Segnalazione certificata di agibilità per immobile condonato

L’art. 35 della L. 47/1985 (Legge sul primo condono edilizio) prevede che a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità e di prevenzione degli incendi e degli infortuni.
L’applicazione di tale norma ha posto la questione se al rilascio del condono edilizio consegua automaticamente l’agibilità degli immobili condonati a prescindere dal rispetto dei requisiti di altezza minima, aeroilluminazione e degli altri requisiti igienico sanitari previsti D.M. 05/07/1975 e dai regolamenti comunali.
Sull’argomento si è pronunciato il TAR Campania-Napoli 19/06/2023, n. 3705 che ha ribadito alcuni principi espressi dal Consiglio di Stato.

FATTISPECIE - Nel caso esaminato dal TAR, la ricorrente contestava il provvedimento con il quale era stata dichiarata l’improcedibilità della pratica SCA (Segnalazione certificata per l’agibilità) per un immobile che in precedenza era stato oggetto di condono edilizio. La ricorrente aveva presentato nel 2019, una SCIA e una SCA per destinare l’immobile all’uso di attività commerciale, ma il Comune riscontrava la mancanza, in alcuni ambienti, dei requisiti minimi igienico-sanitari imposti dal D.M. 05/07/1975. In particolare, dall’analisi degli elaborati grafici era stata riscontrata un’altezza interna di 2.55 m, inferiore a quella minima di 2.70 m stabilita dal decreto ministeriale per i vani abitabili, ed era emerso che la comunicazione fosse carente del calcolo dei requisiti di aero illuminazione.
La ricorrente sosteneva, tra gli altri motivi, che il rilascio del certificato di agibilità rappresenterebbe il momento conclusivo e perfezionante della procedura volta ad ottenere il condono edilizio, e invocava l’applicazione dell’art. 4, D.P.R. 425/1994, vigente al momento della richiesta di sanatoria, che prevedeva il silenzio assenso trascorsi 45 giorni dalla domanda.

INAPPLICABILITÀ DEL SILENZIO-ASSENSO - Secondo il TAR 3705/2023, invece, tale impostazione si pone in evidente contrasto con il principio del “tempus regit actum” che impone all’amministrazione di adottare un provvedimento in base alla legge vigente al tempo della sua adozione.
Conseguentemente, per la SCA presentata nel 2019, non poteva trovare applicazione il procedimento di cui all’art. 4, D.P.R. 425/1994 poiché abrogato e sostituito dagli artt. 24 e 26 del D.P.R. 380/2001, in base ai quali, attualmente, la sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità e agibilità viene attestata mediante segnalazione certificata, da presentare allo sportello unico per l’edilizia entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, non potendosi, dunque, invocare la formazione del silenzio assenso dell’amministrazione, non contemplato in tali norme.

CONDONO EDILIZIO E AGIBILITÀ - Per quanto riguarda la presunta configurabilità di un’automatica corrispondenza tra condono ed abitabilità, il TAR ha ricordato che l’art. 35, L. 47/1985, così come interpretato dalla giurisprudenza, prevede che il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato, conseguente al condono edilizio, può legittimamente avvenire in deroga solo ad autonome e autosufficienti disposizioni regolamentari e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste da fonti normative di rango primario, fra cui anche quelle igienico-sanitarie relative alle altezze minime degli ambienti, previste dal D.M. 05/07/1975 (C. Stato 26/03/2021, n. 2575; C. Stato 30/08/2021, n. 6091; vedi anche la Nota: Immobili condonati e agibilità: chiarimenti del Consiglio di Stato).

ESCLUSIONE DEL LEGITTIMO AFFIDAMENTO DEL PRIVATO - Inoltre, i giudici hanno spiegato che il fatto di aver ottenuto il provvedimento di sanatoria edilizia non può dar luogo ad un legittimo affidamento del privato circa il sicuro rilascio del certificato di agibilità, ben potendo, ad esempio, un edificio essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia (ipotesi che nel caso di specie neppure sussisteva, essendo l’edificio realizzato abusivamente e solo successivamente sanato), ma carente delle condizioni di salubrità ed abitabilità.
Ne deriva che il tempo trascorso fra il rilascio della sanatoria edilizia e la presentazione della richiesta di agibilità dell’immobile non è un elemento idoneo a derogare al principio di legalità e, dunque, l’eventuale affidamento riposto sulla concessione dell’agibilità è illegittimo e, come tale, non tutelabile.

Per approfondimenti sul tema si veda anche Immobili condonati e agibilità.