Superbonus per Onlus, OdV e APS che prestano servizio socio-sanitari e assistenziali

Il Superbonus contempla fra i soggetti destinatari dell’agevolazione, alla lettera d-bis), art. 119 del D.L. 34/2020, le Organizzazioni non lucrative di utilità sociale (Onlus), le Organizzazioni di volontariato (OdV) e le Associazioni di promozione sociale (APS).
Per le vigenti scadenze Superbonus previste per tali soggetti si veda: Superbonus, nuovo quadro aliquote e scadenze dal 2023

Per questi soggetti, i massimali di spesa applicabili sono calcolati in base alle regole generalmente valide, quindi tenendo conto del numero di unità immobiliari accatastate prima dell’intervento (vedi in tal senso: Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 2.1.1; Circolare 08/07/2020, n. 19/E, pag. 335; Circolare 23/06/2022, n. 23/E, punto 1.4).
Tuttavia, tali enti (e, in particolare, quelli che si occupano dei servizi socio-sanitari-assistenziali) esercitano spesso la propria attività in edifici o complessi edilizi di grandi dimensioni ma catastalmente individuati quale singola unità immobiliare, risultando quindi penalizzati in caso di applicazione delle ordinarie modalità di calcolo dei massimali.

Per ovviare a tale distorsione, con il comma 10-bis, art. 119 del D.L. 34/2020 - introdotto dall’art. 33 del D.L. 77/2021, comma 1, lettera b) - sono state previste specifiche modalità per determinare il limite di spesa in relazione agli interventi realizzati dai soggetti in questione.
Il suddetto comma prevede che il limite di spesa ammesso alle detrazioni del Superbonus previsto per le singole unità immobiliari sia moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi e la superficie media di una unità abitativa immobiliare in base ai dati OMI, per Onlus, OdV o APS che:
*svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali;
* i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
* siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito (il titolo di comodato d’uso gratuito deve essere registrato in data certa anteriore alla data di entrata in vigore della disposizione, cioè al 01/06/2021).

Di seguito sono illustrati i chiarimenti applicativi resi dall’Agenzia delle entrate sulla disposizione, da ultimo riepilogati dalla Circolare 08/02/2023, n. 3/E.

SOGGETTI BENEFICIARI - L’elencazione dei soggetti destinatari del Superbonus contenuta nella lettera d-bis), art. 119 del D.L. 34/2020, è tassativa, e, non richiamando tutti gli Enti del Terzo Settore, limita il proprio ambito applicativo solamente alle Onlus, alle APS e alle OdV.
La Circolare 3/E/2023, punto 1, chiarisce in proposito che - con l’istituzione del Registro unico nazionale del Terzo settore (c.d. “RUNTS”) ad opera degli artt. 45-54 del D. Leg.vo 03/07/2017, n. 117 (Codice del Terzo settore) - il passaggio dall’Anagrafe delle Onlus al RUNTS comporta una sostanziale continuazione della operatività della Onlus, che acquisisce formalmente la qualifica di Ente del Terzo Settore (ETS) e, pertanto, non fa venir meno la possibilità di fruire del Superbonus nei limiti di spesa previsti dal citato comma 10-bis, art. 119 del D.L. 34/2020, nel rispetto degli ulteriori requisiti ivi previsti.

TITOLO DI POSSESSO O DETENZIONE - A proposito della condizione rappresentata dal possesso dell’immobile in base ai titoli elencati dalla norma (proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito) l’elencazione deve considerarsi tassativa, e quindi se il soggetto detiene l’immobile per il tramite di un contratto di locazione non potrà avvalersi delle modalità di calcolo del comma 10-bis.
La Circolare 3/E/2023, punto 2.3, chiarisce che:
* solo con riferimento al contratto di comodato, la disposizione prevede che debba essere registrato in prime del 01/06/2021, e quindi eventuali contratti già esistenti ma non registrati o registrati dopo non rispettano la condizione;
* Il possesso degli immobili a titolo di proprietà, nuda proprietà o usufrutto deve sussistere al 01/06/2021 e permanere per tutta la durata del periodo di fruizione dell’agevolazione.

