Agevolazioni acquisto prima casa per gli under 36

L’art. 64 del D.L. 25/05/2021, n. 73 (c.d. “Decreto Sostegni-bis”, convertito in legge dalla L. 23/07/2021, n. 106, ha previsto l’esenzione da imposta di registro e da imposte ipotecaria e catastale per gli atti di acquisto della prima casa da parte di soggetti di età inferiore a 36 anni e con ISEE non superiore a 40.000 euro. Detta esenzione è temporanea e si applica:
* a tutti gli atti stipulati 26/05/2021 al 31/12/2023 (termine così prorogato dall’art. 1 della L. 234/2021, comma 151, e poi dall’art. 1 della L. 197/2022, comma 74);
* a tutti gli atti stipulati anche fino al 31/12/2024, a condizione che entro il 31/12/2023 sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto (estensione prevista dall’art. 3 del D.L. 215/2023, commi 12-terdecies e 12-quaterdecies) ed anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci.
Il comma 12-quaterdecies, art. 64 del D.L. 215/2023 riconosce inoltre un credito d’imposta di importo pari alle imposte corrisposte in eccesso dagli stessi acquirenti, a valle dell’estensione della misura agevolativa attuata dal comma 12-terdecies.

Chiarimenti ed esempi sull’agevolazione sono stati forniti con la Circ. Agenzia entrate 14/10/2021, n. 12/E. Oltre a indicazioni sui requisiti, la Circolare ha fornito inoltre indicazioni con riferimento a imposta di bollo, tassa ipotecaria e tributi per la voltura catastale, liberalità indirette (art. 1 del D. Leg.vo 31/10/1990, n. 346, comma 4-bis), finanziamenti, validità temporale delle agevolazioni, insussistenza dei requisiti e decadenza dalle agevolazioni, applicazione della disciplina del prezzo-valore, clausola di salvaguardia.
Infine, la Circ. Agenzia entrate 18/06/2024, n. 14/E ha reso ulteriori chiarimenti a valle della proroga e delle novità introdotte dal citato art. 3 del D.L. 215/2023, commi 12-terdecies e 12-quaterdecies.

REQUISITI SOGGETTIVI - L’art. 64 del D.L. 73/2021, commi 6-11, prevede come detto che gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale se stipulati a favore di soggetti che:
*non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;
* hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui.
Secondo quanto si legge nella Circolare 14/10/2021, n. 12/E, l’accesso all’agevolazione è in particolare consentito a coloro che non abbiano compiuto 36 anni di età nell’anno solare in cui viene stipulato l’atto traslativo (ad esempio, se si stipula l’atto nel mese di ottobre 2024 e si compiono 36 anni nel mese di dicembre 2024 non si può beneficiare dell’agevolazione).
Con riferimento al secondo requisito, è precisato che la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (Dsu), tramite la quale viene richiesta l’attestazione ISEE, deve avvenire in un momento antecedente o contestuale alla stipula dell’atto di acquisto; ciò in quanto il valore dell’indicatore, riferito all’intero nucleo familiare dell’acquirente, deve riscontrarsi alla data di stipula dell’atto.

Quanto più in dettaglio all’ISEE, la Circolare 18/06/2024, n. 14/E ha ribadito che il suddetto requisito deve sussistere al momento della stipula del contratto definitivo, aggiungendo che - dato che l’agevolazione interessa anche gli atti definitivi stipulati prima dell’entrata in vigore della norma - se il contribuente in tali casi alla data di stipula del rogito non fosse munito di certificazione ISEE in corso di validità, lo stesso possa dimostrare il rispetto dei requisiti qualora, anche dopo a tale data, sia in possesso di una certificazione ISEE in corso di validità nell’anno 2024 riferita allo stesso nucleo familiare in essere alla data di stipula dell’atto.
Per ogni altro chiarimento a proposito del requisito ISEE si rinvia alla Circolare 12/E/2021, punto 1.2.

