Abusi edilizi: applicabilità delle sanzioni al proprietario incolpevole

FATTISPECIE - Il TAR Lazio-Roma 25/10/2021, n. 10920 ha respinto il ricorso di una società che chiedeva l’annullamento dell’ordinanza con la quale il Comune le aveva intimato, ai sensi dell'art. 31, D.P.R. 380/2001, la demolizione delle opere realizzate sulla sua proprietà dalle ditte con le quali aveva in corso rapporti di locazione e sub-locazione. La società ricorrente eccepiva di avere invano intimato la sospensione dei lavori e l'immediata rimozione degli abusi alle ditte locatarie.

APPLICABILITÀ DELLE SANZIONI EDILIZIE AL PROPRIETARIO INCOLPEVOLE - In proposito il TAR ha ricordato che le sanzioni edilizie e urbanistiche hanno natura reale (attenendo “alla cosa”) e non hanno carattere personale. L’ingiunzione a demolire un manufatto abusivo sanziona infatti una situazione di fatto oggettivamente antigiuridica e può essere rivolta a chiunque si trovi ad essere proprietario dell'immobile al momento dell'emanazione del provvedimento, pur se estraneo all'illecito.
Ne consegue che, ferma la possibilità da parte di quest’ultimo di dimostrare l'estraneità rispetto all'abuso, le misure repressive per l'attività edilizia abusiva sono legittimamente irrogate anche nei confronti degli attuali proprietari degli immobili diversi dal soggetto che ha realizzato l'abuso stesso, salva la loro facoltà di agire nei confronti dei danti causa.

Ciò vale anche per le sanzioni pecuniarie, la cui alternatività rispetto all'ordine di demolizione comporta che esse ne condividano il carattere reale e ripristinatorio dell'ordine giuridico violato, sicché le stesse possono essere rivolte anche nei confronti dell'attuale proprietario pure se incolpevole e in buona fede.

IRRILEVANZA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE - Per esonerare il proprietario dalla responsabilità non è sufficiente l’esistenza di un contratto di locazione, in quanto la locazione non fa venire meno in assoluto in capo al proprietario i poteri e doveri di controllo, cura e vigilanza spettanti al proprietario, il quale conserva un effettivo potere fisico sull'entità immobiliare locata (come nel caso di manutenzione straordinaria), con conseguente obbligo, sotto tutti i profili, di vigilanza sull'immobile (vedi al riguardo C. Cass. civ. 27/07/2011, n. 16422).

CONSEGUENZE DELL’INOTTEMPERANZA - Con riferimento alle conseguenze dell’inottemperanza all’ordine di demolizione da parte del proprietario incolpevole, i giudici amministrativi hanno affermato che la posizione del proprietario si ritiene “neutra” rispetto alle sanzioni previste dal D.P.R. 380/2001, in particolare rispetto all'acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell'area di sedime sulla quale insiste il bene, solo qualora sia completamente estraneo al compimento dell'opera abusiva, o, essendone venuto a conoscenza, si sia poi adoperato per impedirlo con gli strumenti offertigli dall'ordinamento.
In sostanza, il proprietario incolpevole che non si sia attivato per la rimozione dell’abuso rischia la perdita del lotto.

In conclusione, il TAR ha ribadito che il proprietario incolpevole di abuso edilizio commesso da altri che voglia sfuggire all'effetto sanzionatorio di cui all'art. 31 del D.P.R. 380/2001, come effetto della inottemperanza all'ordine di demolizione, deve provare l’adozione di iniziative idonee a costringere il responsabile dell'attività illecita a ripristinare lo stato dei luoghi nei sensi e nei modi richiesti dall'autorità amministrativa, con “azioni idonee”, in altre parole, che abbiano l’effetto di rimuovere l’abuso.