Trasformazione di lastrico solare in terrazza

FATTISPECIE - Il TAR Campania-Salerno 28/06/2021, n. 1578 si è pronunciato su una fattispecie in cui il vicino contestava una SCIA presentata dal suo dirimpettaio per il mutamento della destinazione d’uso del lastrico solare mediante installazione di una ringhiera perimetrale di protezione, pavimentazione della superficie di copertura, frazionamento in due distinte terrazze, realizzazione di un muretto divisorio, apertura di una porta in corrispondenza del torrino delle scale e infine installazione di un gazebo. Il Comune aveva escluso l’abusività delle opere ritenendole correttamente legittimate ai sensi dell’art. 22 del D.P.R. 380/2001 in base alla SCIA, nonché assistite da autorizzazione paesaggistica e sismica.

VICINITAS E INTERESSE AD AGIRE - Il TAR ha in primo luogo riconosciuto l’interesse qualificato ad agire in capo alla ricorrente, ritenendo la vicinitas (ossia l'esistenza di uno stabile collegamento con l'immobile interessato dall'intervento edilizio) un elemento sufficiente anche in assenza della prova del pregiudizio specifico derivante dall’attività edificatoria intrapresa sul suolo limitrofo. Sul punto è stato precisato inoltre che il rapporto di vicinitas non presuppone necessariamente una stretta contiguità materiale tra i due immobili ma si configura (come nella fattispecie) anche nel caso di veduta nella direzione dell’immobile sul quale siano state realizzate le opere contestate.

DISTINZIONE TRA LASTRICO SOLARE E TERRAZZA - Nel merito il TAR ha chiarito la differenza tra la nozione di lastrico solare e quella di terrazza: il primo è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto o, quanto meno, una copertura di ambienti sottostanti, mentre la seconda è un ripiano anch'esso di copertura, ma che nasce già delimitato all'intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti (TAR Abruzzo 24/07/2018, n. 305).

TITOLO EDILIZIO - In considerazione di tale distinzione il TAR ha ritenuto che la trasformazione materiale e funzionale di un lastrico solare in terrazza debba essere necessariamente subordinata a permesso di costruire, perché comportante un incremento rilevante della superficie utile residenziale, ossia una proiezione verso l’esterno dello spazio abitativo fruibile (in termine di affaccio e sosta), sia pure in via accessoria. In proposito è stata richiamata (tra le altre) la sentenza del TAR Campania-Napoli 01/07/2010, n. 16540 secondo la quale il mutamento di destinazione d’uso della terrazza e il complesso delle opere connesse realizzano un aumento del carico urbanistico nonché, almeno in parte, una modifica del prospetto dell’edificio.
Pertanto, nel caso si realizzi un cambio di destinazione d'uso trasformando un solaio di copertura, per cui non è prevista la praticabilità, in terrazzo, mediante specifici interventi edilizi, è necessario il suddetto titolo edilizio, non essendo realizzabile detta trasformazione tramite semplice SCIA, né tramite comunicazione di inizio lavori ex art. 6 del D.P.R. 380/2001 (v. TAR Campania-Salerno sent. 03/01/2018, n. 24; TAR Campania-Napoli 06/03/2013, n. 1247).
Tale principio non contrasta con le sentenze dei giudici amministrativi che hanno escluso la necessità del permesso di costruire per l’istallazione di ringhiere protettive e scala in ferro, in quanto dette pronunce si riferiscono ad opere accessive ad un organismo edilizio già qualificabile in termini di terrazzo e non alla trasformazione di meri lastrici solari in spazi utilizzabili a scopi abitativi.

Di contro è stato precisato (vedi TAR Campania-Napoli sent. 06/03/2013, n. 1247 richiamata dai giudici) che, nel caso in cui il lastrico solare si presenti già come praticabile, in quanto liberamente accessibile tramite scala condominiale con una porta di accesso, tale destinazione d’uso non viene modificata dalla posa in opera della pavimentazione e dall'apposizione di ringhiere e di nuove luci per rendere più agevole e sicura la praticabilità del lastrico, fermo restando che la realizzazione di qualsiasi ulteriore opera sullo stesso volta alla stabile fruizione umana comporterebbe la sua trasformazione in terrazzo, necessitando il permesso di costruire, qualora questo sia rilasciabile.