Ripartizione delle spese per il rifacimento dell’impianto fognario del Supercondominio

Tra le parti comuni del condominio rientra anche la rete fognaria ed un malfunzionamento di quest’impianto può causare diversi danni e disagi. A tal proposito, la manutenzione delle reti fognarie deve essere fatta in modo costante e con tempistiche specifiche, in modo da garantire il corretto funzionamento di tutti gli impianti.
Per quanto concerne gli interventi di manutenzione ordinaria, così come avviene nei vari ambiti del condominio, questi vengono generalmente pianificati ed effettuati periodicamente; la manutenzione di tipo straordinario, invece, viene eseguita quando vi sono situazioni di emergenza. Sia in un caso che nell’altro, occorre valutare il criterio di ripartizione, soprattutto, in caso di supercondominio.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

L’IMPIANTO FOGNARIO CONDOMINIALE - Dal punto di vista tecnico, si osserva che l’impianto fognario di un condominio è costituito da tutti i tubi che trasportano le acque reflue (grigie, provenienti da lavandini, docce, elettrodomestici, e nere, provenienti dal wc) dalla casa alle fognature. I tubi provenienti dalle singole unità si collegano alla fogna tramite la colonna condominiale, una canalizzazione, resistente alle alte temperature, che culmina con uno sfiatatoio sul tetto (la canna di esalazione).
Quanto agli aspetti giuridici, il Legislatore, con l’art. 1117 del Codice civile, ha precisato che rientrano tra le parti comuni dell’edificio anche le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, ecc. In particolare, ai sensi dell’art. 1117, n. 3, sono oggetto di proprietà comune, e, quindi, in applicazione dell’art. 1123 del Codice civile, giustificano l’obbligo per i condomini di concorrere alle spese inerenti alla loro conservazione o rifacimento, gli impianti idrici e fognari ed i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale.
Come sottolineato dai giudici, rientrano tra le spese necessarie per le parti comuni quelle relative sia alla colonna verticale sia alla conduttura posta nel sottosuolo dell’edificio, che, raccogliendo i liquami provenienti dagli scarichi dei singoli appartamenti, sono funzionali all’uso di tutti i condomini, restando, viceversa, esclusi dalla proprietà condominiale quegli elementi di raccordo che servano unicamente a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento (C. Cass. civ. 13/05/2022, n. 15302).

IL SUPERCONDOMINIO - La L. 220/2012 di riforma del diritto condominiale ha introdotto l’art. 1117-bis del Codice civile. Con tale norma il Legislatore ha inteso estendere l’àmbito applicativo della normativa del condominio al c.d. supercondominio e ha inteso recepire un istituto di elaborazione giurisprudenziale fornendo una nozione utile riferita a “più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del Codice civile”.
Dalla norma si ricava, dunque, che il supercondominio può essere definito come quel complesso edilizio nel quale più edifici - a loro volta (ma non necessariamente) costituenti singoli condominii - hanno in comune uno o più beni e servizi tra quelli individuati dall’art. 1117, Codice civile, ovvero ad essi equiparabili data la natura non tassativa dell’elencazione contenuta in quella norma.
L’elemento identificativo del supercondominio risiede, quindi, nella natura specificamente condominiale del complesso immobiliare, connotata da una relazione di accessorietà necessaria tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti, prescindendo dal fatto che questi integrino un condominio unitario, più edifici o singole proprietà. Se il titolo o il regolamento non dispongono altrimenti, il supercondominio sorge, come in ipotesi del condominio, ipso iure et facto: per la Suprema Corte, la qualificazione supercondominiale replica al plurale la qualificazione condominiale, postulando anch’essa una relazione funzionale di accessorietà necessaria, per non essere il bene in (super)condominio - diversamente dal bene in comunione - suscettibile di godimento autonomo (C. Cass. civ. 10/12/2019, n. 32237).

IMPIANTO FOGNARIO IN RAPPORTO DI ACCESSORIETÀ CON UNA PLURALITÀ DI EDIFICI - Anche rispetto a un impianto fognario posto in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici costituiti in distinti condominii, giacché oggettivamente e stabilmente destinato all’uso o al godimento di tutti i fabbricati, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione (C. Cass. civ. 04/07/2022, n. 21077). Perciò opera la presunzione legale di condominialità ex art. 1117 del Codice civile, ma solo sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocabilmente destinate a ciascun edificio (C. Cass. civ. 04/02/2021, n. 2623).
Da ciò consegue che, ove i danni subìti da un terzo siano connessi ad un tratto del detto impianto posto ad esclusivo servizio di uno dei condomìni, la relativa responsabilità è addebitabile esclusivamente a quest’ultimo e non all’intero supercondominio, non potendosi estendere agli altri condominii del complesso gli obblighi di custodia e di manutenzione gravanti sull’amministratore e sull’assemblea del singolo edificio (Trib. Roma 04/05/2023, n. 7037).
In tal contesto, difatti, i singoli condomini che utilizzano la fogna, ai sensi dell’art. 2051 del Codice civile, devono contribuire alle spese di utilizzazione e manutenzione dell’impianto e sono inoltre tenuti al risarcimento dei danni eventualmente causati dall’impianto fognante in esame sia agli altri condomini che a terzi (C. Cass. civ. 20/10/2014, n. 22179).

RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI RIPARAZIONE E RIPRISTINO DELL’IMPIANTO PRESENTE NEL SUPERCONDOMINIO - Ove la rete fognaria sia costituita da conduttura orizzontale alla quale risultano collegati una pluralità gli edifici condominiali, determinandosi tra di essi “ipso jure et facto” un supercondominio, le relative spese di riparazione e ripristino devono essere ripartite, in applicazione dell’art. 1123, comma 1, Codice civile tra tutti i proprietari del supercondominio in proporzione al valore (millesimi di proprietà) di ciascuna unità immobiliare del supercondominio medesimo, con la sola esclusione di coloro che, per ragioni strutturali, non possono ricevere ed ottenere alcuna utilità dalle predette tubazioni (Trib. Roma 24/07/2023, n. 11627: nel caso di specie, il giudice adito, nell’accogliere parzialmente la domanda avanzata da un condominio nei confronti di un altro ente di gestione, al fine di ottenere il rimborso della quota di spettanza anticipata, ha accertato e dichiarato che, nella ripartizione della spesa sostenuta per l’impianto fognario, pacificamente comune anche a quest’ultimo, doveva trovare applicazione la disciplina generale del condominio secondo i criteri sopraindicati e non già quella della comunione prospettata dal convenuto).