Edilizia residenziale, trasformazione diritto di superficie in proprietà

L’art. 22-bis del D.L. 31/05/2021, n. 77 (convertito in legge dalla L. 29/07/2021, n. 108) ha introdotto modifiche all’art. 31 della L. 448/1998, volte a disciplinare che la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà sulle aree comprese nei piani di edilizia agevolata e convenzionata.
Si riporta di seguito una dettagliata analisi.

Si ricorda che con l’espressione “Edilizia residenziale convenzionata” si fa riferimento a quegli interventi di edilizia residenziale pubblica (ERP) posti in essere previa stipulazione di una convenzione con il Comune con la quale, a fronte di concessioni da parte dell’amministrazione pubblica (riguardanti l’assegnazione delle aree su cui edificare o la riduzione del contributo concessorio), vengono assunti obblighi inerenti all’urbanizzazione delle aree e l’edificazione di alloggi di edilizia economico popolare e dalla quale, inoltre, discendono vincoli incidenti sulla successiva circolazione degli alloggi così realizzati.
Nell’ambito della “Edilizia residenziale convenzionata” rientrano le seguenti tipologie di convenzioni:
- la convenzione di attuazione di un Piano di Edilizia Economico Popolare (c.d. “convenzione PEEP”), disciplinata dall'art. 35 della L. 865/1971;
- la convenzione per la riduzione del contributo concessorio al cui pagamento è subordinato il rilascio del permesso di costruire, disciplinata dall'art. 18 del D.P.R. 380/2001 (c.d. “convenzione Bucalossi”).
Si rinvia per approfondimenti sulle convenzioni urbanistiche a Convenzioni urbanistiche, tipologie e contenuti.

TRASFORMAZIONE IN PROPRIETÀ SU INIZIATIVA DEGLI INTERESSATI - È stato sostituito il comma 47, art. 31 della L. 448/1998, al fine di prevedere che la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà sulle aree comprese nei piani di edilizia residenziale pubblica - oltre che avvenire, come già previsto a normativa previgente, a seguito di proposta da parte del Comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi - può anche essere richiesta su iniziativa dei soggetti interessati trascorsi 5 anni dalla data di prima assegnazione dell'unità abitativa, indipendentemente dalla data di stipulazione della relativa convenzione.
Si dispone inoltre che, in caso di iniziativa dei soggetti interessati, il Comune deve rispondere entro 90 giorni dalla data di ricezione dell'istanza, pervenendo alla definizione della procedura.

CORRISPETTIVO DELLE AREE CEDUTE - È stato sostituito il comma 48, art. 31 della L. 448/1998, disponendo in particolare che:
- il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal Comune, su parere del proprio Ufficio tecnico, in misura pari al 60% di quello determinato ai sensi del comma 1, art. 5-bis del D.L. 333/1992, escludendo la riduzione prevista dal secondo periodo dello stesso comma (il nuovo parametro di calcolo sostituisce quello previsto in precedenza che prevedeva la determinazione attraverso il valore venale del bene, con la facoltà per il comune di abbattere tale valore fino al 50%);
- oltre a non poter essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47 (previsione già contenuta nella norma previgente), il costo dell’area deve rispettare l'ulteriore limite massimo di 5.000 Euro per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 mq e di 10.000 Euro per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 mq, indipendentemente dall'anno di stipulazione della relativa convenzione;
- il Consiglio comunale delibera altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione di dilazioni di pagamento del corrispettivo di trasformazione;
- la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è stipulata con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari.

Si ricorda che il comma 1, art. 5-bis del D.L. 333/1992 (che peraltro è stato abrogato dall’art. 58 del D.P.R 327/2001) ha previsto che - fino all'emanazione di un'organica disciplina per tutte le espropriazioni preordinate alla realizzazione di opere o interventi da parte o per conto dello Stato, degli Enti locali e degli altri enti pubblici o di diritto pubblico, anche non territoriali, o comunque preordinate alla realizzazione di opere o interventi dichiarati di pubblica utilità - l'indennità di espropriazione per le aree edificabili è determinata a norma dell'art. 13 L. 2892/1885, comma 3, sostituendo in ogni caso ai fitti coacervati dell'ultimo decennio il reddito dominicale rivalutato di cui agli artt. 25-31 del D.P.R. 917/1986 (vedi Reddito dominicale: definizione, variazioni e relativa denuncia, esenzione), e che l'importo così determinato è ridotto del 40%.
Il citato comma 3, art. 13 della L. 2892/1885 disponeva a sua volta che “l'indennità dovuta ai proprietari degli immobili espropriati sarà determinata sulla media del valore venale e dei fitti coacervati dell'ultimo decennio purché essi abbiano la data certa corrispondente al rispettivo anno di locazione”.

AFFRANCAZIONE DAL VINCOLO DI PREZZO - È stato sostituito il comma 49-bis, art. 31 della L. 448/1998, in materia di vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'art. 35 della L. 865/1971.

Si ricorda che il comma 49-bis dell’art. 31 della L. n. 448/1998, come da ultimo modificato dall’art. 25-undecies del D.L. 119/2018, reca la disciplina relativa alla determinazione del prezzo massimo per la cessione del diritto di proprietà ovvero del diritto di superficie delle singole unità abitative e loro pertinenze edificate in regime di edilizia residenziale convenzionata. La disposizione prevedeva che il vincolo del prezzo massimo di cessione potesse essere rimosso con atto pubblico o scrittura privata autenticata, a richiesta delle persone fisiche interessate, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile.
In particolare, la nuova norma in esame dispone che:
- il corrispettivo di affrancazione non può in ogni caso superare il limite massimo di limite massimo di 5.000 Euro per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 mq e di 10.000 Euro per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 mq;
- il corrispettivo deve essere proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo determinato ai sensi del comma 48 (rispetto a prima la norma in esame aggiunge quindi quale ulteriore condizione quello secondo cui il corrispettivo così determinato non deve in ogni caso eccedere i nuovi limiti sopra descritti);
- i soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di affrancazione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione nonché del canone massimo di locazione delle stesse, e il Comune deve rispondere entro 90 giorni dalla data di ricezione dell'istanza;
- nel caso in cui il corrispettivo della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e il corrispettivo dell'affrancazione siano determinati in misura corrispondente al limite massimo previsto dal comma 48 e dal comma in esame, decade quanto previsto dall'art. 9 del D. Leg.vo 281/1997 e relativi decreti attuativi del Ministro dell'economia e delle finanze.

Il comma 49-bis - con previsione ereditata dalla versione previgente - dispone che la percentuale è stabilita, anche con l'applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata.
In attuazione del comma 49-bis, è stato adottato il D.M. 28/09/2020, n. 151 (Regolamento recante rimozione dai vincoli di prezzo gravanti sugli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata).

DILAZIONI E FINANZIAMENTI - Il nuovo comma 49-bis dispone che la deliberazione del Consiglio comunale di cui al comma 48 individua altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione, da parte del Comune, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo.
In ragione del maggior valore patrimoniale dell'immobile, conseguente alle procedure di affrancazione e di trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, le relative quote di spesa possono essere finanziate mediante contrazione di mutuo.