Demolizione e ricostruzione, termini di efficacia del permesso di costruire

FATTISPECIE - Nel caso di specie i ricorrenti contestavano la sentenza del TAR che aveva confermato il provvedimento di decadenza di un permesso di costruire avente ad oggetto la “demolizione con ricostruzione del piano terra e ampliamento con sopraelevazione al piano primo di un fabbricato per civile abitazione”. Secondo i ricorrenti l’amministrazione non aveva provato il presupposto della decadenza, ossia il mancato inizio dei lavori autorizzati.

TERMINI DI EFFICACIA DEL PERMESSO DI COSTRUIRE - L’art. 15 del D.P.R. 06/06/2001, n. 380 prevede che nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori e che:
- il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo;
- quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori.
Decorsi tali termini, il permesso decade per la parte non eseguita tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga.
In proposito C. Stato 23/05/2022, n. 4033 ha ricordato che secondo la giurisprudenza:
- la decadenza dalla concessione edilizia va valutata in relazione all'effettivo inizio dei lavori non in via generale e astratta, ma con specifico riferimento all'entità e alle dimensioni dell'intervento edilizio programmato e autorizzato, ciò al fine di evitare che il termine per l'avvio dell'edificazione possa essere eluso mediante lavori “fittizi e simbolici”, e quindi non significativi di un effettivo intendimento del titolare del permesso di procedere alla costruzione (C. Stato 04/12/2020, n. 7701);
- l'inizio lavori deve intendersi riferito a concreti lavori edilizi, che debbono ritenersi iniziati quando consistano nel concentramento di mezzi e di uomini, cioè nell'impianto del cantiere, nell'innalzamento di elementi portanti, nella elevazione di muri e nella esecuzione di scavi preordinati al gettito delle fondazioni del costruendo edificio (C. Stato 19/09/2017, n. 4381).

ONERE DELLA PROVA - Inoltre il Consiglio ha ribadito che l’onere della prova del mancato inizio dei lavori assentiti con licenza edilizia incombe al Comune che ne dichiara la decadenza, alla stregua del principio generale in forza del quale i presupposti dell’atto adottato devono essere accertati dall’autorità emanante (vedi anche C. Stato 12/12/2019, n. 8448).
Con riferimento alla vicenda in esame i giudici hanno ritenuto che effettivamente l’amministrazione non avesse dato prova del mancato compimento dei lavori edili autorizzati, in quanto il sopralluogo effettuato evidenziava l’esistenza di un’attività edilizia avanzata consistente nella compiuta demolizione del preesistente edificio e nella ultimazione dell’intera fondazione del nuovo fabbricato e del massetto di pavimentazione.

ATTIVITÀ DI DEMOLIZIONE E INIZIO DEI LAVORI - Secondo il Consiglio di Stato il giudice territoriale non aveva adeguatamente valorizzato la circostanza che il permesso di costruire fosse stato rilasciato non soltanto per la realizzazione di un edificio, ma, anche e prima, sul piano logico e cronologico, per la “demolizione di un edificio preesistente” e che una parte dell’attività abilitata dal titolo edilizio rilasciato era stata effettivamente già compiuta, non trattandosi evidentemente di lavori “fittizi o simbolici”.
Sul punto è stato precisato che l’attività di demolizione di un edificio che presenta una certa consistenza edilizia si pone come manifestazione, effettiva e concreta, della volontà di esercitare il jus aedificandi autorizzato con il permesso di costruire e costituisce, dunque, un fatto idoneo ad impedire la decadenza di cui all’art. 15, comma 2, del D.P.R. 380/2001.