Circ.Ass.R. Emilia Romagna 20/10/2004, n. 20623

Le norme del Titolo II si applicano alle richieste di rilascio del titolo in sanatoria presentate ai Comuni dalla data di entrata in vigore del D.L. 269/2003 e alle richieste che saranno trasmesse in applicazione della presente legge.

Le domande inoltrate ai Comuni prima dell'entrata in vigore della presente legge saranno accoglibili ai fini amministrativi qualora le opere abusive

Sono legittimati a presentare domanda di sanatoria edilizia tutti coloro che hanno titolo per presentare o richiedere il rilascio del titolo abilitativo ordinario.

La titolarità deve essere posseduta al momento della domanda.

La domanda di rilascio del titolo in sanatoria è presentata, secondo il modello allegato, allo sportello unico per l'edilizia del Comune competente fino al 10 dicembre 2004, a pena di decadenza.

Sono ogge

La documentazione da produrre deve essere tale da consentire al Comune il rilascio del titolo in sanatoria e pertanto dalla stessa deve risultare la descrizione dell'opera realizzata. Quindi, oltre alla documentazione fotografica, è prevista la rappresentazione, attraverso un apposito elaborato grafico, degli elementi essenziali necessari alla individuazione dell'opera abusiva.

Inoltre, nel caso in cui l'opera stessa sia stata realizzata al rustico alla data del 31 marzo 2003 e non sia stata ancora completata all'atto della presentazione della domanda, occorre allegare alla domanda un att

Le norme regionali sul condono confermano l'orientamento assunto dalla legislazione regionale che ha conferito al professionista abilitato la responsabilità di attestare la coerenza tra la normativa sull'attività costruttiva e l'opera da realizzare.

Mentre nel procedimento edilizio ordinario con l'asseverazione il professionista dichiara la conformità dell'intervento progettato alla pianificazione urbanistica e territoriale nonché alla normativa tecnica vigente, nel procedimento per il rilascio del titolo in sanatoria il professionista è chiamato ad asseverare che l'opera presenta le condizioni richieste per la sanabilità delle diverse tipologie di abusi, ai sensi del Titolo II della pres

Per tutte le tipologie di opere edilizie, la presente legge richiede per il rilascio dei titoli in sanatoria la conformità alla legislazione urbanistica: pertanto il professionista abilitato deve innanzitutto verificare che l'intervento per il quale si intende presentare domanda di sanatoria sia conforme alle prescrizioni legislative che attengono alla seguenti tematiche:

normativa tecnica edilizia, in materia di:

La regola generale è che il contributo di costruzione dovuto per la regolarizzazione degli abusi edilizi è raddoppiato rispetto alle misure previste dalla normativa regionale e comunale vigente alla data di entrata in vigore della presente legge. Quindi:

1) gli interventi di ampliamento e sopraelevazione e di ristrutturazione edilizia realizzati abusivamente comportano il versamento in misura doppia della quota prevista per tali opere dalla normativa vigente. Gli stessi interventi se rientranti nei casi di esonero dal contributo di cui all'art. 30 della L.R. n. 31 del 2002, comportano, ai fini del rilascio del titolo in sanatoria, il versamento del contributo di costruzione in misura pari a quella stabilita dalla stessa normativa;

La quota aggiuntiva del 10% dell'intera oblazione definita dalla Tabella C allegata al D.L. 269/2003

La presente legge stabilisce una maggiorazione del 20% dei diritti di segreteria dovuti per il rilascio dei titoli edilizi richiesti in via ordina

Le richieste inoltrate a seguito dell'entrata in vigore della presente legge ed entro il 10 dicembre 2004 devono essere corredate a pena di irricevibilità dai seguenti atti:

1) domanda di definizione dell'illecito edilizio (come da

Le domande presentate prima della data di entrata in vigore della presente legge sono fatte salve ma saranno esaminate secondo le disposizioni della presente legge.

È data all'interessato la facoltà di ritirare, modificare e integrare, entro il 10 dicembre 2004, la domanda già presentata sostituendola con il modello

L'art. 27 della presente legge definisce al comma 6 alcuni criteri generali che i Comuni sono tenuti ad applicare nella regolazione del procedimento amministrativo in discorso.

