Immobili ante 1967, documenti per la prova della destinazione d’uso

FATTISPECIE - Nel caso di specie il ricorrente contestava il provvedimento di annullamento in autotutela di una segnalazione certificata di agibilità per un supermercato. Secondo il Comune, l’immobile non avrebbe potuto essere adibito ad attività commerciale in quanto risultava classificato catastalmente come deposito. Inoltre risultava rilasciato un permesso di costruire nel 2019 dal quale non emergeva alcuna variazione della destinazione originaria.
Secondo il ricorrente non erano state considerate ai fini probatori diverse licenze commerciali ottenute a partire dal 1949 che attestavano appunto l’uso commerciale della struttura. Il TAR, nel respingere il ricorso di primo grado, aveva motivato che tali atti non fossero idonei, in quanto “non afferenti all’ambito urbanistico-edilizio”.

C. Stato 06/12/2022, n. 10670 ha dato ragione al ricorrente sulla base delle seguenti considerazioni.

DOCUMENTI PROBANTI - I giudici hanno ricordato che l’art 23, comma 2, del D.P.R. 380/2001 prevede che la destinazione d’uso dell’immobile o dell’unità immobiliare è quella stabilita dalla documentazione di cui all’art. 9-bis, comma 1-bis, D.P.R. 380/2001. Tale disposizione prevede, a sua volta, che lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Secondo il Consiglio, dal combinato disposto di tali norme discende che la destinazione d’uso di un immobile realizzato ante 1967 è quella desumibile da “documenti probanti” in generale, quali, tra gli altri, i documenti d’archivio o altri atti, pubblici o privati, di cui sia dimostrata la provenienza.

Pertanto anche gli atti non aventi carattere urbanistico-edilizio possono costituire documenti idonei a dimostrare la destinazione dell’immobile ante 1967. Ed infatti la fonte normativa citata non riconosce rilevanza probatoria specificatamente ai “titoli afferenti all’ambito urbanistico-edilizio”, bensì fa riferimento genericamente a “documenti probanti” e, in via esemplificativa, agli atti ivi individuati per comprovare la destinazione d’uso in essere.
Tra questi atti devono essere sicuramente annoverati i certificati amministrativi che sono documenti pubblici, nella specie attestanti il legittimo esercizio dell’attività commerciale dell’immobile, valendo tali documenti pubblici, di provenienza certa e non contestata, a dimostrare, quali indizi gravi, precisi e concordanti la destinazione commerciale dell’immobile.

VALENZA DELLA CLASSIFICAZIONE CATASTALE - Le licenze rilasciate rappresentavano quindi senza dubbio “documenti probanti” la destinazione commerciale dell’immobile rispetto alla quale la classificazione catastale, che notoriamente rileva primariamente a fini fiscali, riveste carattere recessivo e sussidiario, come tale utilizzabile in mancanza di documenti probanti, quale previsione di chiusura del sistema.

CONSIDERAZIONI SUL PERMESSO DI COSTRUIRE - Infine, con riferimento al permesso di costruire concesso nel 2019, i giudici hanno evidenziato che lo stesso era stato richiesto per la realizzazione di opere edili finalizzate al recupero funzionale del fabbricato e che l’istante non aveva motivo per chiedere il cambio di destinazione d’uso in presenza di un immobile da tempo utilizzato con finalità commerciale. Proprio la natura non innovativa del titolo in relazione alla destinazione d’uso concorreva, nel quadro indiziario complessivo, a confermare il preesistente e mai contestato utilizzo a fini commerciali dell’immobile.