Superbonus negli edifici vincolati: condizioni e adempimenti

In linea generale, il Superbonus è fruibile a fronte della realizzazione di specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e/o all’adozione di misure per la riduzione del rischio sismico negli edifici (c.d. interventi “trainanti”), ai quali possono essere abbinati altri interventi, purché realizzati congiuntamente ai primi (c.d. interventi “trainati”, i quali di norma sarebbero soggetti ad agevolazioni minori, ad esempio, Ecobonus ordinario - vedi Le detrazioni fiscali per interventi di risparmio energetico (Ecobonus)).

Tuttavia, il comma 2 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 dispone che gli interventi trainati di efficientamento energetico di cui all’art. 14 del D.L. 63/2013, nonché gli interventi trainati di eliminazione di barriere architettoniche di cui alla lettera e), comma 1, art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 - di norma soggetti ad aliquote di detrazione inferiori - possono usufruire della maggiorazione al 110% anche se non eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi trainanti, a condizione che:
* l’edificio sia sottoposto ad almeno un vincolo ai sensi del D. Leg.vo 22/01/2004, n. 42 (“Codice dei beni culturali e del paesaggio”), che impedisca l’esecuzione di interventi trainanti;
oppure
* gli interventi trainanti non possano essere eseguiti perché vietati da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali.
Tale possibilità è ammessa anche per le singole unità immobiliari non “funzionalmente indipendenti e autonome” site in edifici condominiali o plurifamiliari sottoposti a vincoli, e contempla anche la possibilità di eseguire un intervento di isolamento termico dall’interno (vedi Circolare 22/12/2020, n. 30/E, risposta 3.1.5).

VERIFICA CONDIZIONE PRESENZA DI VINCOLI - A proposito della condizione che l’edificio sia vincolato, oppure vi siano regolamenti urbanistici, edilizi o ambientali, la Circolare 23/06/2022, n. 23/E, al punto 2.2, ha ulteriormente specificato che la disciplina di particolare favore qui descritta si applica a condizione che non sia possibile effettuare neanche uno degli interventi trainanti.
Si ritiene in pratica che il vincolo debba essere “specifico”; in altri termini vale a consentire l’applicazione di questa fattispecie non semplicemente l’esistenza di un vincolo generico ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio o di regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali, ma che detti vincoli comportino che non sia consentita l’esecuzione di nessuno degli interventi trainanti per il Superbonus, con particolare riferimento ai profili storici, artistici e paesaggistici oppure urbanistici, edilizi o ambientali.

VERIFICA CONDIZIONE DOPPIO SALTO DI CLASSE ENERGETICA - Come visto, se l’edificio - anche se condominiale - è sottoposto ai vincoli previsti dal D. Leg.vo 42/2004 o l’esecuzione di interventi trainanti è vietata da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali, il Superbonus si applica, comunque, ai singoli interventi ammessi all’Ecobonus (ad esempio, sostituzione degli infissi, sostituzione caldaia autonoma, ecc.), fermo restando il rispetto della condizione che tali interventi portino a un miglioramento minimo di due classi energetiche per l’intero edificio, oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta (Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2.2; comma 3, art. 119 del D.L. 34/2020).
Tale indicazione è stata resa in maniera esplicita dalla Circolare 23/06/2022, n. 23/E, punto 2.2, dove si legge che “il Superbonus si applica, comunque, alle spese sostenute per gli interventi trainati … a condizione che tali interventi assicurino il miglioramento di due classi energetiche dell’intero edificio oppure, ove non possibile, in quanto l’edificio è già nella penultima classe, il conseguimento della classe energetica più alta”.
Peraltro, a tale proposito la 22/12/2020, n. 30/E, risposta 3.1.6, precisa che:
* la verifica del conseguimento del miglioramento di due classi energetiche va effettuata con riferimento a ciascuna unità immobiliare;
* l’asseverazione va predisposta dal tecnico abilitato utilizzando la procedura prevista per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti.
In proposito, si veda anche il comma 5, art. 2 del D.M. 06/08/2020 (Decreto Requisiti Ecobonus), il quale aggiunge che - ove possibile - gli interventi sono inseriti nella stessa relazione tecnica “Legge 10”.

INTERVENTI TRAINATI AMMISSIBILI - Dato il riferimento contenuto nel comma 2, art. 119 del D.L. 34/2020, solo agli interventi di efficienza energetica di cui all’art. 14 del D.L. 63/2013 (Ecobonus ordinario, vedi Le detrazioni fiscali per interventi di risparmio energetico (Ecobonus)) e agli interventi di eliminazione barriere architettoniche di cui all’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 (vedi Barriere architettoniche e Superbonus: requisiti, massimali, asseverazione e cessione del credito), la possibilità di accedere al Superbonus in mancanza di interventi trainanti va esclusa relativamente alle spese sostenute per:
* gli interventi trainati di cui ai commi 5 e 6, art. 119 del D.L. 34/2020 (installazione di impianti solari fotovoltaici e sistemi di accumulo integrati);
* gli interventi trainati di cui al comma 8, art. 119 del D.L. 34/2020 (installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici).
Per questi ultimi, pertanto, sarà necessaria in tutti i casi la presenza di almeno un intervento trainante (vedi in proposito: Circolare 23/06/2022, n. 23/E, punto 2.2; Interpello 21/09/2022, n. 462).

SCADENZE - Quanto alle scadenze dell’agevolazione applicabili a queste fattispecie, la Circolare 23/06/2022, n. 23/E, al punto 2.2, ha chiarito che il termine ultimo per fruire del Superbonus è lo stesso previsto per gli interventi effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dei condomini, di cui al primo periodo del comma 8-bis, art. 119 del D.L. 34/2020.
Si tratta quindi dello stesso termine stabilito per i condomini, al 2025, con applicazione del 110% di detrazione fino a tutto il 2023 e successivo decremento delle aliquote agevolate nel 2024 e 2025, rispettivamente al 70% e 65% (vedi in proposito per dettagli Superbonus, le scadenze definitive vigenti dal 2022).
Tale impostazione è stata confermata anche da Interpello 21/09/2022, n. 462 (consultabile in allegato).