Permesso di costruire decaduto e necessità di nuovo titolo edilizio per la parte non eseguita

FATTISPECIE E CONTESTO NORMATIVO
Nel caso di specie, era stata impugnata la sentenza del Tribunale amministrativo regionale della Calabria, che aveva accolto il ricorso proposto dal vicino avverso il permesso di costruire rilasciato dal Comune di Reggio Calabria nel 2007 in variante al permesso di costruire del 1997, per la realizzazione di un fabbricato di 5 piani fuori terra oggetto di un provvedimento di “rinnovo” del 2005.

Il parametro normativo per la definizione di varianti cd. essenziali che comportano il rilascio di un nuovo titolo edilizio è costituito dall’art. 32 del D.P.R. 380/2001; mentre l’art 15 del D.P.R. 380/2001 prevede che il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare i 3 anni dall'inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. Inoltre, la realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività. Si procede altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione.

PRINCIPI DI DIRITTO
In proposito, la Sent. C. Stato 25/09/2019, n. 6424 ha ricordato la differenza tra variante in senso proprio e variante essenziale:
- la variante in senso proprio al titolo edilizio comporta modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione; pertanto rimangono i termini di efficacia originari del titolo abilitativo e si deve ritenere, pena la violazione della disciplina relativa ai termini di efficacia del titolo edilizio, che la variante non essenziale non possa comunque più intervenire quando siano già scaduti i termini originari;
- mentre la variante essenziale, caratterizzata da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario, sulla base dei parametri indicati dall'art. 32 del D.P.R. 380/2001 costituisce un permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario; in questo caso valgono i nuovi termini indicati nel nuovo titolo.

Inoltre, il Consiglio di Stato ha ribadito che la decadenza del permesso di costruire, intervenuta per il superamento dei termini previsti per la realizzazione della costruzione, comporta la impossibilità di realizzare la parte non eseguita dell’opera a suo tempo assentita, e la necessità del rilascio di un nuovo titolo edilizio per le opere ancora da eseguire. Pertanto, una volta intervenuta la decadenza, chiunque intenda completare la costruzione necessita di un nuovo ed autonomo titolo edilizio, che deve provvedere a richiedere, sottoponendosi ad un nuovo iter procedimentale, volto sia a verificare la coerenza di quanto occorre ancora realizzare con le prescrizioni urbanistiche vigenti nell’attualità, sia, se del caso a provvedere al ricalcolo del contributo di costruzione.

CONCLUSIONI
Il Consiglio di Stato ha ritenuto che risultasse evidente dalla documentazione agli atti di causa e dalla relazione del consulente tecnico nominato nel giudizio di primo grado che il permesso di costruire del 2007 fosse del tutto autonomo dal precedente. Ciò risultava in fatto sia dalla nuova istruttoria effettuata dall’Amministrazione sia dalle sostanziali modifiche di sagoma, di prospetti e di cubatura introdotte rispetto al progetto originario.

Nella fattispecie concreta, la configurabilità di una variante era esclusa anche dalla circostanza che la concessione edilizia rilasciata il 30 gennaio 1997 (che prevedeva i termini di 12 mesi per l’inizio dei lavori e di 36 mesi per l’ultimazione dalla data del rilascio) era scaduta senza che fossero mai stati completati i lavori né concessa una proroga prima della scadenza del titolo, aveva quindi perso efficacia il 30 gennaio 2000.
L’immobile non era stato realizzato nel termine previsto dall’originario titolo edilizio; infatti l’atto del 22 novembre 2005 di “voltura e rinnovo” della concessione aveva fatto riferimento, quale presupposto per la sua adozione, “al ritardo sulle lavorazioni dovuto alla particolare complessità delle opere geotecniche”; a tale data, quindi, i lavori non erano ancora terminati.

Pertanto, la disciplina dell'art. 15 del D.P.R. 380/2001 comporta che a seguito della concessione edilizia del 30 gennaio 1997, scaduta senza che fosse presentata alcuna richiesta di proroga prima della scadenza, in alcun modo si potesse configurare una variante; né, in difetto di proroga tempestiva, avrebbero potuto essere salvati gli effetti di un titolo edilizio già scaduto.

Applicando i suddetti principi al caso di specie, il Consiglio di Stato ha ritenuto che il titolo edilizio del 1997, per il quale non era stata richiesta alcuna proroga nei termini di efficacia, era scaduto alla data del 30 gennaio 2000. Il provvedimento “di voltura e rinnovo” del 22 novembre 2005 non poteva che essere qualificato come una proroga, ma priva di effetti in quanto intervenuta su un titolo edilizio già scaduto. Il permesso di costruire dell’8 ottobre 2007 era quindi un nuovo titolo edilizio autonomamente impugnabile.