Demo-ricostruzione di immobili tutelati, interpretazione estensiva del TAR Marche

Il TAR Marche, con la sentenza 18/03/2022, n. 170, si è pronunciato sulla questione molto dibattuta inerente la possibilità di qualificare un intervento di demolizione e ricostruzione in presenza di vincoli come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d) (v. Classificazione, regime e procedure per la realizzazione degli interventi edilizi). La questione è di grande attualità, in quanto come è noto la ristrutturazione edilizia consente di usufruire delle agevolazioni fiscali quali Ecobonus, Sismabonus e Superbonus 110%.

DEMO-RICOSTRUZIONE DI IMMOBILI SOTTOPOSTI A TUTELA - Si ricorda che il D.L. 76/2020 ha apportato modifiche al citato art. 3, che nell’attuale versione della lett. d) prevede che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D. Leg.vo 22/012004, n. 42 […] gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.
In sostanza, per gli “immobili sottoposti a tutela” ai sensi del D. Leg.vo 42/2004, la demolizione e ricostruzione può essere considerata ristrutturazione solo se la ricostruzione avvenga in modo “fedele” all’immobile demolito (senza mutamenti di sagoma, prospetti, sedime e volumetria), altrimenti si tratta di nuova costruzione.
Sul tema si veda anche Demolizione e ricostruzione di immobili tutelati e nei centri storici: indicazioni del MIT .

QUESTIONE INTERPRETATIVA - Sul tema è sorta la questione su come si debba correttamente intendere il riferimento agli “immobili sottoposti a tutela” ai sensi del D. Leg.vo 42/2004 e se il requisito della “fedeltà” costituisca quindi un parametro necessario per tutte le tipologie di vincolo, oppure se riguardi solamente i beni direttamente vincolati e non anche i beni “solo” ricadenti in aree tutelate (i quali in astratto potrebbero non avere alcun tipo di pregio).

ORIENTAMENTO RESTRITTIVO - Secondo l’indirizzo del Ministero della cultura e della giurisprudenza il termine “immobili” usato dal legislatore includerebbe sia gli immobili sottoposti a vincolo in quanto tali, sia gli edifici genericamente ricompresi in ambiti tutelati (vedi al riguardo la Nota: Demolizione e ricostruzione immobili vincolati: quando deve essere “fedele”). Pertanto la ristrutturazione sarebbe da escludere in entrambi i casi.

INTERPRETAZIONE DEL TAR MARCHE - Il TAR Marche, pronunciandosi con riferimento alla ricostruzione di vetusti fabbricati rurali su una diversa area di sedime, ha fornito una interpretazione opposta, ritenendo che - anche nella versione precedente alle modifiche del D.L. 76/2020 in cui si parlava di "immobili sottoposti a vincoli" ai sensi del D. Leg.vo 42/2004 - la formulazione della norma in esame si riferisce ai singoli immobili e non anche alle aree tutelate paesaggisticamente. Ciò trova conferma nel fatto che l’art. 136, D. Leg.vo 42/2004, in tema di vincoli paesaggistici, opera una distinzione tra “immobili” (singoli o costituenti complessi organici, le cui tipologie sono specificate nelle lett. a), b) e c) e le “aree” (di cui alla lett. d).

Inoltre il TAR ha ritenuto che l’orientamento restrittivo della giurisprudenza si fonda su un fraintendimento, ossia che la modifica dell’area di sedime di un fabbricato preesistente (ma ciò può valere anche per le modifiche della sagoma, prospetti e volumetria) interessato da un intervento di demolizione e ricostruzione costituisca ex se una “nuova costruzione” e che, comunque, tale tipologia di intervento leda per definizione l’interesse paesaggistico. Al contrario, in molti casi la traslazione del manufatto all’interno del lotto risulta, dal punto di vista paesaggistico, non solo neutra ma addirittura preferibile (e questo è oggetto della valutazione ampiamente discrezionale che la Soprintendenza deve compiere ai sensi dell’art. 146 del D. Leg.vo 42/2004), il che è a dirsi soprattutto per gli immobili realizzati prima dell’introduzione del vincolo. Infatti, manufatti molto risalenti nel tempo e realizzati in periodi storici in cui le esigenze di tutela dell’ambiente e del paesaggio erano assenti o comunque molto meno sentite, vengono in qualche modo “subiti” dal provvedimento istitutivo del vincolo (il quale non può ovviamente disporne la demolizione). Pertanto, se in occasione di successivi interventi di ristrutturazione insorgono, come nella specie, i presupposti per la sottoposizione del bene al giudizio tecnico della Soprintendenza, questo rappresenta comunque un aspetto positivo, perché consente di valutare l’effettivo impatto paesaggistico di un bene che, fino ad allora e per le più svariate ragioni, era sempre “sfuggito” all’attenzione degli organi preposti alla tutela dei beni culturali e paesaggistici.

La sentenza del TAR Marche dunque si discosta in modo significativo dall’impostazione ministeriale e dall’orientamento giurisprudenziale secondo cui la condizione del rispetto della ricostruzione fedele imposta per qualificare gli interventi di demolizione e ricostruzione come ristrutturazione edilizia opera anche quando il vincolo paesaggistico riguarda una zona e non il singolo immobile, orientamento che peraltro rimane ancora l'indirizzo prevalente (vedi C. Cass. pen. 31/12/2021, n. 47426; C. Cass. pen. 28/07/2016, n. 33043; TAR Sardegna 05/12/2017, n. 772 e, da ultimo, TAR Lazio-Roma 28/03/2022, n. 3486).