Aliquota IVA per demolizione e ricostruzione di edificio con aumento di volumetria

Nel caso di specie, l'istante intende demolire completamente un edificio con area pertinenziale composto da 3 unità immobiliari per costruire un nuovo edificio residenziale con un volume superiore, composto da 8 appartamenti e un ufficio, con successiva vendita delle unità immobiliari ricavate a clienti finali.

Con l'Interpello del 27/11/2020, n. 564 sono stati sottoposti all'Agenzia delle entrate diversi quesiti, relativi:
1. alla qualificazione dell'intervento edilizio ai sensi dell'art. 3 del D.P.R. 380/2001 (Testo unico edilizia);
2. all'applicabilità della detrazione fiscale di cui all’art. 1, commi 345 e 347, della L. 27/12/2006, n. 296;
3. alla fruibilità della suddetta detrazione fino ad un valore massimo di 120.000 euro (60.000 euro per ciascuno dei due appartamenti considerati) per le spese di cui al comma 345 e 60.000 euro (30.000 euro per ciascuno dei due appartamenti considerati) per le spese di cui al comma 347 dell'art. 1, della L. 296/2006;
4. all'applicabilità ai relativi contratti di appalto dell’aliquota IVA del 4%, ai sensi del n. 39 della Tabella A, Parte II, allegata al D. P.R. 26/10/1972, n. 633 (Testo unico IVA), oppure di quella del 10%, ai sensi del n. 127-quaterdecies della Tabella A, parte III, allegata al medesimo Decreto.

1. L'Agenzia delle entrate ha dichiarato l'inammissibilità del primo quesito, in quanto non attiene ad un dubbio interpretativo sul significato e sulla corretta applicazione di una norma tributaria, e ricordato che essa non è competente in merito alla qualificazione e alla classificazione delle opere edilizie.

2. L’agevolazione fiscale per la realizzazione di determinati interventi volti alla riqualificazione energetica degli edifici esistenti, di cui ai menzionati commi da 345 a 347, dell'art. 1, della L. 296/2006 spetta, in linea generale, anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della ristrutturazione edilizia, ai sensi della lett. d), dell’art. 3, comma 1, del D.P.R. 380/2001.

3. Ai fini della determinazione del limite massimo delle spese ammissibili è necessario fare riferimento alle unità immobiliari che componevano l’edificio da demolire (cfr. Circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020) che rispettano i requisiti richiesti (i.e. impianti di riscaldamento funzionanti, presenti negli ambienti in cui si realizza l’intervento agevolabile). Pertanto, per ogni unità immobiliare esistente, dotata di impianto di riscaldamento, spetta una detrazione massima pari, rispettivamente, a 60.000 euro ed a 30.000 euro, ai sensi dei commi 345 e 347, dell'art. 1 della L. 296/2006.

4. Gli interventi di demolizione e fedele ricostruzione di un fabbricato c.d. “Tupini” oppure di una “prima casa” non sono soggetti all’aliquota IVA del 4% prevista dal n. 39) della Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R. 633/1972, in quanto la demolizione con fedele ricostruzione non configura una “nuova costruzione”, bensì un intervento di recupero di edifici preesistenti. A tali tipologie di interventi si applica, dunque, l’aliquota IVA del 10%, ai sensi del n. 127-quaterdecies della Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. 633/1972.
Pertanto, l'Agenzia delle entrate ha ritenuto che l’intervento edilizio descritto dall’istante (i.e. demolizione di un edificio esistente e costruzione di un nuovo edificio residenziale con aumento della volumetria) - ove sia qualificato come intervento di ristrutturazione edilizia dal competente ente territoriale - non possa considerarsi come “nuova costruzione” ai fini dell’applicazione della disposizione di cui al n. 39) della Tabella A, parte II, allegata al D.P.R. 633/1972. I relativi contratti di appalto saranno, in tal caso, soggetti all’aliquota IVA del 10%, ai sensi del n. 127-quaterdecies), della tabella A, parte III, allegata al D.P.R. 633/1972.