DESTINAZIONE DELL’IMMOBILE - La Circolare 3/E/2023, punto 2.1, chiarisce che la norma è applicabile anche se, al momento dell’effettuazione degli interventi, l’immobile, sul quale gli interventi verranno realizzati non è ancora utilizzato per l’esercizio delle attività di servizi socio-sanitari e assistenziali, purché in ogni caso, alla data di inizio lavori, l’immobile rientri in una delle categorie catastali rilevanti ai sensi della lettera b), comma 10-bis, art. 119 del D.L. 34/2020, cioè B/1, B/2 o D/4.
Ne consegue che se il soggetto proprietario di un immobile accatastato nella categoria D/8 (non contemplata dalla norma in oggetto) intenda effettuare interventi ammessi al Superbonus, cambiandone la destinazione d’uso in categoria B/2 o D/4, potrà avvalersi dei limiti indicati nel citato comma 10-bis, a condizione che il predetto cambio di destinazione di uso venga effettuato prima dell’inizio dei lavori.
Inoltre, la disposizione  è applicabile anche qualora l’attività di servizi socio-sanitari e assistenziali venga svolta in via mediata attraverso la stipula di un contratto di affitto di azienda con un altro soggetto, a patto che in capo al soggetto legittimato (es. Onlus) permanga lo svolgimento dell’attività di prestazioni di servizi socio-sanitari e che il concedente detenga l’immobile (compreso nell’azienda affittata e destinato all’esercizio dell’attività di servizi socio-sanitari e assistenziali) secondo uno dei titoli tassativamente previsti.
La Circolare 3/E/2023, punto 2.1, chiarisce altresì che non è necessario che l’azienda o il ramo di azienda già esercitasse, alla data di stipula del contratto di affitto, l’attività di servizi socio-sanitari e assistenziali, che quindi può essere anche avviata successivamente a tale data.

DIVIETO DI PERCEZIONE COMPENSI MEMBRI DEL CDA - A proposito della condizione che “i membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica” la Circolare 3/E/2023, punto 2.2, chiarisce che la condizione deve sussistere dalla data di entrata in vigore della disposizione in questione, vale a dire dal 01/06/2021, e deve permanere per tutta la durata del periodo di fruizione dell’agevolazione (confermato quindi quanto già affermato con Circolare 23/06/2022, n. 23/E, punto 1.4, Interpello 23/06/2022, n. 340 e Interpello 04/08/2022, n. 407).
La gratuità dell’attività dei componenti il CdA deve risultare dallo statuto vigente alla data del 01/06/2021, e quindi sono fuori dal perimetro applicativo i casi in cui vi sia una delibera che stabilisce la gratuità delle cariche successiva al 01/06/2021 oppure le indennità non vengano corrisposte per la rinuncia o la restituzione delle somme da parte degli interessati.
Viceversa, il requisito non viene meno se il membro del CdA percepisce compensi dall’ente stesso ma per attività svolte al di fuori della carica stessa (es. lavoro dipendente o autonomo).

CALCOLO DEI MASSIMALI - Quanto infine al calcolo dei massimali, la Circolare 3/E/2023, punto 3, ha chiarito che:
* la “superficie media” di riferimento deve essere quella nazionale, ricavabile dal ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle entrate (cfr. https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/omi/pubblicazioni/rapporti-immobiliari-residenziali);
* il calcolo deve essere effettuato dividendo la superficie totale per la suddetta media e moltiplicando il risultato per il limite di spesa previsto per gli edifici unifamiliari.
Ad esempio, nel caso di una superficie lorda del fabbricato di 4.000 mq e una superficie media ricavabile dall’OMI di 100 mq, derivano n. 40 unità immobiliari “figurative”.
Per un ipotetico intervento trainante di isolamento termico, tale numero andrebbe moltiplicato per 50.000 Euro, corrispondente appunto al limite di spesa previsto, in relazione a tale intervento, per gli edifici unifamiliari.

ASPETTI ANCORA NON CHIARITI - La soluzione scelta dall’Agenzia entrate quanto al calcolo dei massimali, con il riferimento al massimale per le unifamiliari in un intervento in cui si considerano (seppure “figurative”) multiple unità immobiliari - potrebbe comportare un vantaggio potenzialmente ingiusto per queste situazioni. A parere di chi scrive sarebbe stato più razionale fare riferimento alle modalità di calcolo per gli edifici plurifamiliari.
Il motivo per il quale è stata adottata tale soluzione risiede probabilmente nel dato letterale del comma 10-bis, art. 119 del D.L. 34/2020, dove si fa riferimento al “limite di spesa … previsto per le singole unità immobiliari”. Da ciò si potrebbe ulteriormente dedurre che la norma in questione si applica limitatamente agli edifici o complessi di edifici accatastati come unica unità immobiliare, e non invece nel caso vi siano due o più unità, anche se di dimensioni rilevanti (tale aspetto non è stato esplicitamente chiarito).ù

Infine, resta l’incertezza su quale delle “medie” prendere in considerazione nell’ambito del rapporto OMI (ipotizziamo la superficie media nazionale delle abitazioni compravendute - cfr. pag. 13 del Rapporto OMI 2022 disponibile qui https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/omi/pubblicazioni/rapporti-immobiliari-residenziali).