Patto occulto di maggiorazione del canone di locazione

In una locazione abitativa, il canone da corrispondere è unicamente quello contenuto nel contratto regolarmente registrato. Tuttavia, in alcuni casi, il locatore può pretendere una maggiorazione del canone non dichiarata. Trattasi, in questo caso, di parte “in nero” contenuta in un patto occulto. A questo punto, occorre individuare la possibile tutela in favore del conduttore.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

CANONE DI LOCAZIONE - Il canone di locazione è la somma di denaro pagata periodicamente dal conduttore (locatario) al locatore (proprietario) in cambio del godimento di un immobile. Il locatario generalmente paga il canone di locazione a mezzo denaro, ma nulla vieta alle parti di accordarsi diversamente.
Il canone di locazione normalmente viene versato in più rate (mensili, trimestrali o semestrali) determinate dalle parti in sede di stipulazione del contratto di locazione. In caso di mancato pagamento, il conduttore moroso è tenuto a corrispondere, oltre al canone, anche gli interessi legali o di mora, se previsti nel contratto.

LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE - La locazione di un immobile adibito ad uso abitativo è regolata dalla L. 09/12/1998, n. 431. In particolare, l’art. 1, comma 4, della L. 431/1998 dispone che i contratti di locazione aventi ad oggetto un immobile destinato all’abitazione del conduttore debbano essere conclusi obbligatoriamente in forma scritta, pena la nullità.
Una volta firmato il contratto di locazione, questo va registrato entro i 30 giorni successivi alla data di stipula presso l’Agenzia delle Entrate con il contestuale versamento delle imposte (registro e bollo). L’omessa registrazione del contratto comporta la nullità dello stesso.
Dunque, a prescindere dal canone pattuito, la discriminante che determina l’obbligatorietà di registrazione del contratto di locazione è la durata:
- se non supera i 30 giorni (complessivi nell’anno): nessun obbligo di registrazione;
- se invece supera i 30 giorni, scatta l’obbligo di registrazione entro il termine previsto.

PATTI CONTRARI ALLA LEGGE - L’art. 13 della L. 431/1998 prevede la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’art. 1130, n. 6 del Codice civile. Pertanto, se manca la registrazione, il contratto, sebbene scritto, per la legge non esiste. Ciò emerge in modo chiaro dal nuovo comma 6 dell’art. 13 della L. 431/1998, che espressamente concede la facoltà al conduttore, nel caso di omessa registrazione nei prescritti termini, di ricorrere avanti l’autorità giudiziaria al fine di fare “accertare l’esistenza del contratto” e di chiedere al giudice di determinare il canone dovuto nella misura non superiore al valore minimo definito dall’art. 2 della L. 431/1998 medesima.

SIMULAZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE - Lo scopo del procedimento simulatorio, nell’ipotesi di stipula di un doppio contratto di locazione, è indiscutibilmente quello dell’occultamento al fisco della differenza tra la somma indicata nel contratto registrato e quella effettivamente percepita dal locatore. Da questo punto di vista, ciò che cagiona la nullità dell’atto contenente il prezzo reale, non è tanto la mancata registrazione del medesimo, quanto la mera illegittima sostituzione del canone di locazione con un altro, così che sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa, attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con la conseguente, perdurante validità di quella sostituenda: l’atto negoziale avente funzione contro-dichiarativa, inserita nell’àmbito del procedimento simulatorio, risulta affetto da nullità non sanabile per contrarietà a norma imperativa.
La previsione volta a determinare un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato contestualmente allo stesso, integra l’istituto della simulazione e, comportando una sostituzione del contenuto della controdichiarazione, l’oggetto apparente o il prezzo fittizio, con quello reale, ovvero il canone effettivamente dovuto, contrasta con la norma imperativa, portando ad un’ipotesi di nullità virtuale del contratto, ai sensi dell’art. 1418, comma 1 del Codice civile (Trib. Genova 15/10/2015, n. 2850).

PATTO OCCULTO DI MAGGIORAZIONE DEL CANONE - Secondo i giudici, nell’ipotesi di locazione ad uso abitativo, registrata per un canone inferiore al reale, il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l’accordo simulatorio relativo al maggior canone è affetto da nullità, insanabile dall’eventuale registrazione tardiva.
Invero, il Legislatore sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato, e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, trattandosi di un fatto extra-negoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica (Cass. civ., S.U., 17/09/2015, n. 18213).
È nullo qualsiasi patto occulto di maggiorazione del canone di locazione, cioè anche il patto di maggiorazione che attenga al momento della locazione stessa. Il patto di maggiorazione anche se attinente al momento genetico del contratto, è affetto da nullità insanabile (Cass. civ. 11/05/2023, n. 12836).

LA TUTELA DEL CONDUTTORE - L’ art. 13, comma 2 della L. 431/1998 prevede che nei casi di nullità (importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato), il conduttore, con azione proponibile nel termine di 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
Pertanto, ove venga proposta, ed accolta, la domanda di restituzione delle somme corrisposte dal conduttore in eccedenza, rispetto a quelle consentite dalla legge, gli interessi sugli importi da restituire decorrono dal giorno della domanda giudiziale, se l’“accipiens” era in buona fede, e da quello del pagamento, se era in mala fede, con la precisazione che alla violazione della norma imperativa che stabilisce il canone per un immobile adibito ad uso di abitazione, non consegue automaticamente la mala fede del locatore, di talché grava pur sempre sul conduttore l’onere di dimostrare di essere stato indotto alla corresponsione del canone in misura superiore a quella legale, nonostante la sua volontà contraria (Cass. civ. 30/10/2013, n. 24498).