Sismabonus acquisti 110%, mini-proroga al 31/12/2022 a determinate condizioni

Il comma 4-ter, art 18 del D.L. 30/04/2022, n. 36 (introdotto con la conversione in legge avvenuta ad opera della L. 29/06/2022, n. 79) ha previsto una modifica alla disciplina della detrazione al 110%, con particolare riguardo al c.d. “Super-Sismabonus acquisti”, cioè la possibilità di sfruttare le agevolazioni maggiorate del 110% per gli acquirenti di unità immobiliari in fabbricati oggetto di interventi di riduzione del rischio sismico eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione (Sismabonus, classificazione del rischio sismico delle costruzioni e attestazione).

Per questa agevolazione, sotto il profilo temporale delle scadenze, è previsto che il Super-Sismabonus acquisti può essere applicato in presenza di tutte le condizioni solo ai rogiti avvenuti entro il 30/06/2022 (per dettagli vedi Sismabonus acquisti 110%: scadenza fissata al 30/06/2022).

Con la modifica in esame, si chiarisce che l’atto definitivo di compravendita potrà essere stipulato anche oltre il 30/06/2022, ma comunque entro il 31/12/2022, per gli acquirenti delle unità immobiliari che alla data del 30/06/2022:
* abbiano sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato;
* abbiano versato acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d’imposta;
* abbiano ottenuto la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali;
* abbiano ottenuto il collaudo degli stessi e l’attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione di rischio sismico.
Il tutto, inoltre, a condizione che l’immobile sia accatastato “almeno” in categoria F/4.

Per completezza, di seguito il testo del comma 4, art. 119 del D.L. 34/2020, come modificato dall’art. 18 del D.L. 36/2022, comma 4-ter (in grassetto la parte modificata):
4. Per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, l’aliquota delle detrazioni spettanti è elevata al 110 per cento per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. Tale aliquota si applica anche agli interventi previsti dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni ed a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi indicati nel primo periodo e che non siano già richiesti ai sensi del comma 2 della presente disposizione. Per gli acquirenti delle unità immobiliari che alla data del 30 giugno 2022 abbiano sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato, che abbiano versato acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d’imposta, che abbiano ottenuto la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali, che abbiano ottenuto il collaudo degli stessi e l’attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione di rischio sismico e che l’immobile sia accatastato almeno in categoria F/4, l’atto definitivo di compravendita può essere stipulato anche oltre il 30 giugno 2022 ma comunque entro il 31 dicembre 2022. Per la parte di spese sostenuta dal 1° gennaio 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo. Per gli interventi di cui al primo periodo, in caso di cessione del corrispondente credito ad un’impresa di assicurazione e di contestuale stipulazione di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione prevista nell’articolo 15, comma 1, lettera f-bis), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, spetta nella misura del 90 per cento. Le disposizioni del primo e del secondo periodo non si applicano agli edifici ubicati nella zona sismica 4 di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, pubblicata nel supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 105 dell’8 maggio 2003.

Come spesso accade, purtroppo, la norma è scritta in maniera superficiale e poco chiara. Dalla sua formulazione sembra tuttavia che le condizioni indicate debbano sussistere tutte. Ciò renderebbe la norma di portata estremamente ridotta, soprattutto a nostro parere sotto il profilo dell’applicazione solo ai casi di acconti versati tramite sconto in fattura. Non è chiaro poi a tale proposito cosa significhi la condizione di “aver maturato il relativo credito d’imposta”, forse che alla data del 30/06/2022 dovrebbe anche essere stata eseguita la comunicazione all’Agenzia delle entrate? Casomai, peraltro, non è l’acquirente dell’immobile ma l’impresa che ha accordato lo sconto, ad “aver maturato il relativo credito d’imposta”.
Ancora, non è chiaro se le condizioni debbano tutte essere verificate al 30/06/2022 (come sembra leggendo li testo) o solo quella relativa alla stipula del preliminare (come potrebbe essere più logico).
Anche in questo caso, occorrerà attendere circolari, interpelli, risposte a FAQ, interrogazioni parlamentari, ecc., ricordando che - in presenza delle relative condizioni (miglioramento di una o due classi di rischio sismico ai sensi del D.M. 58/2017) - si potrà fruire comunque del Sismabonus acquisti “ordinario”, con detrazioni fino all’85%, la cui scadenza è fissata al 31/12/2024 (vedi Sismabonus, classificazione del rischio sismico delle costruzioni e attestazione).

Si ritiene utile precisare, a proposito del Sismabonus acquisti, che in linea generale è possibile usufruire della detrazione anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l’intero fabbricato.
In tal caso tuttavia, essendo necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dalla ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato, la detrazione può essere fruita solo a partire dall’anno di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati. In pratica, opera una sorta di sospensione dell’applicazione della detrazione, in virtù della quale solo al verificarsi del presupposto della ultimazione di tutti i lavori sul fabbricato, il contribuente potrà inserire la detrazione nella propria dichiarazione dei redditi, partendo ovviamente dalla prima rata e per gli anni successivi.
L’agevolazione non è viceversa condizionata alla cessione o assegnazione di tutte le unità immobiliari, costituenti l’intero fabbricato, in quanto ciascun acquirente può beneficiare della detrazione in relazione al proprio atto di acquisto o assegnazione (Circ. Agenzia Entrate 05/03/2003 n. 15/E, paragrafo 3).