Data di realizzazione dell’opera e permesso di costruire in sanatoria

FATTISPECIE - La controversia aveva ad oggetto la richiesta di annullamento del diniego di sanatoria edilizia per alcune opere abusive in un vecchio fabbricato (variazioni ad alcune bucature, apertura di una finestra, modifica di un locale wc e demolizione di una piccola superfetazione sul terrazzo), opposto dall’Amministrazione sull’assunto che i ricorrenti o, comunque, i precedenti proprietari avrebbero costruito  senza titolo nuovi solai di calpestio, modificativi ed ampliativi delle strutture originarie, con un’altezza inferiore sia a quella contemplata dalla normativa previgente, sia a quella prescritta dal D.M. 05/07/1975.
I ricorrenti invece sostenevano, tra l’altro, che il Comune non aveva erroneamente dato rilievo ai molteplici elementi di prova dagli stessi prodotti del fatto che l’immobile non fosse mai stato modificato nei suoi elementi strutturali e che, in epoca anteriore al 1960, i solai in contestazione fossero stati semplicemente sostituiti a quelli originali, risalenti alla data di costruzione dell’edificio (inizio del 1800), mantenendone l’identica posizione.

SOSTITUZIONE DI SOLAIO - Nel risolvere la questione il TAR Liguria 02/01/2021, n. 3 ha premesso che, secondo la consolidata giurisprudenza, la sostituzione del solaio che non alteri i volumi né la superficie dell’unità immobiliare costituisce un intervento di manutenzione straordinaria, in quanto è volto ad una migliore conservazione del bene lasciando inalterata la struttura dell’edificio e la distribuzione interna dei locali, con la conseguenza che non richiede permesso di costruire/concessione edilizia (v. C. Stato 18/11/2016, n. 4822).

Tale orientamento, fondato sull’art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. b), è pienamente congruente anche con il previgente art. 31 della L. 1150/1942, che richiedeva la licenza di costruzione solamente per eseguire nuove costruzioni edilizie ovvero ampliare quelle esistenti o modificarne la struttura o l’aspetto nei centri abitati.

ONERE DELLA PROVA DELLA REALIZZAZIONE DELL’OPERA EDILIZIA - Sotto altro profilo è stato richiamato l’orientamento secondo il quale incombe sul privato l’onere della prova in ordine all’ultimazione entro una certa data di un’opera edilizia, al fine di dimostrare che essa rientri tra quelle per cui non era richiesto un titolo ratione temporis. Tuttavia, è ammesso un temperamento a tale principio, secondo ragionevolezza, nel caso in cui, da un lato, il privato porti a sostegno della propria tesi elementi significativi (quali, ad esempio, aerofotogrammetrie, dichiarazioni sostitutive di edificazione o altre certificazioni attestanti fatti o circostanze rilevanti) e, dall’altro lato, il Comune fornisca elementi incerti in ordine alla medesima vicenda (v. C. Stato 19/10/2018, n. 5988).

Elementi probatori - In applicazione di tali principi, il TAR ha ritenuto che i ricorrenti avessero prodotto plurimi e coerenti elementi che rendevano verosimile la risalenza dell’intervento sui solai interni a circa settant’anni prima e la natura meramente manutentiva dell’intervento medesimo. In particolare si trattava di relazioni tecniche effettuate da professionisti qualificati, rilievi aerofotogrammetrici, fotografie e diverse dichiarazioni di persone che avevano frequentato l’abitazione. A tale ultimo riguardo il TAR ha precisato che le dichiarazioni dei terzi frequentatori dei luoghi di causa, seppur non sufficienti, da sole, a costituire piena prova della data di realizzazione dell’opera, possono comunque assumere valore indiziario della risalenza temporale della stessa, contribuendo a formare un quadro complessivo di elementi concordanti. Analoghe considerazioni valgono con riferimento alla possibilità di utilizzare tali dichiarazioni per fornire indizi circa le caratteristiche dell’intervento edilizio a suo tempo realizzato.
Per contro, l’Amministrazione non aveva fornito alcuna prova concreta della propria tesi, desumendo la convinzione del carattere innovativo del pregresso intervento senza svolgere il necessario approfondimento istruttorio e motivazionale, essendosi limitata a formule generiche e sostanzialmente di stile.

CONCLUSIONI - Di conseguenza, l’intervento sui solai risultava qualificabile come manutenzione straordinaria, come tale non necessitante di licenza edilizia ai sensi dell’art. 31 della L. 1150/1942. Inoltre, proprio perché i rinnovati solai coincidevano con quelli preesistenti quanto a posizione e quota di imposta, potevano ritenersi sottratti alla normativa sopravvenuta in materia di altezze minime interne, in quanto sostitutivi di precedenti strutture edificate in epoca largamente antecedente.

ALTEZZE MINIME NEL D.L. 76/2020 - Per completezza, il TAR ha osservato che l’art. 10, comma 2, del D.L. 76/2020 (D.L. Semplificazioni - conv. in L. 120/2020), ha previsto che le disposizioni di cui al D.M. 05/07/1975 “si interpretano” nel senso che i requisiti relativi all’altezza minima e quelli igienico-sanitari dei locali di abitazione ivi prescritti non sono in ogni caso riferibili agli immobili realizzati prima dell’entrata in vigore del medesimo D.M. ed ubicati nelle zone A e B di cui al D.M. 1444/1968 (come nel caso di specie).

Per tutti i suesposti motivi il ricorso è stato accolto, con conseguente annullamento del diniego di sanatoria.