Condominio, superbonus e cappotto termico: ripartizione delle spese

La Corte di Cassazione si è pronunciata sulla ripartizione delle spese per un intervento di miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato condominiale consistente nella realizzazione dell'isolamento termico dell'involucro dell'edificio (cosiddetto "cappotto termico"), nonché nella esecuzione delle collegate opere accessorie e di ripristino della facciata.
Secondo i proprietari dei piani interrati, i lavori relativi a tali interventi avrebbero dovuto essere considerati “innovazioni gravose e voluttuarie” ai sensi dell’art. 1121, c.c., per le quali - se suscettibili di utilizzazione separata - sono esonerati dalle relative spese i condòmini che non ne traggano vantaggio.
In sostanza non intendevano partecipare alle spese in quanto, a loro avviso, non avrebbero avuto alcun beneficio dalla realizzazione del cappotto termico.

INNOVAZIONI GRAVOSE O VOLUTTUARIE E CAPPOTTO TERMICO - La Corte di Cassazione (C. Cass. civ. 20/04/2021, n. 10371) ha spiegato che:
- si intendono innovazioni voluttuarie, per le quali è consentito al singolo condòmino, ai sensi dell'art. 1121 c.c., di sottrarsi alla relativa spesa, quelle nuove opere che incidono sull'entità sostanziale o sulla destinazione della cosa comune che sono tuttavia prive di oggettiva utilità e che, per la loro natura, estensione e modalità di realizzazione, esorbitino apprezzabilmente dai limiti della conservazione, del ripristino o del miglior godimento della cosa comune, per entrare nel campo del mero abbellimento e/o del superfluo;
- sono innovazioni gravose quelle caratterizzate da una notevole onerosità rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio.

Viceversa i lavori di coibentazione permettono un risparmio energetico per l’intero edificio che compensa l'investimento iniziale e producono un costo parzialmente detraibile fiscalmente.

IMPOSSIBILITÀ DI UTILIZZAZIONE SEPARATA - Inoltre, la realizzazione di un cappotto termico sulle superfici esterne dell'edificio condominiale, in quanto volta a migliorare l'efficienza energetica dello stesso, non dà luogo ad opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, agli effetti dell'art. 1121, comma 1, c.c., né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire i condòmini in misura diversa, oppure solo una parte dell'intero fabbricato, sicché le relative spese possano intendersi da ripartire in proporzione dell'uso o da porre a carico del solo gruppo dei condòmini che ne trae utilità.

VANTAGGIO COMUNE DI TUTTI I CONDÒMINI - In conclusione, secondo la Corte, il cappotto termico non è opera destinata all'utilità o al servizio esclusivo dei condòmini titolari di unità immobiliare site nella parte non interrata del fabbricato. Le opere, gli impianti o manufatti che, come il "cappotto" sovrapposto sui muri esterni dell'edificio, sono finalizzati alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricompresi tra quelli destinati al vantaggio comune e goduti dall'intera collettività condominiale (art. 1117, n. 3, c.c.), inclusi i proprietari dei locali terranei, e non sono perciò riconducibili fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condòmini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condòmini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c.
Ne consegue che, ove la realizzazione del cappotto termico sia deliberata dall'assemblea, trova applicazione l'art. 1123, comma 1, c.c., per il quale le spese sono sostenute da tutti i condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

MIGLIORAMENTO DEL DECORO ARCHITETTONICO - Infine, con particolare riferimento alla asserita mancata dimostrazione di un miglioramento del decoro architettonico dovuto agli interventi di tinteggiatura sui muri perimetrali e riposizionamento delle grondaie conseguente all'applicazione del cappotto termico, la Cassazione ha specificato che la delibera che disponga una innovazione diretta al miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato non deve essere volta necessariamente anche al miglioramento del decoro architettonico della facciata, essendo, al contrario, l'eventuale alterazione del decoro architettonico un limite imposto alla legittimità della innovazione (art. 1120, ultimo comma, c.c.).

RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER INTERVENTI AGEVOLATI CON IL SUPERBONUS - In proposito si ricorda che l’intervento di isolamento termico a cappotto è un intervento agevolato fiscalmente con il Superbonus ai sensi dell’art. 119, D.L. 19/05/2020, n. 34, conv. dalla L. 17/07/2020, n. 77.
Per approfondimenti sul tema si veda:
- Cappotto termico: regime edilizio, distanze e autorizzazione paesaggistica e
- Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico.

Si ricorda inoltre che ai fini del Superbonus, il comma 9-bis del citato art. 119, D.L. 34/2020 ha introdotto una deroga alla regola generale, prevista dall’art. 1123 c.c., che consente una diversa ripartizione delle spese se approvate con la stessa maggioranza prevista per l’approvazione dell’intervento agevolato (maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio - vedi Assemblea condominiale: tabella completa delle maggioranze per deliberare) e a condizione che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

La norma mira anche a risolvere situazioni come quelle della sentenza qui commentata, frequenti nel Superbonus in presenza di immobili nei quali gli interventi agevolati spettano ai proprietari solo di alcune unità (es. condomini con prevalenza di unità non residenziali).