioni si erano verificate in corrispondenza del tratto della condotta di scarico e della condotta di carico idrico.
Dopo i solleciti di Tizia, il tecnico, incaricato dall’amministratore di Condominio, aveva aperto una traccia nella parete eseguendo saggi ma lasciando, tuttavia, aperta la traccia. Sollecitato di nuovo vanamente l’amministratore, il tecnico di fiducia di Tizia aveva accertato che le cause infiltrative erano da imputarsi alle lesioni presenti alla tubazione di scarico dei reflui. Per le ragioni esposte, Tizia aveva chiesto al Giudice la condanna del Condominio al risarcimento dei danni.
Costituendosi in giudizio, il Condominio eccepiva l’infondatezza della domanda e chiedeva la chiamata in causa della compagnia di assicurazione. Quest’ultima, invece, deduceva la inoperatività della polizza. Da ultimo, si costituiva la conduttrice del locale commerciale di Tizio, deducendo che a seguito di controllo delle competenti autorità, il locale in cui esercitava l’attività di vendita di prodotti ortofrutticoli era stato chiuso, chiedendo pertanto il risarcimento dei danni subìti.

LA SOLUZIONE DEL GIUDICE - LE RESPONSABILITÀ DEL CONDOMINIO PER IL DANNO DA INFILTRAZIONI

A) L’analisi del CTU
A seguito dell’istruttoria di causa, era emerso che la causa delle infiltrazioni era imputabile al deterioramento del materiale cemento-amianto di cui era costituita la tubazione verticale di scarico delle acque fecali condominiali che, difatti, era stata ricoperta di malta cementizia probabilmente proprio per risolvere le problematiche in atto e incapsulare la tubazione.
A parere del consulente tecnico d’ufficio era necessario provvedere alla sostituzione del tratto di tubazione di scarico delle acque nere condominiali esistente all’interno dell’intercapedine della parete lato est dell’immobile in oggetto.
Tuttavia, poiché la tubazione si trova all’interno di un’intercapedine della parete perimetrale, le opere necessarie dovranno prevedere necessariamente la demolizione di una porzione della parete interna posta in prossimità della tubazione in oggetto (che in parte risultava già demolita). Quindi, la rimozione della tubazione in cemento-amianto e l’installazione di una nuova tubazione in PVC da raccordare alla tubazione esistente, con contestuale ripristino della porzione di parete demolita e del controsoffitto.
Per le opere in esame, il tecnico sottolinea la delicatezza delle operazioni al fine di evitare la trasmissione in atmosfera di fibre di amianto assolutamente nocive per la salute.

B) La copertura assicurativa
Quanto alla domanda di garanzia spiegata dal Condominio nei confronti della compagnia di assicurazione, il Tribunale ha ritenuto legittima la richiesta essendo operativa ed applicabile alla specie la copertura prevista dalla polizza agli atti di causa anche alla luce dell’orientamento giurisprudenziale per cui la clausola della polizza che prevede la copertura del rischio per danni conseguenti “a fatti accidentali” va interpretata nel senso che la garanzia opera su tutte le condotte colpose, salvo limitazioni, in contrapposizione ai fatti dolosi.
Ne consegue che il Condominio, costretto a risarcire i proprietari esclusivi dopo la rottura dei tubi dell’acqua, ha diritto a essere tenuto indenne dall’assicurazione in forza della polizza sulla responsabilità civile (Cass. civ., 26 febbraio 2013, n. 4799). Secondo la S.C., l’assicurazione della responsabilità civile, mentre non può concernere fatti meramente accidentali, dovuti, cioè, a caso fortuito o forza maggiore, dai quali non sorge responsabilità, per la sua stessa natura importa necessariamente l’estensione ai fatti colposi, restando escluso, in mancanza di espresse clausole limitative del rischio, che la garanzia assicurativa non copra alcune forme di colpa.
Pertanto la clausola della polizza stipulata da un Condominio, la quale preveda la copertura dei danni “involontariamente cagionati a terzi in conseguenza di un fatto accidentale”, senza contenere alcuna limitazione con riguardo a determinati gradi di colpa, fa ritenere operante la garanzia anche in ipotesi di comportamento gravemente colposo dell’assicurato - nella specie, per il difetto di manutenzione di una tubazione idrica condominiale - con la sola eccezione delle condotte dolose).