REQUISITI OGGETTIVI - È richiesta la sussistenza delle ulteriori condizioni previste dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, del D.P.R. 131/1986, per il riconoscimento delle agevolazioni “prima casa”.
Sono quindi esclusi dalle esenzioni gli atti relativi ad immobili rientranti nelle seguenti categorie catastali:
* A1 (abitazioni di tipo signorile);
* A8 (abitazioni in ville);
* A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

OGGETTO DELL’AGEVOLAZIONE - Il beneficio fiscale in esame non si estende ai contratti preliminari di compravendita, atteso che la norma agevolativa fa esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi di diritti a titolo oneroso. Resta tuttavia salvo il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare (a conferma di quanto già espresso dall’Agenzia delle entrate con l’Interpello 650/2021).
La Circolare 12/E/2021 ha altresì precisato che l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sebbene testualmente prevista soltanto nell’art. 64 del D.L. 73/2021, comma 6, è riferibile anche agli atti assoggettati a IVA, in virtù dell’espresso rinvio al citato comma 6, operato dall’art. 64 del D.L. 73/2021, comma 7, e in coerenza con la ratio agevolativa della norma stessa.

In caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, la misura del vantaggio fiscale andrà calcolata pro-quota, in favore dei soli soggetti acquirenti aventi i requisiti richiesti.

Ai sensi del comma 3 della citata nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, del D.P.R. 131/1986, l’agevolazione prima casa trova applicazione, al sussistere delle condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma 1 della nota, anche con riferimento alle pertinenze dell’immobile principale.
A tale proposito, la Circolare 14/E/2024 ha precisato che l’accesso al beneficio fiscale in esame è consentito anche in caso di stipula di contratto preliminare di acquisto della sola pertinenza, relativa a immobile già acquistato con i benefici “prima casa”.

CREDITO D’IMPOSTA DA RIACQUISTO - La Circolare 12/E/2021 ha precisato che - nell’ipotesi di alienazione di un’abitazione acquisita precedentemente con le agevolazioni prima casa e successivo acquisto entro l’anno di un’altra abitazione usufruendo dell’esenzione in oggetto di cui all’art. 64 del D.L. 73/2021, comma 6 - non spetta alcun credito d’imposta ai sensi dell’art. 7 della L. 448/1998 (in quanto parametrato alla minore delle imposte relative ai due atti di compravendita, che in questo caso è pari a zero).

CREDITO D’IMPOSTA PER L’IVA PAGATA - Inoltre, per i suddetti atti, relativi a cessioni soggette ad IVA, è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto.
Tale credito d’ imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ai sensi del D. Leg.vo 241/1997.

ESENZIONE DALLE IMPOSTE PER I FINANZIAMENTI - Infine, i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono i suddetti requisiti e condizioni, sempreché la sussistenza degli stessi risulti da dichiarazione del mutuatario resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo, sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative dello 0,25%, prevista dall’art. 18 del D.P.R. 601/1973.

PRELIMINARE STIPULATO DAL GENITORE PER IL FIGLIO - Con Interpello 261/2022, l’Agenzia delle entrate ha risposto in merito ad un preliminare di compravendita per persona da nominare sottoscritto dal padre (con fatture relative a caparra ed acconti intestate al padre) e stipula del definitivo in favore del figlio.
A tale proposito - richiamando le norme sul “Contratto per persona da nominare” di cui all’art. 1401 del Codice civile e ss. - è stato chiarito che per l’agevolazione di cui all’art. 64 del D.L. 73/2021 in favore del figlio è necessaria una dichiarazione di nomina validamente fatta, come previsto dall'art. 1402 del Codice civile.
Inoltre, poiché è riconosciuto all'acquirente che fruisce dell'agevolazione in parola un credito d'imposta di ammontare pari all'IVA corrisposta in relazione all'acquisto, sarà necessario che dall'atto di compravendita dell'immobile, stipulato dal figlio, risultino specificamente enunciati gli acconti già pagati dal padre, con indicazione dei relativi importi e delle modalità di pagamento nonché gli estremi delle fatture intestate allo stesso genitore con applicazione dell'aliquota IVA agevolata al 4%.
In altri termini, deve risultare dall'atto di compravendita l'ammontare di IVA corrisposta in relazione all'acquisto agevolato, che andrà a costituire il credito d'imposta riconosciuto a favore dell'acquirente under 36.

CONTRATTO PER PERSONA DA NOMINARE - La Circolare 14/E/2024 ha chiarito che - in presenza dei requisiti normativamente previsti - un soggetto può beneficiare dell’agevolazione “prima casa under 36” anche laddove il preliminare d’acquisto della prima casa sia stato stipulato (con contratto per persona da nominare) da un terzo.