Il responsabile dello Sportello unico per l'edilizia rilascia il titolo in sanatoria entro il 31 dicembre 2006. Ai fini del rilascio lo Sportello unico per l'edilizia deve compiere un controllo formale sulla domanda e sulla documentazione presentata che riguarda:

- la completezza della documentazione;

- la completezza della asseverazione del professionista che deve coprire tutti gli aspetti sopra menzionati;

- la correttezza dei versamenti effettuati;

- l'osservanza degli adempimenti fiscali pre

L'art. 30 della presente legge regola l'intervento della Commissione per la qualità architettonica e il paesaggio nel procedimento di definizione degli illeciti edilizi.

Il parere, obbligatorio e non vincolante, deve essere richiesto se l'opera abusiva è stata r

L'art. 32 della presente legge esclude dal condono edilizio le opere comunque non suscettibili di sanatoria che sono elencate al comma 27, dell'articolo 32 del D.L. 269/03.

Pertanto è esclusa la sanatoria:

- in presenza di divieti espressi ai sensi degli artt. 32 e

L'art. 32 della presente legge introduce due ulteriori fattispecie di opere abusive per le quali è escluso il rilascio del titolo in sanatoria.

Il primo caso è relativo alle ipotesi in cui gli interventi abusivi siano stati realizzati usufruendo di contributi pubblici

La presente parte quinta della circolare fornisce una definizione analitica degli interventi per i quali è ammesso il rilascio del titolo in sanatoria, precisandosi per ciascuna tipologia di intervento edilizio quanto segue:

Occorre innanzitutto sottolineare che la legge introduce una disciplina profondamente differenziata p

5.1.1.1. Definizione

Per "interventi di costruzione di nuovi manufatti edilizi fuori terra o interrati" si intende la realizzazione di opere edilizie, in aree precedentemente libere da costruzioni, nel territorio extraurbano, in lotti inedificati del territorio urbanizzato, in aree pertinenziali di edifici esistenti, ecc.

5.1.2.1. Definizione degli interventi

Si tratta di un nutrito elenco di interventi che l'allegato alla L.R. n. 31 del 2002 equipara alla costruzione di nuovi manufatti edilizi, dandone la seguente definizione:

"g.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;"

5.1.3.1. Definizione degli interventi

Per ampliamento e soprelevazione di manufatti esistenti, si deve intendere (ai sensi della seconda parte della lettera g1) dell'Allegato alla L.R. n. 31 del 2002) l'aumento di volumetria dei manufatti all'esterno della sagoma esistente, sia dunque in altezza degli edifici che in larghezza.

Questo intervento deve portare all'ampliamento delle superfici utili o accessorie dell'edificio originario (e dunque a nuovi volumi aventi la medesima destinazione funzionale dell'edificio originario).

L'intervento si distingue per questa sua caratteristica, sia dalla realizzazione di tettoie e manufatti leggeri, sia dalla realizzazione di volumi tecnici o di opere pertinenziali; tuttavia occorre considerare che il legislatore, consapevole della difficoltà a livello pratico di tenere distinte le diverse fattispecie, ha assoggettato tutte queste ipotesi di intervento alla medesima disciplina.

5.1.3.2. Ammissibilità della sanatoria

Gli interventi di ampliamento e soprelevazione di edifici esistenti non sono in alcun caso sanabili se in contrasto con la legislazione urbanistica (si veda il precedente punto 2.4.1.).

I medesimi interventi, qualora conformi, sia alla legislazione urbanistica sia alle prescrizioni di piano, sono pienamente sanabili e senza alcun limite e condizione, ai sensi dell'art. 38 della presente legge (si vedano le considerazioni già svolte al precedente punto 5.1.1.2.).

Ai sensi del comma 7 dell'art. 33, l'ampliamento o la soprelevazione di edifici esistenti, conformi alla legislazione urbanistica, ma in contrasto con taluna prescrizione di piano, non sono sanabili qualora l'abuso sia stato realizzato:

a) sugli edifici di interesse storico architettonico, vincolati in base alla legge statale o regionale ovvero dalle previsioni degli strumenti urbanistici comunali;

b) nelle zone di tutela naturalistica, nel sistema forestale e boschivo, negli invasi ed alvei di laghi, bacini e corsi d'acqua e nelle zone di tutela della costa e dell'arenile, come perimetrati nel piano territoriale paesistico regionale ovvero nei piani provinciali e comunali che abbiano provveduto a darne attuazione;

c) all'interno delle aree naturali protette statali, regionali, provinciali e comunali, dei siti di interesse comunitario (SIC) e delle zone di protezione speciale (ZPS);

d) sul demanio regionale, provinciale o comunale;

e) su ogni altra area sottoposta dagli strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica a vincolo di ined

La quarta tipologia di interventi, rientranti nella categoria generale delle nuove costruzioni, e per la quale l'art. 33, comma 8, della presente legge stabilisce una specifica disciplina, è costituita dall'installazione di tettoie, manufatti leggeri e di altre strutture che non siano utilizzati come abitazione o ambienti di lavoro, che prevedano la permanenza di persone, bensì come depositi, magazzini e simili, ovvero per gli usi ammessi dagli strumenti urbanistici vigenti alla data del 31 marzo 2003.

