L’uso delle parti comuni condominiali da parte del conduttore

Al conduttore è consentito trarre dalla cosa locata tutte le utilità inerenti al suo normale godimento e, pertanto, può utilizzare le parti comuni dell’edificio condominiale. Tuttavia, ci sono casi in cui risulti alterata la destinazione di dette parti, pregiudicando il pari suo uso da parte degli altri condomini. In tal caso occorre considerare la tutela del condominio.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

LE REGOLE DI CIVILE CONVIVENZA - In argomento, si osserva che il contratto di locazione impone al conduttore, oltre al rispetto delle regole di civile convivenza, l’osservanza delle norme del regolamento condominiale, sia esso di natura assembleare o contrattuale.
Difatti, il conduttore è tenuto a rispettare tutte le norme regolamentari, come, ad esempio:
* il rispetto degli spazi comuni del condominio, evitando di modificarne la destinazione d’uso o di impedire agli altri residenti di goderne in modo eguale;
* il rispetto delle norme approvate dall’assemblea relative a rumori e schiamazzi, gestione della raccolta differenziata, pulizia delle aree comuni e via dicendo;
* eventuali limiti sull’ingresso di ospiti dopo certi orari;
* le regole di fruizione del servizio di portineria o dell’ascensore.
È però utile sottolineare che, qualora l’inquilino non dovesse rispettare il regolamento condominiale o dovesse ledere i diritti altrui, a risponderne è anche il proprietario dell’immobile. In definitiva, le norme dei regolamenti condominiali che, a tutela dei coesistenti diritti degli altri condomini, pongono limiti all’uso che il condomino possa fare delle unità immobiliari di sua esclusiva proprietà hanno come principali destinatari i singoli condomini, quali proprietari degli immobili cui detti limiti, aventi natura reale, ineriscono.
Di talché, in caso di locazione di un bene di esclusiva proprietà di un condomino, il conduttore deve osservare le norme regolamentari, poiché quest’ultimo, detenendo il bene a nome del condomino-locatore, non può trovarsi in una posizione giuridica diversa da quella del condomino-locatore (App. 28/01/2021, n. 1853).

L’UTILIZZO DELLE PARTI COMUNI - Il condomino, e per esso il conduttore in locazione, ha diritto, a norma dell’art. 1102 del Codice civile, all’uso della cosa comune anche più intenso rispetto agli altri condomini, apportando a proprie spese le modificazioni necessarie, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Invero, la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 del Codice civile non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo.
In sostanza, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui nel senso che questi costituiscono impedimento alla modifica solo laddove sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Trib. Roma 01/06/2006, n. 18767: nella specie è stato dichiarato il diritto di parte attrice all’installazione di un gruppo motocondensante per l’impianto di condizionamento dell’aria a servizio del locale commerciale da essa condotto in locazione e facente parte dell’edificio condominiale, atteso che nella fattispecie non sussisteva la violazione delle predette condizioni).
Consegue che, ove non sia stato escluso dal contratto, il conduttore (ad esempio) può apporre sul muro perimetrale dell’edificio condominiale targhe od insegne atte a pubblicizzare la sua attività commerciale svolta nel locale locatogli (Cass. civ. 24/10/1986, n. 6229).
Tutti i poteri di godimento del bene che spettano al proprietario devono ritenersi trasferiti al conduttore, e tra questi rientra anche quello di agire in giudizio contro il condominio per rivendicare la possibilità di usare la chiostrina comune e il muro perimetrale per apporvi una canna fumaria (Trib. Roma 22/06/2005, n. 39807).
In sintesi, il conduttore ha gli stessi diritti e gli stessi doveri previsti per il locatore-condomino, nell’uso delle cose comuni, come sancito dall’art. 1102 del Codice civile, fatta eccezione per quelle attività espressamente vietate dal contratto o confliggenti con il diritto del locatore o di terzi (Cass. civ. 03/05/1997, n. 3874).

I CONTROLLI DEL LOCATORE - Sebbene il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell’uso e del godimento sia della singola unità immobiliare sia dei servizi accessori e delle parti comuni dell’edificio, una siffatta detenzione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sull’entità immobiliare locata, con conseguente “responsabilità per i danni subiti da terzi”, quale custode dei beni e degli impianti condominiali (Trib. Roma 01/03/2022, n. 3187). Quindi, il conduttore è tenuto a rispettarne tutte le disposizioni, sia per quanto riguarda le parti comuni che le aree private.
La cessione del diritto di uso dell’immobile non esime il proprietario dall’obbligo di vigilare sul corretto utilizzo delle parti comuni. Invero, il proprietario/locatore conserva un effettivo potere fisico sull’entità immobiliare locata, ancorché in ambito in parte diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull’efficienza degli impianti (Trib. Ferrara 10/12/2015, n. 1095). Grava, pertanto, sul proprietario, quale custode dei beni e degli impianti condominiali, la responsabilità per i danni subiti da terzi, nel novero dei quali vanno ricompresi anche i conduttori di appartamenti siti nell’edificio, dai detti beni e impianti (App. Napoli 19/04/2019, n. 2204).

I CONTROLLI DEL CONDOMINIO - Nel caso in cui il conduttore di un’unità immobiliare sia autore di una condotta eccedente i limiti della normale utilizzabilità delle cose comuni, il condominio può proporre un’azione diretta all’inibizione di tale condotta sia nei confronti dello stesso conduttore che nei riguardi del locatore, in quanto si tratta del soggetto direttamente obbligato nella sua qualità di condomino al rispetto delle prescrizioni regolamentari la cui osservanza egli deve anche imporre, attraverso il rapporto locatizio, al proprio conduttore (Trib. Milano 08/06/1992).
Pertanto, il condominio che faccia valere, nei confronti del proprietario-locatore, la violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi e richieda la cessazione della destinazione abusiva al conduttore, deduce l’esistenza di servitù gravanti sulla cosa locata che ledono il diritto di godimento del bene, implicando ciò l’applicabilità dell’art. 1586 del Codice civile con riguardo al rapporto locativo (Cass. civ. 30/05/2023, n. 15222).