Rilascio del certificato di agibilità e ordine di demolizione

FATTISPECIE - Nel caso di specie i ricorrenti avevano impugnato il provvedimento con il quale era stata disposta la rimozione degli interventi effettuati in un complesso edilizio composto da vari appartamenti che risultava difforme dal permesso di costruire e dalla successiva variante. In particolare si trattava del cambio di destinazione d’uso di sei unità immobiliari poste al piano terra e dell’ampliamento degli appartamenti degli altri piani. I ricorrenti adducevano, tra l’altro, che:
- essendo acquirenti in buona fede degli immobili facenti parte del complesso, avevano fatto affidamento sulla legittimità degli stessi;
- le modifiche progettuali contestate nell’ordinanza di demolizione erano state oggetto di una DIA in variante al permesso di costruire;
- il complesso edilizio era assistito dal certificato di abitabilità/usabilità rilasciato dal Comune.

DESTINATARI DELL’ORDINE DI DEMOLIZIONE - Con riguardo al primo profilo, il TAR Campania Napoli 30/06/2020, n. 2721 ha ribadito che il presupposto per l’adozione di un’ordinanza di ripristino non è l’accertamento di responsabilità nella commissione dell’illecito, bensì l’esistenza di una situazione dei luoghi contrastante con quella prevista nella strumentazione urbanistico-edilizia. Pertanto, sia il soggetto che abbia la titolarità a eseguire l’ordine ripristinatorio - ossia in virtù del diritto dominicale il proprietario - che il responsabile dell’abuso sono destinatari della sanzione reale del ripristino dei luoghi e quindi legittimati attivi all’impugnazione della sanzione.
L’acquirente dell’immobile abusivo o del sedime su cui è stato realizzato succede infatti in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi relativi al bene ceduto facenti capo al precedente proprietario, ivi compresa l’abusiva trasformazione, subendo gli effetti sia del diniego di sanatoria, sia dell’ingiunzione di demolizione successivamente impartita, pur essendo l’abuso commesso prima del passaggio di proprietà.

INSUFFICIENZA DELLA DIA/SCIA - Con riferimento alla presentazione della DIA in variante, il TAR ha ricordato che ai sensi dell'art. 22, D.P.R. 380/2001 sono realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività (già DIA) le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

Nella fattispecie il cambio d’uso di due livelli destinati ad uso abitativo e l’ampliamento degli appartamenti degli altri piani rendevano evidente che presso il complesso immobiliare erano state realizzate modifiche volumetriche e di destinazione incidenti sui parametri urbanistici per i quali la DIA non era sufficiente, non ravvisandosi il rispetto dei limiti normativamente previsti dalla normativa regionale e nazionale. In tale ipotesi la presentazione della DIA non impediva quindi al Comune di intervenire in via repressiva senza la previa attivazione dei poteri di autotutela.

RILASCIO DEL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ E ORDINE DI DEMOLIZIONE - Infine è stato ribadito che il procedimento volto ad attestare l’agibilità di un immobile non interferisce con l’esercizio del potere di repressione degli illeciti edilizi. I due procedimenti hanno un differente oggetto: l’uno è finalizzato unicamente a verificare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati (cfr. art. 24, D.P.R. 380/2001), mentre l’altro è volto a sanzionare l’attività urbanistico-edilizia, laddove non sia stata realizzata in rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi. Pertanto, il precedente rilascio del certificato di agibilità non è sintomo di contraddittorietà della irrogata sanzione demolitoria.

Sul tema si ricorda che attualmente l'art. 24 del D.P.R. 380/2001 (come sostituito dal D. Leg.vo 25/11/2016, n. 222) dispone espressamente che la segnalazione certificata di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati (e quindi l'agibilità), ma anche la conformità dell’opera al progetto presentato.