Opere di recinzione e pavimentazione, illegittimità della sanzione demolitoria

FATTISPECIE - Nel caso di specie i ricorrenti contestavano un ordine per la rimozione di alcune opere dagli stessi realizzate nel cortile condominiale. In particolare si trattava di un muro di cinta con cancello in ferro, una scaletta di ferro e pavimentazione dell’area con arredi per esterni (gazebo in plastica appoggiato al suolo, piscina smontabile, sedie e poltrone).

QUALIFICAZIONE DEGLI INTERVENTI - Il TAR Campania-Napoli 01/04/2022, n. 2200 ha innanzitutto ricordato che per stabilire se le opere possano rientrare tra quelle pertinenziali, o, al contrario, essere assoggettate al regime del permesso di costruire, la giurisprudenza è costante nel ritenere che, a differenza della nozione civilistica di pertinenza di cui all’art. 817 c.c., ai fini edilizi un intervento può essere considerato una pertinenza quando è evincibile:
- da un lato, una esiguità quantitativa del manufatto, nel senso che il medesimo deve essere di entità tale da non alterare in modo rilevante l'assetto del territorio;
- dall'altro, l'esistenza di un collegamento funzionale tra tali opere e la cosa principale, con la conseguente incapacità per le medesime di essere utilizzate separatamente ed autonomamente.
Pertanto un'opera può definirsi accessoria rispetto a un'altra, da considerarsi principale, solo quando la prima sia parte integrante della seconda, in modo da non potersi le due cose separare senza che ne derivi l'alterazione dell'essenza e della funzione; cosicché in caso di nuovo volume, che non sia strettamente limitato ad esigenze accessorie dell’immobili per l’installazione di impianti, è certamente da escludersi la natura pertinenziale.

In applicazione di tale principio il TAR ha ritenuto che, anche alla stregua di una valutazione complessiva, le opere contestate non avrebbero potuto essere ricondotte nell’alveo applicativo delle disposizioni che comportano l’irrogazione della massima sanzione demolitoria (artt. 3, 10 e 31 del D.P.R. 380/2001). Ed infatti:
a) quanto alla recinzione, essa non è suscettibile di modificare o alterare sostanzialmente la conformazione del terreno ed assume pertanto natura pertinenziale se ha esclusivamente la funzione di delimitare, proteggere o eventualmente abbellire la proprietà; a differenza dei c.d. "muri di contenimento", i quali si differenziano sostanzialmente dalle mere recinzioni non solo per la funzione, ma anche perché servono a sostenere il terreno al fine di evitare movimenti franosi dello stesso e quindi devono necessariamente presentare una struttura a ciò idonea per consistenza e modalità costruttive;
b) per espressa qualificazione normativa, la pavimentazione di un’area esterna ad un fabbricato costituisce attività edilizia libera, come si evince dall’interpretazione letterale dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001, che tra le opere soggette a tale regime annovera le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni (lett. e-ter), le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici (lett. e-quinquies) e del D. Min. Infrastrutture e Trasp. 02/03/2018, che ha approvato il Glossario contenente l'elenco delle principali opere edilizie realizzabili in attività edilizia libera, il quale, nella relativa tabella, annovera al n. 1 la “pavimentazione esterna e interna”, consistente in attività di riparazione, sostituzione, rinnovamento, comprese le opere correlate quali guaine, sottofondi, etc. e al n. 44 i “gazebo, di limitate dimensioni”, ovvero la loro installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento;
c) quanto alla scaletta in ferro di collegamento, in mancanza di ulteriore specificazione, deve ritenersi che, al più che, non emergendo la sua natura rettrattile (che comporterebbe la sussunzione nella categoria di cui al n. 9 del citato Glossario), si tratta di un’opera assoggettabile al regime della SCIA, avente comunque funzione accessoria all’immobile, non comportante alcun aumento di volumetria e comunque di per sé sola inidonea a giustificare l’adozione dell’ordine di demolizione.

Sul tema si segnala anche TAR Puglia-Lecce (sentenza 27/02/2020, n. 257), che ha precisato le condizioni per la realizzazione in edilizia libera degli interventi di pavimentazione esterna (vedi la Nota Pavimentazione esterna e necessità del titolo edilizio).

RAPPORTI PRIVATISTICI TRA CONDOMINI - I giudici hanno precisato inoltre che il giudizio del Tribunale poteva incentrarsi sulla valutazione di abusività ex artt. 3, 10, 31, D.P.R. 380/2001 operata dall’amministrazione, con esclusione di ogni questione riguardante la contestata proprietà condominiale o esclusiva dell’area di insistenza delle opere, non interferendo le disposizioni del Testo unico dell’edilizia con i rapporti privatistici tra condomini.