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Sent. C. Cass. 15/11/2006, n. 24301

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Appalti - Difetti gravi dell’opera - Difetti riguardanti solo alcuni appartamenti di un edificio - Azione di risarcimento danni dei condomini interessati contro il venditore-costruttore ex artt. 1669 e 2058 C.c. - Esecuzione lavori necessari per eliminare i difetti - Necessità del consenso degli altri condomini.

Qualora i vizi di costruzione di un edificio in condominio riguardino soltanto alcuni appartamenti, e non anche le parti comuni, l’azione di risarcimento dei danni ex artt. 1669 e 2058 Cod. civ. nei confronti del venditore-costruttore ha natura personale e può essere proposta da qualsiasi titolare del bene oggetto della garanzia, senza necessità che al giudizio partecipino gli altri comproprietari; inoltre l’azione va proposta esclusivamente dai proprietari delle unità danneggiate, non sussistendo una ipotesi di litisconsorzio necessario nei confronti degli altri condomini, ancorchè possa insorgere, in sede di esecuzione, una interferenza in modo riflesso tra il diritto riconosciuto in sentenza (risarcimento del danno in forma specifica) e i diritti degli altri condomini, nel senso che i danneggiati, per procedere all’esecuzione dei lavori necessari ad eliminare i difetti, dovranno procurarsi il consenso degli altri condomini per il fatto che essi dovranno eseguirsi nella proprietà condominiale; tale condizionamento dell’eseguibilità della pronuncia al consenso dei condomini costituisce soltanto un limite intrinseco alla pronuncia giudiziale, che non cessa comunque di costituire un risultato giuridicamente apprezzabile.

1. Art. 1669 C.c. - Rovina e difetti di cose immobili - «Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.» Art. 2058 C.c. - Risarcimento in forma specifica - «Il danneggiato può chiedere la reintegrazione in forma specifica, qualora sia in tutto o in parte possibile. Tuttavia il giudice può disporre che il risarcimento avvenga solo per equivalente, se la reintegrazione in forma specifica risulta eccessivamente onerosa per il debitore.» 1a. - Sui difetti gravi dell’opera negli appalti ved. Cass. 12 aprile 2006 n. 8520 R (Responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 Cod. civ. - Norma speciale rispetto a quella generale ex art. 2043 Cod. civ. - Conseguenza); 31 marzo 2006 n. 7634 R (Responsabilità extracontrattuale del costruttore ed anche del costruttore-venditore); 16 febbraio 2006 n. 3406 R (Responsabilità extracontrattuale di appaltatore, progettista, direttore dei lavori e dello stesso committente); 4 novembre 2005 n. 21351 (Nozione di difetti gravi dell’opera); 28 gennaio 2005 n. 1748 R (1. Chiamata in causa del costruttore in garanzia per l’azione di responsabilità contro il proprietario - Natura della garanzia - 2. Natura extracontrattuale dell’azione di responsabilità ex art. 1669 Cod. civ. e rapporti con l’azione di responsabilità ex art. 2043 Cod. civ.); 13 gennaio 2005 n. 567 R (1. Ammissibilità dell’azione di responsabilità contro il venditore-costruttore - 2. Decorrenza del termine di un anno per la denuncia dei difetti, dopo un apprezzabile grado di conoscenza della responsabilità dell’appaltatore e della gravità dei difetti); 20 aprile 2004 n. 7537 R(I difetti dell’opera possono essere considerati gravi dal giudice).


(Cod. civ. artt. 1669 e 2058)

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