5.1.4.1. Definizione degli interventi

La norma ha riguardo alle tettoie e alle strutture leggere, anche prefabbricate, normalmente caratterizzate dalla agevole possibilità di realizzazione e di rimozione e dalla non stabile incorporazione al suolo, quali i gazebo e i capanni, i ripari, i ricoveri, i magazzini per gli attrezzi, ecc.

Non possono farsi rientrare in tali categorie le strutture che per loro caratteristica sono destinate ad essere utilizzate come abitazioni o come ambienti di lavoro. Dette strutture vanno infatti equiparate, anche agli effetti dell'applicazione della sanatoria, alla realizzazione di nuove costruzioni (14).

Le tettoie e i manufatti leggeri possono assumere una differente qualificazione a seconda che siano realizzati come pertinenze di un edificio principale, già presente nell'area interessata, ovvero come opera autonoma, non pertinenziale, realizzata in un lotto nel quale non sia presente un altro edificio: questa distinzione è utile ai fini del calcolo delle dimensioni massime ammissibili, ai sensi del successivo punto 5.1.4.3.1.

Occorre inoltre distinguere dette opere dagli interventi minori che, non presentando un significativo impatto urbanistico ed edilizio, non sono soggetti, in via ordina

Ai fini della individuazione degli interventi di ristrutturazione edilizia, l'art. 34 fa espresso richiamo alla lettera f) dell'Allegato alla L.R. n. 31 del 2002, secondo la quale costituiscono "interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasform

Quanto alla possibilità di rilascio del titolo in sanatoria degli interventi di ristrutturazione, l'art. 34 adotta un criterio del tutto analogo a quello previsto per gli interventi di ampliamento e di soprelevazione, secondo il quale sono sanabili sol

5.2.3.1. Esclusione della realizzazione di nuove unità immobiliari - Art. 34, comma 2, lettera a)

Una prima circostanza che esclude la sanabilità degli interventi di ristrutturazione edilizia, ai sensi dell'art. 34, comma 2, lettera a), è costituita dall'aumento del numero delle unità immobiliari. La disposizione introduce una sola eccezione a tale divieto, nel caso di recuperi ai fini abitativi dei sottotetti, in edifici residenziali bifamiliari e monofamiliari (16).

5.2.3.2. Requisiti per il recupero dei sottotetti - Art. 34, comma 2, lettera b)

Ai fini della individuazione degli interventi di restauro scientifico e interventi di restauro e risanamento conservativo, l'art. 35 fa espresso richiamo alle lettere c) e d) dell'Allegato alla L.R. n. 31 del 2002, secondo le quali costituiscono:

"c) restauro scientifico, gli interventi che riguardano le unità edilizie che hanno assunto rilevante importanza nel contesto urbano territoriale per specifici pregi o caratteri architettonici o artistici. Gli interventi di restauro scientifico consistono in un insieme sistematico di opere che, nel risp

Anche con riguardo agli interventi di restauro scientifico e interventi di restauro e risanamento conservativo, il rilascio del titolo in sanatoria è ammesso dall'art. 35 soltanto per gli interventi che risultino conformi alla legislazione urbanistica (si

5.3.3.1. Acquisizione del parere per gli edifici vincolati - Art. 35, commi 2 e 3

I commi 2 e 3 dell'art. 35 sottolineano la necessità, ai fini del rilascio del titolo in sanatoria per gli interventi di restauro scientifico su immobili vincolati, dell'acquisizione del parere:

a) dall'autorità preposta alla tutela del vincolo, nei casi di vincoli derivanti dalla legislazione statale o regionale (19);

L'art. 36 disciplina interventi di diversa natura, accomunati solo dalla limitatezza della rilevanza

5.4.1.1 Definizione degli interventi - Art. 36, comma 1

Il comma 1 dell'art. 36 ha riguardo innanzitutto agli interventi di manutenzione straordinaria per la cui definizione si richiama, ancora una volta, quanto disposto dall'Allegato alla L.R. n. 31 del 2002, ed in particolare la lettera b) dello stesso. Secondo detto Allegato per interventi di manutenzione straordinaria si intendono "le opere e le modifiche ne

