Certificato di agibilità, prova della regolarità edilizia e urbanistica

CERTIFICATO AGIBILITÀ REGOLARITÀ EDILIZA E URBANISTICA - C. Stato 24/09/2024, n. 7740 si è pronunciato sulla dibattuta questione della portata del certificato di agibilità ai fini della prova della regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile.

FATTISPECIE - Nel caso di specie il ricorrente contestava la sentenza del TAR che aveva annullato il provvedimento di trasferimento di una rivendita di tabacchi. Secondo il TAR non era stata presentata idonea documentazione per attestare la regolarità urbanistico-edilizia del locale proposto, nonché la relativa destinazione d'uso commerciale. La parte aveva infatti prodotto solamente il certificato di agibilità che, ad avviso del TAR, attiene unicamente agli aspetti della conformità dell'opera ai profili tecnici e igienico-sanitari, non avendo riguardo ai profili più strettamente urbanistici. Tra i motivi del ricorso veniva evidenziato che il certificato faceva riferimento anche al titolo urbanistico in base al quale l'immobile era stato realizzato e alla sua destinazione commerciale.

ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI - La pronuncia di primo grado si conformava all’orientamento giurisprudenziale secondo cui il rilascio del certificato di agibilità di un immobile non attesta la regolarità edilizia e urbanistica dello stesso. Secondo tale indirizzo, si tratta di provvedimenti che presidiano interessi diversi, non sovrapponibili tra loro: il primo è diretto ad accertare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità dell’edificio, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento della regolarità edilizia e urbanistica (C. Stato 08/03/2023, n. 2461; C. Stato 22/04/2024, n. 3610).
In altre occasioni è stato peraltro affermato che il certificato di agibilità postula la piena regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile; pertanto non può essere rilasciato in caso di difformità dal progetto assentito (vedi TAR Lazio-Roma 13/07/2022, n. 9678 secondo cui il rilascio del certificato di agibilità presuppone la piena corrispondenza delle opere realizzate, non solo con i criteri di igiene e salubrità tipici dell’accertamento, ma anche con la regolarità edilizia e urbanistica del progetto. Vedi anche la Nota: Agibilità e conformità dell'immobile al titolo edilizio).
Secondo C. Stato 17/05/2021, n. 3836, inoltre, ai fini dell’agibilità, è necessario che il manufatto o il locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in tal modo, una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei beni e l’agibilità degli stessi (vedi la Nota: Agibilità e regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile).

CONSIDERAZIONI DEL CONSIGLIO DI STATO - In tale contesto si inserisce la pronuncia del Consiglio di Stato 7740/2024 che ha ritenuto fondato il ricorso dell’esercente condividendo l'assunto che il certificato di agibilità presuppone non soltanto la regolarità igienico-sanitaria dell'immobile, ma anche la sua conformità al titolo edilizio che ne ha consentito la costruzione o la trasformazione.
Pertanto, “non è corretto affermare che il certificato di agibilità di un immobile non offra la prova che il bene è regolare sotto un profilo urbanistico ed edilizio”. Il Comune non potrebbe rilasciare un certificato di agibilità che presuppone la salubrità dell’immobile se vi fosse un’illegittimità sul piano edilizio.

In ogni caso, nel certificato di agibilità prodotto dall’appellante si dava atto dell’accatastamento dell’immobile, della conformità alle norme vigenti ai sensi dell'art. 20 del D.P.R. 380/2001, della conformità dell’opera al progetto approvato e anche la conformità degli impianti.
Pertanto l’immobile locato aveva tutte le caratteristiche per consentire l’ingresso dell’attività commerciale dell’appellante.