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13/11/2024

Difformità parziali, variazioni essenziali e difformità totali negli interventi edilizi: criteri distintivi

Analisi della distinzione tra difformità parziali, variazioni essenziali e difformità totali nel contesto del Testo Unico dell'Edilizia, al fine di applicare correttamente le pertinenti procedure di sanatoria anche alla luce del Decreto Salva Casa. Differenza anche con le varianti in senso stretto.
Al fine di applicare correttamente la nuova disciplina introdotta dal D.L. 29/05/2024, n. 69 (c.d. “Salva casa”, convertito in legge dalla L. 24/07/2024, n. 105), risulta essenziale in primo luogo essere in grado di distinguere le varie fattispecie di illeciti, per poi poter scegliere la pertinente procedura.
Si ricorda infatti che il D.L. 69/2024 ha introdotto l’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, con il quale è stato disciplinato un nuovo istituto giuridico che consente l’accertamento di conformità con riguardo alle seguenti ipotesi:
1) interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, nonché interventi eseguiti con variazioni essenziali;
2) interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA semplice.
In sostanza, per le due casistiche sopra indicate, il nuovo art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 ha delineato un procedimento per l’accertamento di conformità che potremmo definire “semplificato”. Gli interventi di cui al punto 1) - per i quali in base alla legislazione previgente la sanatoria passava per l’accertamento della “doppia conformità” ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 - sono ora stati svincolati dal suddetto articolo e assoggettati alla nuova disciplina.
 
Se è evidente la nozione di interventi eseguiti “in assenza” del permesso di costruire - che corrisponde fondamentalmente a quella di abuso edilizio “formale” - è invece necessario ai fini dell’analisi che segue, definire cosa si intende per interventi eseguiti “in totale difformità” dal permesso di costruire stesso, e per interventi “con variazioni essenziali” dal permesso di costruire stesso, e come distinguerli dalla “parziale difformità”.
 
Difformità Totale: Secondo l’art. 31 del D.P.R. 380/2001, comma 1 - si ha “difformità totale” quando sia realizzato un organismo edilizio integralmente diverso:
* per caratteristiche tipologiche architettoniche ed edilizie;
* per caratteristiche planovolumetriche, e cioè nella forma, nella collocazione e distribuzione dei volumi;
* per caratteristiche di utilizzazione (la destinazione d’uso derivante dai caratteri fisici dell’organismo edilizio stesso);
* perché comportante la costituzione di volumi nuovi ed autonomi.
In altri termini, si è in presenza di difformità totale del manufatto, quando i lavori riguardino un’opera diversa da quella prevista dall’atto di concessione per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione, e che pertanto deve considerarsi non autorizzata rispetto al titolo edilizio rilasciato.
 
Variazioni Essenziali: Viceversa, le “variazioni essenziali” costituiscono modificazioni quali-quantitative rilevanti rispetto al progetto originario, tali da risultare incompatibili rispetto ai parametri indicati dall’art. 32, D.P.R. 380/2001 (vedi: TAR Campania, Napoli, 05/09/2023, n. 4976; C. Stato 07/01/2020, n. 104; C. Stato 13/12/2022, n. 10918).
Si ricorda infatti che ai sensi dell’art. 32 del D.P.R. 380/2001 - fermi restando i principi di base sopra illustrati - le Regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle condizioni indicate al comma 1 del medesimo art. 32 del D.P.R. 380/2001.
Rientra, ad esempio, nel concetto di variazione essenziale non solo lo spostamento del manufatto su un’area totalmente o pressoché totalmente diversa da quella originariamente prevista, ma anche ogni significativa traslazione dell’edificio in relazione alla localizzazione contenuta nelle tavole progettuali, capace di incidere sul rispetto delle prescrizioni normative in tema di distanze minime dalle strade o dai confini nonché sulla destinazione urbanistica dei suoli (TAR Umbria 02/11/2023, n. 604).
 
Difformità Parziali: La nozione di “parziale difformità” presuppone che un determinato intervento costruttivo - pur se contemplato dal titolo autorizzatorio rilasciato dall’autorità amministrativa - venga realizzato secondo modalità diverse da quelle previste e autorizzate a livello progettuale, quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in di-vergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera (in tal senso, ex multis, si segnalano: C. Stato 21/06/2023, n. 6085; TAR Sicilia, Catania, 10/05/2021, n. 1512).
Anche per le parziali difformità, si evidenzia infine che continuano ad essere penalmente sanzionate, ai sensi dell’art. 44, comma 1, lettera a).
 
Varianti al Permesso di Costruire (varianti in senso stretto): L’art. 22 del D.P.R. 380/2001 ammette che alcune varianti in senso stretto possano essere autorizzate se comunicate con SCIA  a fine lavori, a condizione che non alterino sostanzialmente il progetto approvato.
Queste varianti devono essere minori e tali da non modificare significativamente le caratteristiche dell’opera o la sua fruibilità (es. modifiche interne) e possono essere sanate tramite SCIA, a patto come detto che siano comunicate alla fine dei lavori.
 

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