5.4.2.1. Definizione degli interventi

Il comma 3 dell'art. 36 disciplina una particolare categoria di interventi, le opere non valutabili in termini di superficie e di volume edilizio, introdotta dalla legge nazionale sul condono edilizio com

5.4.3.1. Definizione degli interventi

Il comma 4 dell'art. 36 disciplina la realizzazione di pertinenze rispetto ad edifici esistenti. In carenza di una definizione normativa di tali manufatti occorre riferirsi alla nozione elaborata dalla giurisprudenza, secondo la quale, l'elemento che contraddistingue una pertinenza, rispetto ad una parte dell'edificio originario (e dunque rispetto al suo ampliamento) è dato dalla mancanza di autonomia

5.5.1.1. Definizione degli interventi

Il mutamento della destinazione d'uso di un immobile senza opere, è definito dall'art. 26, comma 2, secondo periodo, della L.R. n. 31 del 2002 come "la modifica dell'uso in atto nell'immobile". Quest'ultimo (l'uso in atto) è da intendersi ai sensi del comma 3 della medesima disposizione, come l'uso stabilito dal titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'unità immobiliare o l'ultimo intervento di recupero della stessa ovvero, in assenza o indeterminatezza del titolo, dalla classificazione catastale attribuita in sede di primo accatastamento ovvero da altri documenti probanti.

Ai sensi del comma 6 della L.R. n. 31 del 2002, non costituisce mutamento d'uso (e di conseguenza può esse

5.5.2.1. Definizione degli interventi

Un intervento analogo al mutamento della destinazione d'uso senza opere è costituito dalla stabile modificazione della destinazione originaria dei locali di una unità immobiliare aventi funzione non residenziale (classificati, per questo, come superficie non residenziale (Snr), in locali abitabili (facenti quindi parte della c.d. superficie ut

L'art. 38 ha riguardo a tutte le tipologie di interventi edilizi, attuati in assenza o in difformità

Il rilascio del titolo in sanatoria è ammesso per tutte le tipologie di abuso edilizio che pre

Per il rilascio del titolo in sanatoria nel caso degli interventi conformi alla legislazione urbanist

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(1) In Emilia-Romagna, allo stato attuale, per "Comuni classificati sismici" si devono senz'altro intendere gli 89 Comuni dichiarati di seconda categoria e come tali a suo tempo elencati nei DD.MM. 23/7/1983 e 29/2/1984.

Nel 2003, con Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20/3/2003, si è disposto di classificare sismici anche tutti gli altri Comuni.

Detta Ordinanza, anche con successive modifiche, ha però disposto un "regime transitorio" di 18 mesi, con scadenza all'8 novembre 2004, durante il quale è lasciata sostanziale facoltà ai soggetti interessati di decidere se tenere conto o meno della classificazione sismica di "prima applicazione" e quali "norme tecniche" utilizzare.

Sono a tutt'oggi in corso di elaborazione disposizioni statali, volte a regolare la fase successiva alla conclusione del suddetto regime transitorio, alla cui emanazione seguiranno ulteriori indicazioni operative regionali, integrative della presente circolare.

(2) Si rimanda alla nota 1, in merito alla individuazione dei Comuni classificati sismici.

(3) Il caso in parola ricorre dunque nelle ipotesi in cui sia stato concesso in data successiva al 31 dicembre 1995, per esempio, un contributo per la realizzazione di un edificio ricettivo, o per il recupero di un edificio fatiscente, ovvero per il restauro di immobile di pregio, e, rispettivamente, l'intervento di nuova costruzione, di ristrutturazione o di restauro scientifico, sia stato realizzato in violazione di prescrizioni degli strumenti di pianificazione urbanistica.

(4) Si sottolinea che ai sensi dell'art. 23, comma 3 della L.R. n. 31 del 2002, ai fini dell'accertamento degli illeciti edilizi (e dunque anche nell'ambito del procedimento di sanatoria in esame) occorre far riferimento alle definizioni degli indici e dei parametri edilizi e urbanisti dettate dall'art. 2 del Regolamento Edilizio Tipo, approvato con deliberazione della Giunta regionale n. 593 del 28 febbraio 1995.

(5) È opportuno tuttavia precisare che, per aversi l'effettiva conformità dell'intervento alle previsioni del piano regolatore, occorre non soltanto che la realizzazione dell'intervento sia ammessa dal piano ma anche che all'atto