Ristrutturazione edilizia, sopraelevazione e rispetto delle distanze

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA PESANTE E RISPETTO DELLE DISTANZE - Con il par. 15/02/2022, n. 378 il Consiglio di Stato si è pronunciato sulla distinzione tra ristrutturazione edilizia ordinaria e ristrutturazione edilizia pesante e sulle conseguenze della diversa qualificazione in ordine all’applicabilità delle norme sulle distanze tra costruzioni. Il parere richiesto dal Ministero delle infrastrutture è stato reso nell’ambito di una fattispecie precedente alle modifiche operate dal D.L. 76/2020, ma risulta comunque interessante anche nella nuova formulazione degli artt. 3 e 10 del D.P.R. 380/2001.
Nella fattispecie si trattava di un ampliamento in altezza di un edificio ad uso residenziale in zona vincolata. Il proprietario sosteneva che l'intervento integrasse una semplice ristrutturazione edilizia e non una ristrutturazione urbanistica/nuova costruzione come invece riteneva il Comune.

Il Consiglio di Stato ha affermato che la modifica della sagoma, dell’altezza, dei prospetti e del volume della originaria costruzione, non consentono di qualificare l’intervento come ristrutturazione edilizia ordinaria, rientrando invece lo stesso nella diversa categoria della ristrutturazione edilizia pesante. Ed infatti non rientrano nella nozione di ristrutturazione urbanistica ordinaria tutti quegli interventi edilizi sulle preesistenze che comportino incrementi volumetrici e, nelle zone vincolate, quelli che comportino modifiche della sagoma degli edifici.

Secondo il Consiglio di Stato inoltre, ove l’intervento edilizio di ristrutturazione comporti incrementi volumetrici ovvero modifiche della sagoma, che si realizzino, come nella fattispecie in esame, nell’incremento dell’altezza del preesistente manufatto e nella realizzazione di una copertura piana in luogo di quella originaria inclinata, tali parti, connotate da innegabili profili di novità rispetto alla preesistenza, soggiacciono al limite delle distanze e non possono essere assorbiti dalla regola della mera osservanza delle distanze preesistenti applicabile alla porzione di edificio originaria.
L’intervento di ristrutturazione edilizia con tali caratteristiche è infatti sostanzialmente assimilabile a quello di nuova costruzione, quantomeno per le porzioni che costituiscono un novum rispetto alla preesistenza.

In sostanza, quando l’intervento edilizio sulla preesistenza modifichi quest’ultima con riferimento ai parametri urbanistico-edilizi, l’opera in relazione a questi ultimi deve essere valutata come una innovazione rilevante in termini di trasformazione urbanistico-edilizia del territorio ed è soggetta, per le parti di interesse, alle regole generali che presidiano e disciplinano l’edificazione sul territorio comunale.
Sicchè la realizzazione di interventi di ristrutturazione edilizia “pesante” restano assoggettati al previo rilascio del permesso di costruire e soggiacciono al regime delle distanze previsto dalla normativa urbanistica.

SOPRAELEVAZIONE E PRINCIPIO DI PREVENZIONE - Il Consiglio di Stato ha inoltre svolto alcune considerazioni in ordine al principio civilistico della prevenzione ed ai suoi presupposti di operatività.
I giudici hanno sottolineato che la possibilità di sopraelevare invocando il principio di prevenzione in relazione alla circostanza che l’addizione viene realizzata su di un manufatto originario già costruito sul confine è stata chiaramente esclusa dalla giurisprudenza.
Questa, infatti, con orientamento costante, ha avuto modo di sottolineare che il diritto di prevenzione riconosciuto a chi edifica per primo si esaurisce con il completamento, dal punto di vista strutturale e funzionale, della costruzione e non può, quindi, giovare automaticamente per la successiva sopraelevazione, che a tutti gli effetti deve essere considerata come nuova costruzione e che può essere conseguentemente eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali operante al momento di realizzazione di questa (C. Cass. civ., 05/03/2018, n. 5049; C. Cass. civ. 21/05/2001, n. 6926).
La qualificazione, ai fini del rispetto delle distanze, della sopraelevazione, anche di modeste dimensioni, in termini di nuova costruzione trova, invero, giustificazione nel fatto che essa comporta sempre un incremento di volumetria e della superficie di ingombro (C. Cass. civ. 24/05/2000, n. 6809).