I miglioramenti e le addizioni apportate dal conduttore alla cosa locata

In tema di locazioni, l'art. 1575 c.c. non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore, a meno che quell'obbligo non venga concordato con patto espress

Nella nozione di miglioramento, ai sensi dell'art. 1592 c.c., rientrano quelle opere che, con trasformazioni o sistemazioni diverse, apportano all'immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi. Può, dunque, definirsi miglioramento un intervento che, senza mutare la natura del bene locato, ne comporti un miglioramento oggettivo, qualitativo o quantitativo, tale da accrescerne il valore aumentandone in m

Ove il conduttore chieda l’indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata ex art. 1592 c.c., grava su di lui l’onere della prova del consenso del locatore ai miglioramenti, costituendo tale consenso fatto costitutivo del preteso diritto (Cass. civ. 03/01/2017, n. 14). Invero, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite opere.

Il consenso di cui all'

Una volta dimostrata l'esistenza delle migliorie, il giudice avrà poi l'obbligo di considerare la possibilità di utilizzazione delle opere da parte del locatore, la loro qualificazione come miglioramenti (o addizioni) e la loro adeguatezza a conferire al conduttore il diritto all'indennità (Cass. civ. 08/04/1981, n. 1990). Invero, secondo la previsione del primo comma dell'art. 1592 c.c., se vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.

Oltre alle considerazioni esposte, secondo altri precedenti:

a) nel caso di trasferimento dell'immobile nel corso del rapporto, tale soggetto si identifica, ovviamente, nell'acquirente: infatti, l'indennità per addizioni e miglioramenti deve essere corrisposta, in caso di vendita dell'immobile locato nel corso del contratto, da chi alla cessazione del rapporto è locatore, cioè dall'acquirente che, ricevendo in consegna l'immobile locato, esercita il diritto di ritenere l

L'art. 1592, comma 2, c.c. prevede che anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore (sul rifiuto del locatore di ricevere l’immobile offerto in restituzione in cattivo stato locativo vedi il paragrafo success

L'addizione, come suggerisce il termine, è l'aggiunta di una cosa al bene locato, da esso facilmente distinguibile. Come sottolineato da alcuni autori (FALABELLA, Addizioni sulla cosa locata in condominioelocazioni.it) le addizioni, come i miglioramenti, sono innovazioni della cosa locata: la loro specificità è nell'attitudine a determinare un incremento estrinseco e quantitativo del bene.

Le addizioni possono essere classificate come separabili (ad esempio tende da sole) e inseparabili (ad esempio, nuovi infissi). Tale distinzione è importante in quanto mentre le prime

L’art. 1593, comma 1, c.c. prevede che il conduttore che ha eseguito le addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa. Invero, lo ius tollendi del conduttore è subordinato al fatto che l'addizione

Lo ius retinendi che si contrappone allo ius tollendi del conduttore spetta al locatore, anche se l'art. 1593 c.c. riferisce, impropriamente, il diritto al proprietario. L'art. 1593, comma 1 c.c., prevede anche, inoltre, la possibilità per il locatore di preferire e quindi ritenere le addizioni stesse. In tal caso, questi deve

Oltre a ciò, occorre anche considerare le ipotesi di “addizioni non separabili”. A questo proposito, il Legislatore (art. 1593, comma 2, c.c.) ha previsto che se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme sui miglioramenti ex

Infine, indipendentemente dalla citata disciplina prevista dagli artt. 1592 e 1593 c.c., rispettivamente, per le ipotesi di miglioramenti e di addizioni apportati dal conduttore al bene durante la locazione, è interessante approfondire quanto disposto dall'articolo 1590 c.c. in merito all'obbligo di restituzione. In argomento, sappiamo che la stipula di un contratto di locazione determina l'insorgere in capo al conduttore di specifici obblighi, che non si limitano a quello di corrispondere al proprietario il canone pattuito.

La principale obbligazione del conduttore, oltre a quella di far pervenire al locatore il corrispettivo nei termini convenuti (canone di locazione, anche detto comunemente "affitto", "pigione" o simili), è quella di prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176 c.c.) nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze (con il divieto, pertanto, di mutare la destinazione pattuita o quella insita nella natura della res medesima). Il conduttore, anche in ragione di ciò, risponde nei confronti del conduttore della perdita e del deterioramento della cosa avvenuti nel c