C) Il danno da infiltrazioni e il risarcimento da mancata percezione dei canoni della locazione
Il giudicante ha riconosciuto i danni subìti da parte attrice immediatamente riconducibili alle infiltrazioni e, di conseguenza, la responsabilità del Condominio ex art. 2051 del Codice civile a risarcire i danni legati alla sua qualità di custode.
A questo proposito, inoltre, il Tribunale ha considerato la domanda di risarcimento dei danni per lucro cessante legata alla chiusura del locale e alla conseguente sospensione del pagamento del canone di locazione da parte dell’interventore conduttore. Ne consegue che è stata altresì accolta la domanda relativa al risarcimento del danno da lucro cessante derivante dalla somma dei canoni di locazione non percepiti dall’attrice dal momento in cui le autorità avevano dichiarato l’inagibilità dell’unità immobiliare.

CONCLUSIONI SULLA RESPONSABILITÀ DEL CONDOMINIO PER I DANNI DA INFILTRAZIONI E PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI
Ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 del Codice civile è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia della cosa con l’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale del bene che comporti il dovere di intervento su di essa, che compete al proprietario o anche al possessore o detentore.
Il danneggiante Condominio, per esonerarsi da responsabilità, deve provare che il danno sia stato determinato da cause esterne che nemmeno con l’ordinaria diligenza potevano essere tempestivamente rimosse, così integrando il caso fortuito previsto dalla norma quale scriminante della responsabilità del custode.

Premesso ciò, in giurisprudenza, in tema di impianto fognario, è stato sottolineato che sussiste la responsabilità del Condominio di un edificio, ex art. 2051 del Codice civile, quale custode delle parti comuni, per i danni arrecati agli abitanti di un immobile condominiale di sua proprietà, a seguito di un rigurgito della fogna e del trabocco di liquami, originati da una ostruzione del condotto fognario e delle tubazioni condominiali (App. Roma 24 marzo 2021, n. 2187).

In altro precedente, i giudici hanno sottolineato che sussiste il rapporto di custodia tra il Condominio e il tubo di proprietà condominiale da cui provengono le infiltrazioni oggetto di causa, tenuto conto che l’amministratore del Condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilareaffinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini (Trib. Milano 28 gennaio 2021, n. 627 - Nella specie, risultava, inoltre, dimostrato il nesso eziologico tra la cosa “tubazioni condominiali” e l’evento lesivo “ammaloramento”, con conseguente configurabilità della predetta responsabilità).

Ne deriva che le tubazioni, essendo di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 del Codice civile, sino all’ingresso di ogni singola unità abitativa, comportano l’insorgenza della responsabilità del Condominio in presenza di infiltrazioni che siano causate da difettosità o cattiva manutenzione delle stesse (Trib. Bari 14 gennaio 2010, n. 104. Nella vicenda le infiltrazioni provenivano dalla colonna montante condominiale).

Ciò porta, quindi, alla responsabilità del Condominio ogni qualvolta l’evento (infiltrazioni di acque luride provenienti dalla condotta fognaria alle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini) dipenda da un comportamento omissivo dell’ente di gestione, il quale abbia omesso di adempiere ai propri doveri di manutenzione delle condotte, vertendosi, in simile ipotesi, in un caso di palese violazione degli obblighi su di esso gravanti in qualità di custode (Trib. Potenza 2 aprile 2009, n. 276).

Diversamente dagli orientamenti esposti, altri giudici, quindi con diversa posizione, hanno sostenuto che la responsabilità presuntiva del Condominio, di cui all’art. 2051 del Codice civile., nei confronti del singolo proprietario di un appartamento per i danni subìti a causa di ripetuti episodi di reflusso di acque nere, viene meno solo se il terzo responsabile dell’illecito viene individuato, poiché il fatto ignoto rimane a carico del responsabile oggettivo (Trib. Roma 25 ottobre 2005).

Quindi, l’ente condominiale, quale custode degli impianti comuni, risponde dei danni da questi provocati, ai sensi dell’art. 2051 del Codice civile, fatta salva la prova del caso fortuito, cui è parificato il fatto del terzo. In particolare, la responsabilità per custodia in ordine a danni prodotti al singolo condomino dal cattivo funzionamento della rete fognaria è esclusa dall’accertamento positivo che il danno è stato causato dalla condotta di uno dei condomini, la quale ha avuto efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento dannoso (Trib. Busto Arsizio 28 febbraio 2001 - Nella specie, è stata esclusa la responsabilità del Condominio per i danni causati dal reflusso di acqua del condotto fognario attraverso il servizio igienico dell’immobile del singolo condomino, atteso che il rigurgito era stato determinato da una occlusione del condotto stesso provocata da carta per alimenti ivi scaricata da un condomino fruitore del relativo servizio).