Demo-ricostruzione con aumento di volumetria e rispetto delle distanze legali

FATTISPECIE - Nel caso di specie una società immobiliare, munita di autorizzazione ad eseguire una ristrutturazione con ampliamento di una preesistente costruzione, aveva realizzato un edificio di quattro piani di volume di oltre mc. 1560 in sostituzione di quello precedente di due piani con un volume di circa mc. 315. La Corte di merito aveva qualificato il manufatto come nuova costruzione e di conseguenza aveva ritenuto legittima la demolizione anche della porzione “asseritamente” ricostruita per violazione delle norme sulle distanze.
Secondo il ricorrente invece, in caso di demolizione con ricostruzione di un nuovo manufatto, quest’ultimo deve considerarsi nuova costruzione solo per le parti che eccedono dalla volumetria originaria e pertanto non poteva disporsi l’arretramento dei primi due piani, ossia delle porzioni corrispondenti al fabbricato preesistente.

DEMOLIZIONE DEI VOLUMI ECCEDENTI - In proposito la Corte di Cassazione ha osservato che nell'ambito delle opere edilizie, in caso di demolizione di un edificio preesistente e successiva ricostruzione comportante un aumento di volumetria, il manufatto nel suo complesso è sottoposto alla disciplina in tema di distanze vigente al tempo della sua edificazione solo ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa, con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni siano estese anche alle ricostruzioni.

In mancanza di tale previsione:
- il manufatto va considerato come nuova costruzione solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario e
- la demolizione va disposta non integralmente, ma esclusivamente per i volumi eccedenti, da accertare in concreto.

Nel caso in esame, l'integrale riduzione in pristino dei primi due piani andava quindi disposta solo ove lo strumento urbanistico locale avesse unificato il regime delle ristrutturazioni a quello delle nuove costruzioni, tenendo altresì conto delle novità normative nel frattempo sopravvenute.

NUOVA DISCIPLINA EX D.L. 76/2020 - A tale riguardo la Corte ha ricordato che l'art. 10, D.L. 76/2020, conv. dalla L. 120/2020, ha ampliato la formula dell'art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d), prevedendo che, nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia, siano ricompresi gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria per promuovere interventi di rigenerazione urbana.
Inoltre l'attuale formulazione dell'art. 2-bis, comma 1-ter, D.P.R. 380/2001, a seguito della sostituzione adottata con l'art. 10 del D.L. 76/2020, dispone che in ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti.

Attualmente dunque, in ogni caso di demolizione con ricostruzione - e quindi anche in presenza di aumento di volumetria nei casi consentiti dall'art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d) - la costruzione deve rispettare le distanze preesistenti, sempre che non sia possibile la modifica dell'originaria area di sedime in modo da osservare quelle in vigore al momento della realizzazione del manufatto che sostituisce quello originario.
La nuova disciplina, meno restrittiva, opera anche per le costruzioni realizzate prima della sua entrata in vigore, onde non può disporsi la demolizione degli edifici, originariamente illeciti alla stregua delle precedenti norme, nei limiti in cui siano consentiti dalla normativa sopravvenuta.